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今年的房地产经历了大变局。
楼市已经进入拐点，房价上涨的势头被摁住，已经在降了。
01
一二三四线城市全面降温
量价齐跌进行时
9月份最新70城房价指数显示，新居价格环比上涨的城市由上月46个下降至27个，连续4个月减少；二手房环比上涨的城市下降到17个。
虽然今年上半年，部分热门城市出现一二手房倒挂的征象，一手房成交火爆，同比虽然有涨幅，但是涨幅持续回落。
一线城市新居房价价格环比由上月上涨0.3%转为持平。纵然是房价涨幅靠前的城市，像西安、银川等，环比涨幅已经有所回落，仅为0.6%。上海和甚至上涨0.2%，涨幅环比分别回落0.2和0.8个百分点，北京涨幅转为持平，广州下降0.1%。
二线城市新居房价从上月环比上涨0.2%转为持平，三线城市由上月环比持平转为下降0.2%。
三四线城市新居房价指数是自2020年3月份以来初次下跌。
二手住宅房价环比由上月上涨0.2%转为下降0.4%。
一线城市全军覆没。北京、上海和广州环比转为下降0.2%、0.6%和0.4%，而楼市一向坚挺的深圳，环比连续5个月下降，9月下降0.5%，降幅环比扩大0.1个百分点。
二三线城市二手房价格环比也出现不同程度的下降。此中，二线城市价格由上月持平转为下降0.1%，三线城市二手房价格环比下降0.2%，降幅比上月扩大0.1个百分点。
如果说上面数据的时间太短，从一年多的时间看，新建住宅的房价上涨的城市从2020年5月的57个，下滑到2021年9月的27个。房价下调的城市，由11个扩大到36个，占比超一半。
二手房上涨的城市同样从去年5月的41个，减少到17个，今年以来更是直线减少。房价下降的城市由22个猛增到52个，占到了70城的74%。
不仅房价失守，成交量也进入冰冻期。
今年以来重点城市二手住宅月度成交量明显呈下滑趋势，9月二手住宅成交量仅4.3万套，环比大降19.8%，同比暴降45.5%。不少热门城市成交增速都在下降，纵然是行业传统的"金九银十"，成交表现依然不抱负。
二手房市场热度直线下降和二手房指导价出台，个人按揭贷款收紧，整顿“学区房”炒作等等相干。为了抑制楼市过热，2021年年初，深圳开始加码二手房价格管控：二月，出台二手房指导价，去杠杆化，削弱房地产的金融属性，推动合理定价；三月，严查经营贷流入楼市；四月，进一步严查经营贷和首付来源，坚决打击投机炒作行为；八月，拟开始大学区招生。
深圳二手房热度急转直下，已经出现五连跌，9月成交量仅仅只有1765套。把时间拉长到10年，今年前九月，深圳二手房成交34759套，创下了近十来年来的最低值。不少业主的心态也渐渐绷不住了，开始降价出售。已往深圳最坚挺的名校学区房走下神坛，纵然是名校遍地的百花片区，二手房纷纷降价300万、600万....
02
降价与反降价
降价潮来了，三四线城市最先受到打击。
2005年已往三四线城市货币化棚改，让开发商看到新赛道，在三四线城市大量拿低价地，2008-2012年棚改新开工1260万套，2013-2014年开工820万套，棚改让拆迁家庭拿着钱涌入楼市，助推了一波房价上涨的行情。
现在有房企投资人士已经明白表现公司已经不再聚焦三四线投资，而是更多回归至核心都市圈的一二线城市，因为三四线城市的去化越来越难。
在这一轮棚改和2016年全国普涨下，有些三四线城市存在着提前透支的情况，甚至存在着一定的泡沫。在今年调控政策不断收紧的背景下，三四线城市房价回调压力会相对更大。
房企熬不住了，在三道红线、贷款集中度管理、限购，限售，限贷等政策调控下，房企要加快销售，搞大甩卖回款还债，三四线城市首当其冲。
但是房价下降，楼市不稳，政府当然不能袖手旁观。
前段时间，多城市接连发布“限跌令”或者约谈大幅降价的房企，包罗岳阳、桂林、菏泽、昆明、沈阳、江阴、株洲、唐山，除昆明、沈阳外均为三四线城市。
这样就成了一个死局，不让降价回款，还不了债，拿不了地，房企只能等死吗？
其实不然，从第二次集中供地可以看出来，多地下调了土地溢价率，控制在15%以内，同时土地最高价也被限制，给了房企喘息的机会。
不仅在土地上，更有哈尔滨出台“十六条”，打响救市第一枪，除了将人口购房补贴对象下降到大中专，而且下调了商品房预售资金羁系门槛，减轻房企的流动资金压力，放宽了缴纳拿地资金的时间。
03
房贷利率下调
房价要上涨？
今年上半年，多地房贷利率上调，5月全国42个重点城市银行数据，全国首套房贷款平均利率为5.33%，环比上涨2BP；二套房贷款平均利率为5.61%，环比上涨2BP。如广州今年以来，一二手房贷利率持续上行，甚至个别城市二手房贷款利率高达7%，放款时间也在2-3个月。
据贝壳研究院监测，10月份，90城中20个城市房贷利率出现下调，此中14个城市首套利率下降，14个城市二套房贷利率下降，下调城市包罗深圳、广州、中山等珠三角城市，无锡、湖州等长三角城市，除了广州、深圳外，其他多是三四线城市。放款周期上，局部城市上海、芜湖、南宁、烟台、郑州、株洲等城市放款周期较9月有所缩短。
这是市场抬头，房价上涨的信号吗？
如果你就这样下了结论就太马虎了。利率只是影响房价的金融政策中的一部分，虽然短期会加强市场信心，但是长期来看，房价还受到经济、人口、产业、土地、供需等多种因素的综合影响。
房价下降潮还没有到底，买房可以多看看，多比较，捉住这个机遇期。
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