新规之后，住民如何住上“好房子”？专家称原址重修值得探索

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2025年，“好房子”首现国务院政府工作报告。今年3月31日，住建部发布国家标准《住宅项目规范》，于5月1日起正式施行。
“提升新建住宅标准，建设更多‘好房子’”，无疑是新规释放的最强信号。
比年来，公众对于良好居住情况的诉求愈加迫切，如何住上“好房子”亦成为社会关注的核心。
“不同的群体，对于‘好房子’的需求是不同的。”华南理工大学建筑学院传授周剑云在接受南都记者采访时表示，除了购买“新房子”之外，改造、置换，甚至原址重修，都是公众住上“好房子”的可行之道。
住上“好房子”
方式更多元
当前，斲丧市场对“好房子”的认知正发生深刻转变，而实现公众住上“好房子”的愿望，也远不止一种方式。
周剑云长期关注房地产发展，他以为，获得“好房子”至少有三种路径：换旧、买新和改造。换旧，是指通过置换需求，购存量市场上的二手房；买新，则是从开辟商处购买一手房；改造，即通过对现有住房改造改建，从而焕新居住情况。
“买二手房的利益在于，所见即所得；一手房修得越来越靓，房屋结构和户型设计可以做到与时俱进；而在大城市和一些核心地段，改造改建的优势，则是其成本远远低于前两者。”周剑云分析道。

专家以为，在城市核心地段，优质二手房仍具备持有价值。
随着“好房子”标准日益提升，相关斲丧政策不断完善，从“有房住”到“住得好”，当前公众的居住需求已得到了有效引导。
“买家对‘好房子’有自己的理解，有的甚至从买家变成了专家。”广州一家房产中介公司负责人林先生对南都记者说，现在一些二手房买家更关心外立面是否漏水，而非一味追求高端大气；更关注和建筑质量相关的指标，而非规划蓝图。
外立面脱落、精装房减配、交楼时间一拖再拖……比年来，一些业主反映遭遇问题新房。
“‘新房子’不一定是‘好房子’。”作为资深从业者，林先生说，自己也时常如许提示自己的客户。他以为，随着土地、人工和材料成本上涨，某些看起来光鲜亮丽的新房，其建设质量甚至赶不上一些老房子。
“上世纪90年代和00年代的一些高层住宅，楼板厚度可以达到15厘米，这是超过现行标准的，而且当时的隔墙大多接纳红砖砌筑，其承重性能更是远超现在常用的轻质砖。”林先生以为，一些位于稀缺地段、且享有优质配套的老房子，在二手市场上，仍具有相称的市场竞争力。
自2012年大学毕业后，黄女士就进入广州一家地产公司，如今已跻身副总裁。她坦言，已往一些“老房子”（如面积在144㎡以上的住宅），其室内净高多在2.9米左右，以本日的标准看，仍不失为一套“好房子”。
对于如何买到一套“好房子”？黄女士则从选择开辟商的角度，给出了自己的发起。“以小步慢跑、精耕细作的开辟节奏，建出‘好房子’的概率更大。”她解释称，已往一些秉持高周转、高杠杆的地产企业，每每因为资金时间成本等原因，压缩工期，甚至按最低标准建设，导致其产品难以满足斲丧者对“好房子”的预期。
住民需求日渐丰富
“好房子”应内外兼修
2025年3月，住房和城乡建设部宣布，将2000年以前建成的城市老旧小区纳入城市更新的改造范围，随机应变实施改造，同时，鼓励各地探索住民自主更新改造老旧住宅。
一时间，加装电梯、更换管线、维修立面等事项纷纷纳入部分老旧小区的待办清单，更有不少老旧小区在政府部门支持下成立了业委会，自主、自愿改造渐成气象。“如果能做到内外兼‘修’，老房子就能变成‘好房子’。”周剑云如许对记者说道。
“老旧小区要改，最好可以改得更彻底些。”在广州出生、长大的梁小姐，前些年继承了家中一套位于广州市越秀区农讲所附近的高层住宅。然而，这套与她同为“95后”的房子，却让她有些“为难”。
“因为对房子有感情，卖又舍不得卖；因为房子的原始设计问题，改又不好改。”梁小姐向记者透露，一层8户暗厨暗卫、停车位不足、管线老化等等问题，让她觉得“穿衣戴帽”式改造，不足以让房子变“好”。
当记者问及怎样改造才算彻底时，梁小姐笑着说，现在她和不少邻居都抱有一种幻想——原址重修。

今年1月11日，广州市花都区集群街2号正式验收交房。

事实上，梁小姐们的“幻想”，在一些地方正变成现实。
2025年1月，广东省首例业主“自主更新、自筹资金、原拆原建”危旧房改造项目——花都区集群街2号正式验收交房交证，25户业主搬进了新家；同年3月，成都市青羊区君平街89号院1栋的17户业主，通过原址原建住上新房；2024年，在杭州市浙工新村小区500多户住民自筹资金4.7亿元将整个小区推倒重修，原址重修的范围从单体楼栋延伸至整个小区，被业界以为极具样本推广意义……
原址重修值得探索
最彻底的“改造”，将促进斲丧循环
“从长远来看，原址重修是老旧小区最彻底的改造方式。”广东省人大常委会委员、省律师协会副会长刘涛十分关注社会公众的急难愁盼。
在刘涛看来，尤其在城市核心区域，原址重修是一种多赢的城市更新模式：对住民而言，相较于购买，原址重修的改造成本低；对城市而言，可以改善城市界面、提高土地收益（租金等）；对斲丧市场而言，还可进一步促进斲丧循环。
“原址重修不同于拆迁，住民需承担的几乎只有建设成本。”刘伟从事建筑行业多年，他向记者介绍，以广州为例，如果不算拆旧和补缴土地出让金等费用，建设一个占地15000平方米，地上5栋40层楼、地下4层停车场的住宅小区，成本约为4000元每平方米，而如许的项目，在工程进度顺利的情况下，大约10个月便可完成。

2025年3月27日，广州市康鹭片区改造更新。
2025年天下两会期间，天下政协委员、广东省建筑科学研究院集团股份有限公司副总工程师周荃在接受媒体采访时表示，以更大规模的资金投入建筑更新领域，将动员社会斲丧。“在建筑更新、旧房改造等领域，金融机构应与时俱进推出一批能够匹配原址重修需求的金融产品和服务。”周荃对南都记者说，如覆盖改造成本和临时居住开支的金融产品能够投放市场，将有助于精准释放斲丧潜力。
原址重修利益颇多，但在观察上述成功案例后，刘涛也发现，“原址重修”这一尚处探索阶段的城市更新模式，仍存在一些难以达到的门槛和政策的含糊地带。
“房子符合标准、住民意见一致、政府深度加入，是这些原址重修项目的共性。”刘涛坦言，同时能满足这三个条件的老旧小区，少之又少。
根据国家、省危险房屋鉴定标准，房屋危险等级分为A级、Ｂ级、Ｃ级和Ｄ级。
A级：结构承载力能满足正常使用要求，未腐朽危险点，房屋结构安全。B级：结构承载力基本满足正常使用要求，个别结构构件处于危险状态，但不影响主体结构，基本满足正常使用要求。C级：部分承重结构承载力不能满足正常使用要求，局部出现险情，构成局部危房。D级：承重结构承载力已不能满足正常使用要求，房屋整体出现险情，构成整幢危房。
2024年，广州发布《广州市城镇危旧房改造实施办法（试行）》（简称《办法》），其中，鉴定为Ｂ级的实验“愿改则改”，鉴定为Ｃ、Ｄ级的则实验“应改尽改”。“花都集群街和成都君平街，都是被鉴定为‘D’级后才推进改造的。”刘涛说。
住民意见统一是另一个难点。目前，北京、广州、温州等地的旧改政策均规定，危旧房改建工程需经不低于90%的住民（业主）表决同意，方能启动。然而，当前在实操过程中，成立业委会尚且不易（需要专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主签字同意），而达到90%则是一个更高的标准。
“建筑本体的改造，涉及的业主众多、产权分散，协商确定维修和更新方案难度较大。”周荃对南都记者说，必须创建以业委会为代表的住民协商机制，此类项目才能稳定推进。
“各职能部门主动对接协调”“社区指导、国企加入”……相关报道中，如许的字眼频频出现。这也意味着正是政府部门的加入，才加速了原址重修项目的成功落地。
“有了政府的加入，项目的公信力得到了有效保障。但随着社会公众对原址重修的需求不断增加，也势必会造成政府处理相关事务的行政成本剧增。”对此，周荃发起，相关部门应基于规划调整、方案审批等关键节点的流程优化，出台具有实操性的“旧改分析书”，推动老旧小区改造从“应改尽改”到“愿改则改”转变。
采写：南都记者 朱唯信
出品：南都政务新闻部

来源：https://view.inews.qq.com/k/20250501A02SIT00
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