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杭州二手房代价下跌近期频上热搜。
刚刚已往的5月，杭州市区（含富阳、临安）二手房共成交了7620套，环比4月的7636套基本持平。但看似平稳的背后，要归功于个别非住宅项目的集中过户签约。
钱江晚报美好生活研究院统计了5月有成交的102个刚需小区的代价，并与2017年小区整年的成交均价对比，发现至少有30%的刚需小区的代价，已经跌回了2017年。
就在5月底，杭州未来科技城板块被传个别房源以320万元卖出，成交均价约3.57万元/平方米。
截至6月4日，据贝壳找房数据，杭州在售二手房数量为130049套。
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102个刚需小区中，30%代价跌回2017年
据潮消息，杭州贝壳研究院数据显示，5月非住宅二手房成交量占比达到了17%，而往常的占比都在10%以内。
杭州贝壳研究院的工作人员告诉记者，5月底，有个别非住宅项目进行了集中的过户签约。其中迪凯金座和浙大森林两个项目5月的签约量都在100套以上。
撇开非住宅集中签约的因素，5月二手房成交量相比4月仍在下滑。
而在5月成交的热门住宅小区中，临安区越秀星悦城占比第一，成交17套，签约均价约16175元/平方米。
来源：杭州贝壳研究院
透明售房网上的一房一价显示，越秀星悦城新房时期的单价都在2万元左右，如今的二手房成交均价相比新房时期跌了约20%。越秀星悦城的挂牌量也很高，贝壳上就有465套挂牌房源，挂牌单价最低的一套仅15083元/平方米。
成交量低迷，挂牌量高企，“以价换量”成了如今不少房东尽快变现的出路。因此，二手房的代价也就一路下跌，其中老少区的情况最为严峻。如前所述，5月有成交的102个刚需小区中，发现至少有30%的刚需小区的代价，已经跌回了2017年。
不过，代价跌回2017年的小区，大部分是老少区。像大关小区、朝晖小区、采荷小区、近江家园、古荡新村等，5月的成交均价基本与2017年的成交均价持平。
其中，大关南九苑5月成交均价为27670元/平方米，相比2017年的成交均价28154元/平方米，还有约1.72%的跌幅。大关的东一苑5月成交均价是27950元/平方米，相比2017年的成交均价28173元/平方米也有约0.79%的跌幅。大关的二手房经纪人告诉记者，大关小区在老少区中位置不算核心，房源面积也普遍偏大，因此在二手房市场的流通性很差。
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从一个月涨200万到一天降120万？
据界面消息，就在5月底，一张关于杭州阳光城未来悦89.55平方米的房子以320万元卖出，成交均价约3.57万元/平方米，“邻居已经跑路”的截图在各大交际媒体圈流传。这张流传的截图上，博主称自己当时是以6.5万元/平方米的单价买入阳光城未来悦。一进一出之间，房价快跌了一半。
阳光城未来悦、中南樾府和东原印曾被称为杭州未来科技城“三兄弟”。据一位未来科技城中介人员介绍，这三个项目的房价在未来科技城是最高的。
对于博主截图上的那套阳光城未来悦房子，中介称，虽然网签系统显示以320万元成交，其实是买卖两边商议刻意做低后的效果，真实的成交价是500万元，成交均价约5.58万元/平方米，比当初的买入价仍有近15%的跌幅。
据中新经纬，在杭州头部互联网公司从事算法工作的陆恒（化名）说：“公司有不少同事买的都是这几个小区，买时的代价大概在3万多元/平方米。之后听同事说，有外地炒房团来炒作，代价一度达到近10万元/平方米，那时候挺羡慕同事们。不过，之后行情变差，现在的代价大概在5万元-6万元/平方米。”
据杭州我爱我家数据研究院统计，4月未来科技城“三兄弟”总共只成交了7套房源，在售房源亦有多套调低了挂牌价。
据中原时报，近来2周，阳光城未来悦MAX多套在售房源调解了挂牌价，降价15万—30万元的情况较为普遍，但带看量仍然偏低。其中一套“必看好房”在5月17日时降价了120万元，目前挂牌价350万元，折合单价3.92万元/平方米。或许是因为低价的吸引力，该套房源近来30日的带看量达到了38次。
位于阳光城未来悦MAX小区对面的东原印未来，成交单价最高达到9万元，目前最低挂牌单价约5.4万元。自4月成交一套房源后，截至目前没有新的成交；中南樾府4月至今也仅成交一套房源，79套在售房源中，有10套于近期调低了挂牌价。
事实上，早在2022年底，未来科技城“三兄弟”就已经“跌成了事故”。
2022年5月，《每日经济消息》曾报道，在杭州未来科技城板块，“2021年二手房涨得飞快的时候，阳光城未来悦120平方米户型，一个月涨了近200万元”。
中介张向明曾告诉记者：“就在2021年5月，一套89平方米的2房，总价最高达到700万元，而2022年5月前后同户型的挂牌价是550万元。有个房东手里的房源，一路从600万元降到535万元，还是挂了很久才成交的。”
2022年底，中介告诉记者：“一个月大概就成交两三套，‘三兄弟’加起来七八套，原来一个月加起来平均一下大概能保持15-20套，现在相当于减少了一半。”
这几天，未来科技城一位房东表现，近来房子原来就没什么人看，这下更难出售了。
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杭州“大厂房”没这么香了
中原时报曾报道，互联网大厂阿里是杭州楼市的重要支撑。“阿里所到之处，楼市一派繁荣”“高薪码农把杭州房价推向高峰”，都是被杭州楼市多次验证过的“阿里定律”。当下杭州的热门板块如滨江、未来科技城及之江，均与阿里的布局有关。
2009年8月，阿里6000多名员工从城西华星路搬至滨江网商路699号（阿里首个自筹自建园区），1年多当地房价就被抬升了约10000元/平方米。目前，滨江板块整体代价仍位居杭州第一梯队；2013年，阿里总部迁往杭州未来科技城文一西路969号的西溪园区，之后又在2014年9月于纽交所成功上市，持续带动区域房价的飞升，巅峰期未来科技城的二手房成交价接近8万元/平方米。
2020年9月，蚂蚁团体传出总部选址杭州之江的消息，区域内二手房应声大涨。例如，嘉里云荷廷小区一套89平方米的小户型，短短一个月挂牌价从355万元飙升至600万元。
不过，近2年来，随着房地产市场进入深度调解期，“阿里定律”开始变得不那么香了。2022年9月，阿里云谷园区正式启用，万名员工迁入，板块房价却未能如往常一样“扶摇直上”。
对于此番未来科技城二手房市场行情的波动，业内多认为，介于阿里对杭州楼市的重要性，裁员传言的确会带来消极影响。但重要原因在于，目前房地产市场复苏动力不足，杭州二手房市场行情波动，加之整体经济环境不佳以及互联网行业的持续调解，导致未来科技城板块出现了相对于高峰期的代价回调。“有一定影响，但没有必然联系。”中指研究院浙江分院常务副总高院生向中原时报记者强调。
高院生认为，互联网公司的人员调解，对未来科技城板块的住房购买力肯定会有一定影响，而由于新房与二手房代价有倒挂，新房市场仍有一定吸引力，二手房市场受到的影响会更大。
高院生指出，从一些热门小区挂出大量毛坯房也能说明，已往的市场中是有投机行为的，未来科技城板块的二手房代价存在一定泡沫。目前，杭州的二手房挂牌量处在逐渐增长的过程中，二手房市场承受的压力更大，未来仍会是以价换量。
每经房产整合自钱江晚报、界面消息、中新经纬、中原时报、潮消息等
编辑| 陈梦妤
封面图源| 每日经济消息资料图
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来源：https://view.inews.qq.com/k/20230604A05DZS00
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