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楼市重演2018年?央行设局,压降地方债,货币转向,严控房企借钱
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发表于 2021-7-24 04:52:47
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有句话你一定听说过:历史会不断地重演,但不会简朴地重复。
这话放在房地产市场很贴切,每隔几年,就是一次涨跌轮回。
经济学家梁中华曾发过一组数据,已往10多年,有三波房价上崭∏常
2008年之后,天下房价第一波上涨是从2009年2月到2011年8月,连续时间为30个月,累计涨幅到达14%,在随后的9个月时间里回调2.3%;
第二波是从2012年5月到2014年4月,连续时间为23个月,累计涨幅有6.2%,但在之后的一年时间又回调了5.3%;
第三波是从2015年3月至2019年,连续时间为44个月,涨幅高达24%,上涨时间和涨幅都远超前两波。
尤其是从2015年以来,一线城市房价累计涨幅到达44%,二线33%,三四线城市整体也有33%,如果只统计建成区均价,翻倍的城市比比皆是。
第三波房价上涨潮看起来连续时间好久,实在房价上涨巅峰发生在2017年,到2018下半年的时候,大多数城市已经开始步入下降通道,尤其是前期热炒的部分一二线远郊地区、三四线新城区,降价促销、打折卖房的征象很广泛。
回到本文开头所说的话,从宏观的财务、货币角度来看,2021年就跟2018年的环境很像。
广发固收刘郁7月21日发布报告指出:回顾2018年,与2021年进行比较,有多个相似点。
1,压降地方债。
2018年末,底子办法投资(不含电力)累计同比仅3.8%,较2017年末的19.0%出现大幅下行。这背后是中央在遏制地方当局隐性债务增量,地方当局部分经历去杠杆过程。
今年也一样,上半年基建投资两年几何平均同比连续低于3%,5月下旬开始,水泥价格出现超季节性下跌。
这当然是有政策背景的,客岁底经济工作会议提出“抓实化解地方隐性债务风险工作”,今年3月份的时候,高层提出“当局杠杆率要有所低落”。
对房地产来说,压降地方债,就意味着原来“涨价去库存”的方式不可能再连续了。
前几年实行的棚改货币化,是由央行发行PSL,定向把钱发给拆迁户,从而导致地价、房价上涨,在土地财务的模式下,实质上是把地方部分债务由卖地方式转给了房地产开发商,再间接给了居民房贷。
这种由居民加杠杆方式,来化解地方债的途径,当然不是长久之计,2021年与2018年相似的地方,就是主动压降地方债发行的规模,从总量入手,减少地方债务风险。
从这个角度来看,房地产很难再复制以前的棚改涨价模式。
2,货币转向
在2018年1月,央行实施普惠金融降准,释放约4500亿元资金。
2018年4月17日,央行不测宣告降准1个百分点,释放1.3万亿元资金,对冲MLF后净释放约4000亿元,大超市场预期,这次降准往往被视为货币政策转向宽松的拐点。
与2018年相似的是,今年7月中旬,央行公布全面降准0.5%,释放恒久资金1万亿。
这两次降准的意图和表述,也非常相似,都夸大要支持实体经济和小微企业,都夸大了货币总量不会出现变化,政策不会出现“急转弯”。
说白一点:降准确实会释放更多资金,但跟楼市无关。
2021年的要求更严酷,央行年初开始实施“房地产贷款集中度管理制度”,对每家银行规定了开发贷和个人房贷的占比上限,每家银行都不敢踩线,只能压降房贷额度,不管降准还是降息,不准贷给房企和购房者, 银行自己也没办法。
还有经营贷,央行和银保监会专门发了通知,打击经营贷流入楼市,天下银行都开展了一场大清查,查实的违规贷款都会面临抽贷、断贷、计入征信这些后果,监管的环境比客岁严厉的多,没人还敢在这种环境下当“出头鸟”。
3,严控房企借钱。
刘郁指出:信用收敛+宽货币的组合,使得2018和2021上半年都出现企业存款增幅较小、非银金融机构存款增幅较大的环境。
该怎么明白“企业存款降速,非银金融机构增速”这个组合呢?
原因也不难明释,2018年和今年都大幅压缩了“非标融资”,尤其是涉及房地产行业的各类银行贷款之外的融资。
要知道,居民消费最大的项目就是买房,因此,当房企要还债给信托和资管机构,企业存款天然会减少,最终就会出现企业存款降速、非银金融机构存款提速这种环境。
不难看出,以上这三个共同点,都是央行故意为之。
压降地方债增速虽然是财务行为,但央行不再通过“定向放水”的方式缓解地方压力,这本身释放出了猛烈的信号:靠棚改拆迁拉动房价去库存的历史,不可能再出现。
而全面降准,意味着货币政策将大幅向小微企业倾斜,同时严防死守,制止信贷违规流向房地产,在楼市与经济之间筑起一堵“防火墙”。
严控房企借钱,是为了遏制开发商无序扩张,尤其是那些高周转、高杠杆、拼命拿地的开发商,接下来会受到重点管控。
在7月23日,住建部等8部分发布的通知中,也明白提及:对逾期不能归还债务、大规模延期交房、负面舆情较多等存在重大经营风险的企业,实施重点监管,提升风险防范化解能力。
2018年,可以看做是以2015年为出发点房价上涨潮的“拐点”。
而我们对比一下货币、财务、金融等调控本领,可以得出一个结论:2021年房地产市场的下行拐点,已经到了。
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