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12%的房产税,要来了?

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发表于 2023-5-30 11:05:23|来自:中国浙江湖州 | 显示全部楼层 |阅读模式
原创 刘晓博
近日,国家税务总局广西壮族自治区税务局在官网上,发布了北海市税务局“关于修改有关税收政策的公告(征求意见稿)”。
其中涉及个人出租房屋税收政策的重要调整(下图):


最引人瞩目的是:
第一,个人出租住房,按照租金收入的4%缴纳房产税;
第二,个人出租商铺或其他房产的,按照租金收入的12%征收房产税。(下图)


北海好像不是孤例,在朋友圈还流传着南宁也发布了相关政策厘革公示的截图:


但在官方网站上,没有能查到南宁的公告原文,只是一些网站上查到了转发的全文。其核心修订条款,就是上面红框里的内容。
国家税务总局南宁市税务局是否发布了上述“征求意见稿”,尚不能确定(或许发了,又撤回修改),但在其得到认证的“南宁税务服务号”上,可以查到今年2月的一篇政策吹风稿:


这篇文章告诉大家:出租房屋是要交房产税的,税率是两档:12%和4%。
征税的依据是:1986年9月15日国务院发布的《中华人民共和国房产税暂行条例》。
看到这里,估计70%的读者很懵逼:房产税?不是还没有立法吗,连试点都没有搞第二轮,怎么就开始征收了?
这里需要普及一个常识:房产税,咱们早就有,一直在征收。
根据财政部官网数据,今年1到4月,在很多税种收入下滑的情况下,全国房产税征收了1529亿元,同比增长20.5%。
我们正在立法,大概准备搞第二轮试点的,是房地产税。多了一个“地”字,概念就不一样了。
大家之以是不熟悉房产税,是因为这个税种一直对绝大多数人免税。根据《中华人民共和国房产税暂行条例》第五条,下列房产免纳房产税:
1、国家机关、人民团体、军队自用的房产;
2、由国家财政部门拨付事业经费的单位自用的房产;
3、宗教寺庙、公园、名胜古迹自用的房产;
4、个人所有非业务用的房产;
5、经财政部答应免税的其他房产。
也就是说,个人自用的房子,是免房产税的。
根据条例,需要交税的房子,按照两种方式盘算房产税:
第一种,依照房产余值盘算缴纳的,税率为1.2%。征税的基数,则是“依照房产原值一次减除10%至30%后的余值盘算缴纳。具体减除幅度,由省、自治区、直辖市人民政府规定。”
第二种,依照房产租金收入盘算缴纳的,税率为12%。
也就是说,按照国家规定,你对外出租房屋,就是要按照12%的税率来交税。盘算方式是“房屋租金×12%”。
厥后,国家为了鼓励房地产的发展,支持大家买房,在2008年出台了《财政部 国家税务总局关于廉租住房 经济适用住房和住房租赁有关税收政策的通知》,其中规定:对个人出租住房,不区分用途,……,按4%的税率征收房产税,免征城镇地皮使用税。”
于是,住房对外出租(包括用作办公、商铺),也可以按照4%的税率缴纳。
还有人会疑惑:我有几套房子出租,怎么不知道房产税?
这可能是三种情况:
第一种,你的租户没有要求开票,你也没有主动纳税,以是你不知道。
第二种,你去开票交税了,人家按照一个综合核定税率征收的,你没有细致研究这个税率是怎样盘算出来的,其实里面含有房地产税。
第三种情况是:在很长一段时间里,各地事实对个人住房出租免征了房产税——采用了多个税种合并核定征收的方式。
我在国家税务总局天津税务局网站上,也查到了出租房屋12%税率的说法,时间是2022年5月。


种种迹象显示,当房地产市场出现拐点,地方卖地收入大减,地方债压力不断加大的情况下,之前允许征收、但没有征收(或没有征收到位)的税,开始浮出水面了!
修订后,在北海出租房屋至少需要缴纳房产税和个人所得税。


如果你出租的是住宅,月收入5000元,则需要缴纳4%的房产税、1%的个人所得税,一共是250月/月。
如果你出租的是商铺(大概写字楼等),月租金收入是2万元,则需要缴纳12%的房产税和1.5%的个人所得税,一共是2700元/月。
个人出租房屋,尤其是非住房的税收压力陡然加大!
这时候,业主可以把税收本钱转嫁给租户吗?
恐怕比较难。
因为如今的租赁市场不是“卖方市场”,业主一方很难强势。尤其是商铺、写字楼,各地空置率非常高,12%的房产税率很难完全转嫁出去。
下图是戴德梁行公布的,截至2022年末主要城市的甲级写字楼空置率:


主要城市的甲级写字楼空置率(除台北外)都偏高,南宁更是21个城市里最高的,空置率靠近42%。在这种情况下,如果南宁真的落地按照租金的12%征收房产税的政策,可以想见本地写字楼业主的收入一定会显著降落。


上图是粤开证券整理的,各地2022年末的地方政府债务率(规范地方债÷本地综合财力),广西名列第十,靠近150%。需要注意的是,这个债务率的统计没有包含地方城投债。
至于北海市,根据其“2022年预算执行情况和2023年预算草案的报告”,2022年全市一般公共预算总支出209.54亿元,其中一般公共预算收入只有67.65亿元,其他主要靠上级补贴(106.28亿元)、地方债等收入。
广西各城市的财政自给率都不高,普遍需要中央转移支付的支持,在当前房地产和经济形势下,财政增收的压力自然比较大。
如果北海、南宁都出台类似政策(非住房出租按照租金的12%征收房产税),这很大几率不是一个省区的政策,可能是一次普遍的调整。
这是否意味着,在房地产税立法遥遥无期的情况下,房产税这个老税种,将发挥一定水平的替换作用?
今年前四个月,全国一共征收了房产税1529亿元,同比增长20.5%;这个增幅,在主要税种里仅次于增值税位居第二。如果政策真的全面调整,房产税今年的增幅还会进一步加大!


由于此前针对住房的4%房产税率,一直在执行或减免不多(各地有差别)。以是,此次新政的增长点主要在非住房的12%税率。
这对于出租商铺、写字楼的业主,构成较大压力。
但相对于普通人来说,这些人属于富裕阶层,在遇到经济困难的时候,减少其纳税优惠有合理性。
但如果这个12%的税率在全国推广,写字楼、商铺的去库存难度将进一步加大,开辟商恐怕只能进一步降价促销。

来源:https://view.inews.qq.com/k/20230530A02XX100
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