哭晕！东莞这些新房：最高亏7000元/㎡甩卖！售价比地价低！

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眼看马上就要过年，想必一众项目营销人员还奋战在“总结--计划”会议模式中，伴随着挥之不去的冷空气，楼市也越发安静，等“年后再战”的态势比较明显。


掌柜近日盘点了东莞19大不赚钱项目（见下图），作为2023年楼市总结系列之一，也想说明一点：


当前的新房价格，真的是见底了。

亏到“贴地” 最高亏7000元/㎡

以下这19大项目，肉眼看去都知道亏是肯定亏的，就看亏多少了。


熟悉房地产的粉丝应该都知道，房地产开发项目的成本包括但不限于“地价+建安成本+财务成本+销售成本+税费+管理成本”等。

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所以，在如此高昂的成本面前，一个项目要想盈利，售价一般要达到地价的1.5~1.8倍（部分项目去到2倍才能盈利），否则就是亏损或准亏损的状态。尽管每个房企成本控制的水平不尽相同，大体上粗算是八九不离十。


举个例子，保利CBD最新地王，楼面地价去到2.92万/㎡，售价翻倍超过5万才有利润。

所以，下图罗列的，尽管表面上也有每平几千元的利润，实际上算上各种成本，都是纯纯的亏本项目。


亏损最严重的项目有：


凤岗的项目5，地价25856元/㎡，售价1.9-2.4万/㎡，亏损2000-7000元/㎡（未计算其他成本）；


清溪的项目8，地价18980元/㎡，售价1.7万/㎡，亏损2000元/㎡（未计算其他成本）。


再看拿地时间，99%的项目是2020-2021年楼市高峰时期拍出地块，只有谢岗的项目4是2018年出让地块。



数据来源：根据东莞中原楼市研究院等整理，仅供参考

房企割肉出清 楼市已见底？

众所周知，东莞楼市上一波大牛市周期为2019年--2021年，尤其是2020-2021两年，城区一些热点片区如西平、CBD二手房价格快速攀升，部分项目超过6万/㎡；新房价格也一路狂飙，一房难求，出现了大量炒房客；在这样的市场环境下，土地出让价格也水涨船高，各镇街的“地王”此起彼伏。

示意图

上述表中的19个项目，绝大部分就是成交于楼市高峰时期，凤岗的项目5、项目6，到目前还在全东莞地价排行榜TO10之中。


部分房企由于实力雄厚、策略激进，东莞每一个镇街几乎都有他的拿地身影（如保利），手上的地王项目也相对比较多。


所以，在2022年楼市周期性下行和疫情、经济低迷等多重因素影响下，上述项目贴着地价卖或低于地价卖，也就不难理解了。

加上库存高企，房企无奈“割肉止损”。


根据东莞住建局公布数据，截止12月31日，全市新房库存508.57㎡、43812套，新房去化周期达到2年。

2023年全年网签总数为54527套、网签总面积为577.25万㎡（新房网签面积约为262.5万㎡、二手网签面积约315万㎡），如果按照去年的去化速度，新房去化周期达到2年（未考虑2024年新增供应及二手房因素）。




对于房企而言，亏损是难言的痛。


对于购房者而言，2024年则是上车、换房的最佳时机。
这么多项目亏本卖，房企也不是活雷锋啊！不赚钱也要卖，只能说明：


楼市底部已现！

来源：https://view.inews.qq.com/k/20240129A07Z5000
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