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作者：子非鱼
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看到“去库存”三个字，相信很多人心头都会一紧。
回顾上一轮楼市大牛，就是一句去库存点燃的。2015年，管理层提出了去库存的口号，随之出台了一系列配套政策。
比如降准、降息，比如降低首付比例，三四线城市还直接开启了货币棚改。于是，那一轮楼市从深圳开始，然后击鼓传花，传遍了全国。
在这种配景下，全国房价进入了快速上涨模式，中心城市的房价普遍翻倍。
面对此情此景，管理层于是在2016年年底才开始收紧政策，提高首付比例，限购限售，并开启了加息模式。
所以，很多人看到“去库存”三个字，仍心有余悸。难道又来了？是的，又来了。
不过，这一次是湖南省提出的，而且是针对非住宅类的去库存。
何为非住宅，包括公寓、写字楼、店铺等。
近日，湖南省住房和城乡建设厅、湖南省发展和改革委员会等六部门联合印发“关于推进非住宅商品房去库存的若干意见”。
湖南省下辖13个地级市和1个自治州，自治州与地级市同等级别，相当于下辖14个城市。
换句话说，在这份文件发布之后，湖南14个城市将开启对非住宅类房屋的去库存模式。
湖南省为何火急火燎发布对非住宅类的去库存政策？当然是空置率太高了。
9月份的时候，时代财经曾爆料，长沙的公寓价格遭遇了大面积的大跳水。
长沙岳麓区的北辰时光里、金茂建发泊悦等网红盘公寓，目前价格相较于高点时，跌幅都在45%左右。卓越中寰更是跌去了48%。
此外，开福区的绿地V岛，跌幅也超过20%。
整个长沙核心五区的公寓，价格整体下跌了5%，其中雨花区跌幅最大，达到了13%，开福区也跌了11%。
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而长沙公寓价格大跳水的根本原因，一方面在于长沙的公寓价格比肩住宅，有非常大的下跌诉求，另一方面，就在于供过于求，库存太多，空置率太高，后者是重要原因。
根据统计机构的数据显示，长沙核心5区公寓的去化周期均在24个月（两年）以上，其中芙蓉区的去化周期更是达到了惊人的93.1个月（7.8年）。
也就是说，按照如今的销售速度，即便芙蓉区如今不再增长公寓供应，也要卖上7.8年才能卖完。
制图：城市财经
作为湖南省会，空置率都如此惊人，遑论其他地级市了。湖南其他城市的非住宅类房屋，库存到底是个什么情况？
目前，没有最新的数据。不过根据此前中国经营报披露的湖南2018年的数据，可窥见一斑。
上图是中国经营报披露的2018年3月湖南部分城市的房屋去化周期情况，最右侧一栏就是非住宅类房屋的去化周期。
可以看到，株洲、岳阳、湘潭的非住宅类库存都非常高，去化周期都非常长。衡阳的南岳区、湘潭的韶山市，去化周期都在130个月以上，意味着要卖上11年。
当然，这里的非住宅类，不光是公寓，还有写字楼、店铺等。
其实，非住宅类库存高企的征象，不仅湖南存在，大部分中心城市同样存在。尤其是中心城市的写字楼，空置率非常高。
仲量联行今年公布过一份《应势开新，重塑格局：2021中国办公楼市场白皮书》，在这份白皮书中，披露了内地31个省会与首府，外加香港、澳门和台北，外加深圳、宁波、青岛、厦门、大连5个计划单列市，外加苏州、无锡2个超强地级市，共计41个中心城市的甲级写字楼空置率数据，如下图：
制图：城市财经；数据：仲量联行
41个中心城市中，有19个城市的空置率超过30%。长春、无锡和南昌的空置率更是超过40%，也即每10间甲级写字楼中，有4间是空置的。
所以说，对非住宅类房屋的的去库存需求，并非湖南才有，很多中心城市也有。
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那么，湖南打算如何给非住宅类房屋去库存？
在“关于推进非住宅商品房去库存的若干意见”中，湖南提出了10条举措。
1、严格控制非住宅商品房的用地增量。
2、加快盘活非住宅商品房用地存量。
3、控制非住宅商品房的供应。
4、促进非住宅商品房的租售。
5、鼓励非住宅商品房自持。
6、降低非住宅商品房的交易成本。
7、降低公寓居民的用户使用成本。
8、加大金融支持力度。
9、建立监测监管平台。
10、落实属地主体责任。
其中，第一条、第二条、第三条、第五条都是为了减少供应。
尤其是第一条，减少非住宅类供地。采取的方式和住宅类差不多，也即去化周期超过36个月的市县，暂停供地。24个月至36个月的，大幅减少供应。12个月至24个月的，减少供应。
第二条则是允许尚未开建的非住宅类土地改变土地属性，建设起来国家支持的比如新兴产业、养老产业、文化产业和体育产业等项目。满足条件的土地，甚至可以“商改住”。
商改住，也是很多写字楼空置率高企的城市，提出的解决问题的办法。2017年，管理层还钦定了广州、深圳、南京、杭州、厦门、武汉、成都、沈阳、合肥、郑州、佛山、肇庆12个城市作为“商改租”的试点城市。
第四条、第六条、第七条和第八条，则是加快销售的步伐。
在第六条中，提出了给予补贴和降低交易费用等步伐。在第七条中，符合要求的公寓可享受民水民电价格。
第八条，则同通过金融杠杆加持，给予非住宅类房屋的自持、租赁和与运营给予支持。
湖南的决心是，用3至5年时间，降低非住宅类房屋的库存，促进房地产市场平稳康健发展。
本号最后点评一下：
湖南对非住宅类房屋的去库存政策，可以说是很及时，很有必要。一方面可以让之前闲置的房屋资源充分利用起来，另一方面，又可以让更多的土地，给予工业建设和住宅建设。
同时，本号认为，湖南的步子还可以迈得更多一些，增长非住宅类房屋转变为住宅类的比例。当然，这里面牵扯到地方政府、企业和个人的各方长处，的确有些棘手，推进起来阻力确实很大。
但阻力大也要努力探索和研究，因为增长非住宅类转变为住宅类的比例，才能更加有效地给非住宅类房屋去库存，同时又加大住宅的供应，平抑房价，一举两得。 |
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