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[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]大家想过一个题目没有，为什么中国核心城市房价这么贵，即便是这几年腰斩了，工薪阶级也是望房兴叹！网上骂房地产的人，永久比支持房地产的人要多？
[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]这些题目，背后的底层逻辑是什么？如果你连这个底层逻辑没有看明白，对不起，你一辈子都活在童话故事里，看不清真相！
[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]今天，蒋老师就带领大家，一起揭开房地产背后的秘密面纱：
01，房地产的背后，暗藏着中央与地方的财权争夺战
[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]为了方便大家理解房地产和经济背后的千丝万缕，我想先请大家跟着我的思路来：
[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]你如今屏住呼吸，在脑海内里想象两个场景：
[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]第一个场景：在杭州运河滨上，有一位穿着官服的夫君，当时看着大水被淹没的时间，露出了一声冷笑。
[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]第二个场景：在东北哈尔滨，一位老工人手里捏着下岗通知书，当时泪流满面。
[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]这两个场景，看起来没啥关联，但实在背后，隐藏着一个中国亘古未有的谜题，那就是：[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]中央跟地方的财权争夺战！
[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]说起我们国家的治国模式，或者说我们国家发展到今天如此之强大，总结起来就是四个字：[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]中央集权！
[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]而中央集权的背后，是一场财政分配的拉锯战。
[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]熟读历史的朋友，应该都清楚，从秦朝到清朝，几乎每一个朝代实在都在重复一个事情，那就是每当国力衰退的时间，中央就会放权给地方，去自救。
[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]比及经济复苏了，中央又会把权力收归去，这种管理模式，我们已经循环了两千多年。
[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]蒋老师最近在读明史，请大家跟我一起，穿越到明朝嘉靖年间，那个时间，我们的国库很空虚，朝廷入不敷出。
[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]这个时间，下面的官员就献出一计，说如今江南很适合改稻为桑，由于丝绸卖到欧洲去，价格堪比黄金。
[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]那农民种桑，也可以提升收入，国家有了丰富的税源，也会富裕起来。
[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]看到这里，大家是不是以为，这是双赢的局面，可事实上，江南官员联合当地的富商，做了一件骇人听闻的事情：就是趁着雨季，派人偷偷挖开了河堤，让大水冲毁了良田，然后农民的稻田就全部泡汤了。
[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]真的是穷生奸计，富长良心，当地官员之所以这么做，是为了压低收购农田的价格，让农民平沽地皮，但根据史书记载，当时某个县由于这个人为的洪涝灾害，三天饿死了1000多人。
[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]丝绸贸易税对当时朝廷来说，确实很重要，但是嘉靖也明文规定，不准加重农民的负担，那地方官员怎么钻空子呢？
[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]他们让富商收购农田之后，不给农民发工钱，而是按照工分区记账，年底开始分红，让农民辛苦一整年，最后拿到的钱还不够还债。这些挨千刀的！
[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]当时在浙江有一位农民，在日志中写到，每天早出晚归，妻子孩子都下地了，但是到头来连盐都买不起，一家老小，瘦骨如柴。
[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]农民作为最底层的劳动者，付出了最多的汗水，到头来钱都被富商和地方贪官掳走了。
[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]大家可千万不要以为，这事仅仅是发生在古代，实在在近代和现代，这种事情屡见不鲜！
[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]你知道为什么国家明令克制搞P2P吗？利息高得吓人，年化利息超过36%，有的乃至超过100%，你说如果P2P继续搞下去，老百姓都去借钱了，还能赚到钱吗？
02，为什么底层老百姓，很容易受伤？
[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]回到1998年，那一年，数千万国企工人，收到了下岗通知书，在哈尔滨第一机床厂，200亩地，拥有40栋厂房，你知道吗？按照当时的估值，最少值30个亿。
[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]但是却以8000万卖给了私企，紧接着，私企直接给抵押给银行， 贷出15个亿。
[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]这15个亿，你知道拿去搞什么吗？[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]房地产！
[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]而那个时间，下岗工人在厂里干了28年，最后只拿到3.6万一次性买断的钱，没有了工厂和宿舍，这些人得有地方住呀，但转过头来看，厂区旁边有一个新小区，上面一个广告牌写着，每平米5000元，而此时，工友们手里揣着3.6万，只购买7平米。
[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]沈阳有一个钢铁厂，退休职工到达6万多人，地方财政吃不消呀，怎么办？纷纷把企业卖掉。
[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]在卖的过程中，猫腻又出现了，专家评估组被收买了，刻意压低评估价，差不多只有当时市场价的十分之一，其中有一条生产线，当时市场上最少价值两个亿，效果评估组，你猜评估多少？2000万。人一旦被猪油蒙了心，什么事都干得出来！
[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]当时这种案例少吗？一点都不少，辽宁有一个化工厂，占地300多亩，光设备价值12个亿，最后呢？以1.8亿卖给了私企。
[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]私企从银行拿到巨额贷款以后，立马拆掉了厂房，开始新建商品房，还剩下一些设备和部分厂房，就租给外企，光每年产生的租金收入，就超过了原来买设备和厂房的钱。
[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]实在当时不止是东北，全国各地国企都在改制，据统计最少有3000多万工人下岗，我们年轻人，没有经历过下岗潮，但是如今的大企业裁员降薪，跟当时是多么的相似。
[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]当年有一部电视剧很火，叫做《半路夫妻》
[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]内里有一句台词，我记忆犹新：[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]单元让我们下岗，我们让婚姻下岗！
[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]这句话道出了多少家庭的辛酸。
[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]下岗之后，再就业率只有不到30%，当时哈尔滨一位下岗女工，去面试保洁工作，而跟她一起面试的，还有之前在国企的工程师，堂堂工程师，面试做保洁，想想都心酸。
[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]当东北地区由于国企改制，一片哀嚎，你知道同时期的广东省，发生了什么事情吗？
[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]我们重新把眼光拉回到1987年的深圳，当时在深圳拍出了全国第一块商业用地，楼面价差不多是800多元一平米，但是这个消息轰动全国，然后全国各地都开始效仿深圳的地皮招拍挂。
[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]为什么当年的地皮这么值钱？由于当年的一个政策，叫做分税制改革！
[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]这个政策有一个BUG，就是[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]地皮出让金百分之百归地方所有。
[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]这不就是中间商赚差价吗？只要我把征收价格压一压，然后地皮平整之后，引入多家房地产开发商来竞拍，中间的利润不都是进自己腰包吗？
[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]我记得当时在2005年，南京一块地皮拆迁补偿尺度是24万一亩，那可是南京呀！兄弟们！24万一亩啥概念？
[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]你知道南京这一地，赚多少钱吗？卖的时间，是280万一亩！
[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]一共赚256万一亩！我想爆粗口了，但忍住了，咱们都是文明人！
[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]这样的案例，在当时太多了，杭州在2010年拍卖，起拍价是300万一亩，效果以3000万一亩的价格成交。
[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]大家想过没有，开发商为什么疯抢地皮，由于那个时间房地产发作期，不管什么价格， 只要可以或许拿到地，都有赚！
03，地方债危急
[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]我国地皮财政高光时刻是在2021年，当时地皮财政占整体财政收入超过40%。
[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]当然，你以为地方政府就只是光靠卖地赚钱吗？想法太简单了，他们又发明了一个新时代的产物，叫做城投公司。
[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]那城投公司是干啥的？说白了，就是地方的印钞机！是地方政府的融资平台。
[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]地方政府通过把地皮划给城投公司，城投公司拿着地去银行抵押贷款，用贷款来的钱建设底子设施，修桥搭路，动员周边的地升值，拿了增值后的地，接着抵押给银行，不停循环操作，所以大家这几年看到了很多地方政府的负债高的吓人，30年都还不清了。
[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]成都城投公司，在2008年的时间，注册资金才2个亿，到了2018年通过融资，撬动了超过1000亿资金，杠杆是[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]500倍[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]。
[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]这些钱确实也用在了正道上，修地铁、建机场、建产业园，确实给城市面貌做了升级，但也有一个毛病，就是带来了巨大的债务。
[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]我记得在2009年的时间，内地一个市长，在内部会议内里坦言，我们这一届修的桥，够下面三届还债了。
[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]加杠杆的模式，还有一个很大的风险，那就是当房地产不景气，地皮卖不动了，那么债务链条就断了，结果不堪设想。
[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]为什么这几年很多地方都出现各种奇怪消息，什么公交车停运，教师发不出工资，医院也发不出工资，景区打包30年卖给运营商，路上的摄像头变多了，抓拍也更灵敏了，罚款变多了。
[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]这背后，都是指向一个原因，房地产降温，地皮财政不好使了，地方财政吃紧，只能千方百计谋生路。
[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]你知道如今全国隐性债务到达多少吗？保守估计是80万亿，某西部省会城市，负债3000多亿，每年光利息支出就是210个亿，超过这座城市整年财政收入的三分之一。
[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]蒋老师这个月在基层调研了一圈，如今不管是市里的干部，还是县里的干部，还是乡镇干部，每天一睁眼，第一件事情就是想办法搞钱[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]还利息[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]，根本没有精神去谋发展。
[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]债务危急之下，有的地方，听说把县政府物业都抵押给银行了，实在没钱了！
[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]河南有一个县，把医院70%的股权卖给了民企，还腆着脸说这是医疗改革！
[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]山东有一个市，直接把自来水厂私有化，水价三年上涨40%。
[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]湖南某个地方，直接把山上的树全部卖光了，还有一个县，直接把一部分用电指标卖给广东，赚取收入！
[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]是的，你没看错，用电指标都能卖！最后导致这个县干旱的时间，没有足够多的农用电用来抽水，导致大面积稻田干旱，粮食减产！
[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]明朝地方官员改稻为桑，然后把地卖给富商，进一步压榨农民；
[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]现代社会，地方使用地皮财政压榨城市中产，千百年来，本质都没变，都是权力跟资源的游戏，普通人的财富，就这样被资源和权力侵占了！
总结：危中有机
[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]我们又在失望中看到了希望，那就是[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]住房双轨制！
[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]保障房归保障，商品房归商品！
[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]让普通老百姓有便宜的房子住；
[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]让有钱人去买商品房，跟政府交税！
[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]我相信这条政策一定可以或许落实好，切实维护老百姓的利益，[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]民为国之本，国依民而存！
[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]中华民族之所以屹立五千年而不倒，就是在于每逢危难之际，都有团结互助的精神支撑。
[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]房地产是民之根本，也是国之根本，房地产改革，任重而道远！
[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]居者有其屋，消费分层、尽量降低对老百姓的伤害[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]，[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]尽量让老百姓用更便宜的价格，住进更好的房子。
[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]我想，这才是新时代下，最重要的幸福课题！
[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]当保障房归保障，让商品房归商品，富人多交税，补贴老百姓！实在从某种程度上来讲，也是一件好事，是共同富裕的集中体现！
[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]希望大家对房地产多一份期盼，少一份责骂，任何事物，都是在发展中改革，在发展中前进，在发展中优化。
[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]2025年，一定是划时代的一年，是百年之未有大变局中关键一年，如何打赢这场关税战、打赢经济战、促进经济和消费内循环，我想，源头还是在房地产！
[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]楼市一定要稳，楼市也一定会分化！地产不兴，消费难兴！房价不稳，百姓心难稳！
[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]发展房地产，虽然是一把双刃剑，但这把剑用好了，对所有人，都是一件好事！
[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]而当下，这把剑一定要用起来，从目前所有的救市政策来看，我们是很有希望的，我们这次是全民放水，定向爆破！
[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]大家可千万不要站错队，看错未来的形势，去年926楼市提出一个口号：止跌回稳！
[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]这不是吹牛，这是长期战略转型，中国从已往高度依靠房地产，到如今以高科技为主导的转变，这个过程一定是很痛的！
[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]但这条路一定是痛并快乐着！
[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]大家只需要记着，房地产这个行业不会消失，但是它一定会转型，首先说明一点，以投资为目的买房手段，这件事情，跟90%的人，跟90%的城市和板块，已经没有关系了！
[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]普通人应该好好提升自己的认知和专业技能，抓住时代的趋势和风口，努力创造自己的价值，赚到钱了，有一套房子自己住就行了，实在有余粮，一定要把它投入到核心城市中来，由于中国楼市已经产生了巨大的分化。
[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]未来只有五大城市群内里的核心城市，房子才有价值，才有金融属性，这些城市加起来也不外十几个。
[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]年轻人多把精神聚焦在提升自身价值上，而不应该想着每天谋利取巧，未来很优美，但前提条件是，你要拿到通往未来大门的钥匙。
[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]这个钥匙是什么呢？卖个关子，评论区揭晓答案，也欢迎大家在评论区一起讨论！
来源：https://view.inews.qq.com/k/20250429A09LHZ00
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