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房地产政策迎来大变化!释放两大明确信号

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发表于 2023-9-19 03:30:20|来自:中国广东 | 显示全部楼层 |阅读模式
1. 房地产供求关系如何变化?
1.1. 政策层面对房地产供求关系判断的“三步走”
7月24日,政治局会议针对当前房地产形势作出重大判断。中央层面做出供求关系变化的背景,是本轮房地产市场下行周期明显长于前几轮。自2021年7月商品住宅销售面积同比下降以来,已近两年,且市场仍看不到回升动能。前几轮下行周期,商品住宅销售面积下降持续时间大多在8-14个月,随后即开启上行。相比之下,这次下行周期明显拖长,背后即是中长期住房供求关系的变化。


追溯以往政策,7月政治局会议的判断是中央对于房地产供求关系的第三个政策信号。
信号一:2022年底的中央经济工作会议,首次提出要深入研判房地产供求关系变化。《求是》杂志在今年2月中旬发布了习近平总书记在去年12月中央经济工作会议上的讲话,讲话指出“深入研判房地产市场供求关系和城镇化格局等重大趋势性、结构性变化,抓紧研究中长期治本之策”。在去年底,中央已经注意到房地产供求关系的变化,并且这一变化包含“趋势性”、“结构性”两个方向。但当时用词是“深入研判”和“抓紧研究”,或表明相关对策并未确立。
信号二:今年7月央行再次指出房地产供需关系变化后,政策存边际优化空间。7月14日央行发布会,提出“考虑到我国房地产市场供求关系已经发生深刻变化,过去在市场长期过热阶段陆续出台的政策存在边际优化空间”。相比于去年底的表述,政策应对的确定性明显增强。




1.2. 如何理解供求关系的变化
什么是房地产供求关系变化?总量层面从供给短缺走向供求平衡。一般用“一户一套”或“一人一房”衡量住房供求关系,这两条线之下代表住房短缺。由于我国人口普查没有住房套数调查,只有间数调查,因此可以从人均住房间数来判断供求关系。根据七普数据,2020年我国城镇家庭人均住房间数为1.06,而前两次普查分别为0.93、0.77,即2010-2020年我国人均住房从0.93间到1.06间,总量上的供给短缺走向供求基本平衡。
但结构层面仍存在区域性住房短缺。2020年,尽管城镇整体的人均住房间数达到1.06,但城镇差异较大。城市地区人均只有0.99间住房,总量仍短缺,镇为1.18间,供给较为充足。分地区来看,东北地区、京津沪三市、广东、海南等地的城镇人均住房仍然不到1间。
国际比较来看,我国目前住房供求关系可对比日本1970年左右。日本在1968年时,套户比达到1.01,实现“一户一套”;1968-1973年,人均住房间数从0.97提高到1.15,跨越“一人一房”。日本政府住房政策也在此前后发生改变。1966年日本制订首次“住房建设五年计划”,着眼于增加住房供给数量,解决住房短缺问题;1971年-2005年日本又陆续制定了7期“住房建设五年计划”,均以提高居住质量为目标。


房地产供求关系变化还有哪些表现?人口周期、城镇化。从人口周期来看,代表新增购房需求的劳动年龄人口下降,总人口也开启负增长时代。日本房地产开工与劳动年龄人口占比变化趋势相同,均在70年代和90年代出现两个波峰。我国20-59岁人口比例在2010年前后见顶下降,新开工在2013年触顶回落,但由于政策的变化,2016年新开工重新回升,2020年后再次下降。总人口也从2022年开始负增长。从城镇化周期来看,新增城镇人口只有“十三五”期间的一半,刚需大幅减少。2022年我国城镇化率已超过65%,开始进入城镇化中后期阶段,新增城镇人口明显减速。“十三五”期间,我国城镇人口增加约1.1亿人,年均新增近2200万人;但近两年新增城镇人口平均仅925万人,2022年更是只有646万。新增城镇人口的大幅减少,意味着每年新增的城镇住房刚需在下降,未来更多依赖改善型需求。




2. 政策出台后,房地产市场会迎来拐点吗?
2.1. 政治局会后,房地产政策落地有哪些跟进
政治局会议对房地产政策定调后,短期内各相关部门密集表态。7月28日至8月1日,已表态的包括:国常会、住建部、央行、北上广深四大一线城市住建委/局。总结各部门和各地区的表述,我们发现:
(1)“房住不炒”没有被放弃,本次政策调整目的并非简单刺激房地产市场。尽管7月政治局会议未提“房住不炒”,但并不意味着允许炒房投机卷土重来。“房住不炒”在去年10月写入二十大报告,仍将是接下来五年的指导方针,不会因为短期市场和环境变动而改变。本次政策调整是前期出台的系列限制性政策逐渐优化的起点,预计将是渐进式优化,后续可能有其他的政策调整在恰当时机接力,不会像此前几轮周期底部,通过短期、大幅放松以快速刺激市场。
(2)需求端进一步落地的政策或包括五个方面:①降首付比例;②降低首套房贷利率;③换购住房税费减免;④“认房不认贷”;⑤下调存量房贷利率。其中,“认房不认贷”和下调存量房贷利率是新增政策,其他三项均为存量政策,可能进一步扩大范围。具体来看,①降低首付比例,目前部分首套房首付比例≥30%的二线城市(图9),在市场偏冷时存在下调可能。②降低首套房贷利率,年初发布《建立首套住房贷款利率政策动态调整机制》后,各地可在满足条件时自主决定下调或取消房贷利率下限,实际上大部分城市均可自主下调利率。央行在4月14日发布会曾指出,3月以来短短一个多月时间里,全国有一百多个城市自主下调了房贷利率,幅度在20BP-60BP不等。③换购住房税费减免,2022年9月,财政部、税务总局发布《关于支持居民换购住房有关个人所得税政策的公告》,对出售自有住房并在现住房出售后1年内在市场重新购买住房的纳税人,对其出售现住房已缴纳的个人所得税予以退税优惠,该政策截至2023年12月31日,但如果下半年市场仍无起色,不排除政策延期可能。
后两项新增政策的调整更值得期待。④“认房不认贷”,按照中指数据,目前有约16城仍执行“认房又认贷”政策,包括4个一线城市和武汉、成都等12个二线城市(图9),这16个城市有望放松至“认房不认贷”,释放部分改善型需求。⑤下调存量房贷利率,在714发布会,央行就提出“按照市场化、法治化原则,我们支持和鼓励商业银行与借款人自主协商变更合同约定,或者是新发放贷款置换原来的存量贷款”;8月1日的下半年工作会议上,央行进一步明确要“指导商业银行依法有序调整存量个人住房贷款利率”,我们预计8月将逐步落地。相关政策及影响参考我们7月23日发布的报告《存量房贷利率调整:如何实现&有何影响?》。
(3)增量政策如何落地?预计将“一城一策”落地,不会是全国“一刀切”。7月31日国常会明确指出“根据不同需求、不同城市等推出有利于房地产市场平稳健康发展的政策举措”,也说明了这一点。不同城市,房地产市场冷热程度以及存量房贷利率差异极大,不可能统一调整,部分城市甚至可能“因区施策”,给不同城区政策落地带来差异。




(4)一线城市会放松吗?对一线城市而言,我们认为本次政策调整不是0和1的有无式选择,而是1到10的递进式选择。房地产市场压力更大的广深,政策调整的幅度可能会大于北上。新房市场,北上两城房价同比增速自2020年初以来长期在4%上下波动,维持平稳增长;而广深的新房价格同比增速分别在今年1月、去年12月开始负增长,房价下跌已持续半年。二手房方面,北上房价同比增速自2021年中以来不断下降,但始终维持增长,近期上海有一定压力,6月同比增速仅0.2%。广深二手房价同比分别自2022年9月、2022年1月开始负增长,已持续下降10和18个月。从市场情况和四个一线城市的表态来看,广深的政策优化幅度可能更大,北上幅度可能较小,“因区施策”可能成为一线城市的选择。




(作者芦哲系德邦证券研究所首席宏观经济学家,中国人民大学金融市场与政策研究所联席所长、重阳金融研究院客座研究员。本文转自8月3日“宏观fans哲”微信公众号,欢迎关注人大重阳新浪微博人大重阳,微信公众号:rdcy2013)

来源:https://view.inews.qq.com/k/20230804A05QZY00
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