房价仍在下滑，但核心都会呈现回暖苗头

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4月供需两头表现出调整态势，市场信心和生意业务动能有待进一步提升
文|《财经》研究员 辛晓彤
编辑|余乐
5月19日，国家统计局发布了房地产相关数据。2025年前四个月，全国70个大中都会的新房价格指数与去年同期相比几乎都在下降，只有上海和太原分别上涨5.7%和1.1%；二手房价格指数无一例外均在走低，整体下跌幅度凌驾新房。
不过进入4月，住宅市场呈现出一定的复苏迹象。根据国家统计局都会司首席统计师王中华解读，4月全国70个大中都会中，各线都会商品住宅贩卖价格环比持平或略降，同比降幅持续收窄。
58安居客研究院院长张波表现，整体来看，四月房地产市场无论是新房还是二手房、供应端还是需求端，都表现出一定的调整态势，市场信心和生意业务动能有待进一步提升。后续需关注政策层面的调整以及经济形势的变化对房地产市场的影响，以判断市场是否能出现明显的回暖迹象。

房价仍在下降通道
2005年前四个月，一线都会中，上海的房价最为坚挺。一手房价格指数上涨的同时，二手房指数仅下跌1.6%，是70个大中都会中下跌幅度最小的；北京二手房和新房价格指数分别下跌2.5%和5.5%，其中二手房下跌幅度较小，位列上海之后排名第二；广州是一线都会中房价指数下跌幅度最大的，新房和二手房分别下降7.4%和8.9%；此外深圳新房和二手房价格指数分别下跌4.1%和4.8%。
从数据可以看出，经历了2024年房价的不断下滑，2025年购房者变得更为谨慎。一位房产中介告诉《财经》，位于大兴区西红门的准新楼盘橡树湾一期，2024年夏天开盘时均价凌驾6万元/平米，现在已经下降至5万多元/平米，价格最低的一个房源挂牌价仅有5.2万元/平米。
消费者对房源的预期价格不断下降。上述中介提到：“同小区同户型的房子，客户会参照上一套的成交价继续往下砍，例如上一套成交价400万，下一套可能就是390万。”
根据贝壳找房及时数据，橡树湾一期地点的北京市大兴区目前挂牌均价3.73万元/平米，近一年跌幅6.3%，近半年跌幅2.6%。
从全国整体来看，2025年前四个月，新建商品房贩卖面积同比下降2.8%，降幅比前三个月收窄0.2个百分点，新建商品房贩卖额下降3.2%。

核心都会呈现复苏迹象
从数据来看，4月有22座都会新房贩卖指数环比上涨，北京和上海分别上涨0.1和0.5个百分点，广州深圳分别下降0.2和0.1个百分点。
张波告诉《财经》，上述数据阐明一线都会内部出现分化。北京和上海的新房上涨，显示出这两个都会的房地产市场仍有一定的支持因素，尤其是上海，一方面得益于其独特的都会职位和市场需求布局，同时也和其强化核心地区新房供给有一定关系。
“4月上海新房市场在高端改善项目带动下呈现热度持续上涨。例如浦东一项目刷新今年前四个月上海新盘最高认购数和最高入围积分纪录，加之三批次住宅地块集中出让平均溢价率达到30%，都通报出市场对未来房地产市场的积极预期。”张波表现。
二手房市场方面，只有五座都会实现二手房贩卖指数环比微涨（上海、成都、西宁、丹东和赣州）。
上海易居房地产研究院副院长严跃进提到，二手房价格环比指标不佳，主要原因是此前释放了较大一批二手房的购房需求，尤其在购房利好政策和二手房价格深入调整的叠加效应下。
值得一提的是，杭州房市近两个月表现颇为抢眼。三月和四月，杭州新房贩卖价格指数环比分别上涨0.5%和0.4%。二手房方面，四月杭州二手房价格指数虽然环比下滑0.3%，但三月环比上涨1%。
张波表现，2025年杭州地价大幅提升加速了杭州新房价格体系的重构。前三个月，杭州楼面价纪录三次被刷新，部分核心地区的房价预期也随之上升。从安居客线上的找房热度来看，热点地块周边的一二手房找房热度在四月总体处于高位，也是地区楼市整体进入活跃周期的明显体现。
进入五月，住宅市场越发活跃。上述北京中介提到看房的客户明显增多，根据贝壳找房及时数据，该楼盘看房人数和看房量同比上月增长60%和126%。
“五一”假期期间，北京多个商品房项目迎来大批看房客流，上海有些楼盘因为贩卖情况好，选择在假期临时加推新房源。此外，随着国家标准《住宅建筑规范》于5月1日正式实施，符合“好房子”标准成了近期一些楼盘的宣传卖点，一定程度上吸引了购房者前来咨询。
中指研究院指数研究部总司理曹晶晶表现，五月上半月，北上深以及杭州、南京、武汉等核心都会新房网签面积同比保持增长，五月在优质供给支持下，核心都会新房贩卖预计仍将修复，但整体市场恢复仍面临一定压力，都会分化格局或将一连。

购房成本进一步下降
5月20日早间，央行公布新一期LPR（贷款市场报价利率）：1年期LPR为3.0%，5年期以上LPR为3.5%，均较前值下调10个基点。
2023年以来，LPR经历多次下调。其中2024年10月21日下调幅度最大，1年期和5年期均下调0.25%。此外2024年2月20日5年期也下降了0.25%，1年期维持不变。

此前，央行宣布下调个人住房公积金贷款利率0.25个百分点。5月18日起，5年以下（含5年）和5年以上首套个人住房公积金贷款利率分别调整为2.35%和2.85%，5年以下（含5年）和5年以上第二套个人住房公积金贷款利率分别调整为不低于2.775%和3.325%。
LPR和公积金贷款利率下调，有助于消费者置业成本进一步下降。以贷款金额100万元、贷款年限30年的首套房为例，商业贷款等额本息还款，月供淘汰45元，总还款金额淘汰1.9万元；公积金贷款等额本息还款，月供淘汰约133元，总还款金额淘汰4.76万元。
近期中美“对等关税”从紧张过渡到阶段性缓和，“扩大内需”仍是政府工作重点。此前各方都在呼吁从政策层面激发消费者购房积极性，降息政策有助于推动住房消费需求的释放。
此外，央行行长潘功胜指出“根据经济金融运行情况和各项工具使用结果，还可以扩大工具规模、完善工具政策要素”，未来或将有更多资金支持房地产的政策有望继续落地，如与现房贩卖配套的金融政策、给予都会更新配套资金支持等。

责编 | 王祎

来源：https://view.inews.qq.com/k/20250521A08TED00
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