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政府顾问已悄然下调2025年最高借贷系数，抵押贷款经纪人已经注意到这一变化。如果工资没有上涨——比如许多自由职业或合同工——将无力购买去年同等价位的房子。这还不包括卖家和房产中介今年上调的价格。
荷兰在住房市场题目上正陷入自欺欺人的怪圈。
以阿姆斯特丹为例，市政府认定是外籍人士及其雇主公司导致"首都居住成本过高"的普遍感受。但没人愿意说破的是：荷兰政府只需调整几个政策杠杆，就能冻结房价或使其降落5%-10%。（《经济学人》去年估算，考虑到天气变化带来的实际风险，阿姆斯特丹房价需要下跌40%才能反映其真实代价。）
第二收入计算方式
2023年，前住房部长Hugo de Jonge取消了最后一项贷款限制。此前，申请房贷时只能计入配偶的部分收入。天下家庭预算研究所Nibud指出，2012年前配偶收入完全不计入贷款评估。这种设计原本能在配偶失业或减少工作时提供缓冲，Nibud称之为"隐性缓冲"，现已被取消。若恢复原先90%的计入比例，房贷额度将降落，房价也将随之下调。
贷款限额调控
另一个可调节因素是贷款额度。荷兰房价高企的主因是人们（被允许）贷款过多。荷兰房贷规模与GDP之比高达近100%，居欧洲之首。这不仅导致本可用于经济活动的资金被冻结在房产中，还存在风险：当面临离婚、康健危机或失业时，高额月供将难以为继。若房价回调，出售房产可能无法清偿全部贷款，借款人仍需偿还剩余债务。
现在荷兰高收入者可贷到年薪5.5倍、房产代价100%（节能改造可达110%）的贷款。若政府下调这些系数，房价将应声而落。
购房者税收优惠
最后是税收政策。上月，欧盟委员会第五次要求荷兰"减少债务驱动型购房的激励措施"。房贷利息抵税政策（使贷款购房者比租房者享受更低税负）早在数十年前就被多数国家废除，因其扭曲市场、推高债务并减少租赁房源。实际上，若取消每年89亿欧元的这项补贴，荷兰全民所得税率可降低1.5%。
新预算可能全面降低这项优惠，或对超过均价房产/高于Balkenende尺度薪资者完全取消。克制过度借贷将有助于挤出荷兰房市泡沫。
增长住房供应
尽管公众认知不同，但荷兰房产经纪人协会NVM数据显示，2024年仅1.8%房产由外籍人士购买（阿姆斯特丹约10-12%）。办理住房短缺的根本途径是增长建设，但这需要时间。近期出台的措施需数年才能收效。现在由于单身家庭激增，荷兰住房缺口约40万套。
在此过渡期，不应将荷兰政府政策造成的题目归咎于外籍人士。只要具备政治意愿，政府随时可通过调节上述三个政策杠杆来改善住房可负担性。
本文由中荷商报整理编译，转载请注明出处！
来源：https://view.inews.qq.com/k/20250709A09TAV00
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