自拆自建是个好方法！城中心老旧小区，住高楼还有70年年产权？

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城市老中心的老破小住宅区旧改的新思路，其实在前几年也有专家有提出，不过付诸于实践还非常少的案例。在最近是四川成都市有一个老破小的小区，成功的做下来了，那也是在政府和相关部门的协助下，最终成功了。其实总体算算总账，原来的住户还是划算的。当然如果不划算，也不可能取得近100%的住户同意。


浙江杭州拱墅区一个老破小小区，已经被认定为危旧小区，这是建设在上个世纪八十年代。要知道那时候的建筑技术，楼板之间主要是采用的预制多孔板及条形基础，既没有抗震的功能，而且安全隐患也很多，同时也无法根据科技的发展增添很多住房的新功能。
这其实在全国，也是一个非常典型的小区案例，一般这类小区都位于市中心繁华地段，地理位置现在也非常好，周边的成熟配套设施也很完备。除去小区老破小特征之外，其实居住体验是非常良好的。那么在此情况下，如何将这种危旧小区进行处置？过去仅仅只有把它拆掉征收的唯一方法。
但是这种做法一般很难取得原业主的同意，小区居民不想丧失在市中心良好的居住体验，又对于拆迁价格可能也不认同。现在已经变成了旧区改造的一个难点。政府即使花巨资进行翻新和改造，但也仅仅只是治标不治本，小区的居住体验并不能彻底的升级改造。


“自拆自建”就是一个新思路，也就是小区原居民，既是小区的原业主，也是未来改造后新小区的业主，整体改造的出资也是由这些原业主承担，然后组成一个类项目公司，按照房地产建设的标准流程，小区原居民变成了股东，未来在改造之后共同受益。政府和住建局以及相关部门给予流程上的协助以及新房产证的换发。
而且更为关键的是，在这个过程中，原来产权时间从70年就可以重新计算，只需要给予最低的土地补偿费用，又可以延长70年，这是一个多好的事情啊。这种新模式其实也是当地政府愿意看到的，所以杭州拱墅区这个老旧小区成立了居民自主更新委员会，委托政府部门的形式实施项目改造。
算好经济账之后，也取得了近100%居民的同意。然后由委员会向政府提交自主改造申请，政府按照一事一议方式进行审议，支持其进行“拆改结合”的自主改造。那么这个小区的具体方案是什么呢？
原有住房的面积部分按1350元/㎡，支付改建的费用。其中不满53㎡的房源，按照53㎡计算。那么因为重新建造成有电梯的高楼，拆掉重来，自然有可能建筑面积要比以前更加优化，住房面积会有效的扩大。
委员会也决定，每户最多可以扩面20㎡，原住户可以在这个额度内进行自由选择。认购了扩建的面积，那么就按照政府和委员会确定的价格进行出资认购。因为杭州的房价比较高，市中心的新房房价更高，最终确定扩建的面积，出资价格为每平方米3.452万元，对比周边新房楼盘，价格肯定是非常划算的。


按照相关部门做的最终测算，一套原面积74平方米的房子，按照改建费用需要出资约10万元，如果选择扩大建筑面积20平方米，又需要增加出资69万元。以前小区没车位，改造之后就有了车位，再买一个车位约22万元。建设完毕一个约74平方米的老破小住房，就变成了高层电梯房94平方米，还拥有一个产权车位，一共需要出资约100万元。而这套房的新房市场价格可能最少是在500万元以上。
居民不需要挪到偏远的地方买房居住，也不需要再单独为此要出相关的政府买卖契约费用和其他费用，同时自己的新房会有一个新的产权证，使用时间可能又重新计算达到70年。如果此时再去出售，那么获取的总体卖房收入远，远要超过老破小房的售房价格以及增加的扩建出资。这是不是一个三赢的好局面呢？居民受益、建筑企业有了新订单也受益，政府解决了危旧小区的改造问题，也受益。
这种模式该全国推广了！德先生认为，这确实是未来旧房改造的好模式。希望越来越多的地方能够干起来！将城市的中心老破小区都改造掉，老居民也不用搬迁，多好啊！

来源：https://view.inews.qq.com/k/20240122A08X3R00
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