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房子大降价,将到青岛?

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发表于 2023-11-21 03:06:53|来自:中国广东 来自手机 | 显示全部楼层 |阅读模式
这几天,房子大降价、打五折的新闻满天飞。
如此氛围下,不少青岛买房者摩拳擦掌,准备迎来大降价的房子;也有已经买房的心惊胆战,害怕买得期房未交房即降价。
像黄岛维多利亚湾成交的这套单价5800的房子就很是惊人;


最近我遇到最多的咨询就是:青岛是否会迎来整体的大降价?楼市危机能否到青岛?
下面请听我详细分析。
01 终于允许降价
在以前,新房是被限制降价的,一般最多只能降到备案价的15-20%,不能再低了,不然就是扰乱市场秩序,是会被谈话的。
也正是因为这个政策,我们以往看到的新房价格只涨不跌,即使卖不出去也不会降价。
可以前坚持不降价还能支撑下去,因为熊市一两年就会迎来下一个暴涨的牛市。
如今则不同了,2018年之后熊市了五年时间,这么僵持下去也不是个事,很多大房企都有点被拖垮了。
对于房企来说,现金流是生命,远比降房价要重要。即使赔钱卖房,他们也愿意。毕竟与保存生命相比,打折腿的降价只是小意思。
既然房企有降价促销的意愿,楼市的大环境也不支持涨价了,那么半官方的允许降价终于来了:


8月20日允许房企降价促销,8月23日珠海某楼盘就贯彻执行了下去,可见房企们真的等不及了。


珠海的这个降价其实比较含蓄,每个季度可以调整一次备案价,每次售价不能低于备案价的85%;换言之,你只要把备案价调整的够低,那就降价的符合规则了。
因此,虽然这个盘最初的备案价是2.8万,但现在“打五折”卖1.4-1.5万是符合规定的。这在以前是不可能实现的,不可能被允许的,如今都成了现实。
因为这几个消息,很多人担心青岛也会大降价。其实,我们要辩证地看待问题,珠海这个楼盘的“打五折”,有其自身的主观原因,也有所在区域的客观原因,和青岛还不一样。
02 珠海为什么会大降价
作为珠三角大湾区的重要城市,珠海并不像青岛从2018年就开始大降价。
珠海房价过去一直比较坚挺,但坚挺到去年也坚挺不下去了,尤其是本次“打五折”楼盘所在的金湾。


珠海面积不大,但房价梯次分布很清晰,金湾的房价在所有区中排倒数第三,大概相当于青岛的胶州、胶南、即墨,也就是属于远郊区
即使是珠海的远郊区,金湾房价仍是坚持到2022年9月才开始下降:


在此之前,金湾房价一直缓慢上涨,而且涨幅还不小。
金湾的这一轮大降价,有两个因素必不可少,一是连续多年的房价上涨,二是成交下降、库存增多。


现在金湾的库存达到74.79万平方米,是珠海排名第二的区,而且从2022年开始成交量大幅下滑:


但2018年到2021年青岛房价下降、成交量下降的时候,金湾成交量反而是快速增加的。
说到这里已经很明显了,珠海的楼市行情跟青岛完全就不一样,珠海的大降价不一定会在青岛重演。
03 青岛会大降价吗
有一个常识需要提前说明,和青岛11293平方公里土地、1034.21万常住人口不同,珠海只有1725平方公里面积、247.72万常住人口,大约就相当于青岛西海岸新区的体量
珠海2022年的GDP为4045.45亿,西海岸新区是4691.85亿;另外西海岸新区的面积是2128平方公里,人口190.36万,都和珠海在伯仲之间。
说到这里,我们再和珠海比一比新房库存:


上图中黄岛+胶南就是西海岸新区的库存量,是363万平方米,与珠海市的345万平方米差不多。
因此,仅从库存上来说,青岛的这些郊区、远郊区也有大降价的基础
但从房价方面来说,则不同。
珠海是从2022年下半年开始降价的,青岛则是从2018年下半年,整整晚了4年:


珠海是刚从牛市中走出来,青岛则是熊了5年,房价已经下跌了很多,不少郊区甚至已经把首付给跌没了,单价万元以下的房子比比皆是。
综上,在两个必然因素中,青岛虽然库存高企,但在走势上已经大降过价,目前尚不足以支撑再次大降价。
但不大降价,不代表不会小幅度的降价。
我在《今年的金九银十,青岛楼市没戏了!》一文中说过,现在成交凄惨,金九银十铁定是没戏了。
而开发商们又对金九银十寄予厚望,目前初步统计打算在9月、10月加推或纯新盘上市的就有37盘。


肉多狼少,就会降价促销,预计今年的金九银十青岛各楼盘的优惠力度会不小
但金九银十后,经过大战失败的“洗礼”,和对全年业绩的“展望”,后面的11月、12月或许优惠力度更大。
因此,青岛虽然不会像珠海那样“打五折”式的大降价,但优惠促销力度依然不会小。对于买房者来说,你要是着急买房,可以等年底看看;要是不着急,那就可以继续观望。

来源:https://view.inews.qq.com/k/20230824A08EKB00
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