认房不认贷来了 广州楼市初现启稳迹象

凯伦

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最近两则新闻在网上炒得很火。一则就是李嘉诚七折卖房的消息，冲上了热搜，一则就是珠海一楼盘5折降价的消息，传遍了网络。
李嘉诚七折卖房效果立竿见影，引发了香港市民数以万计的人来排队抢购。亲海駅II”的626户“一下子售罄。
而珠海一楼盘5折降价，也引发了一些购房群体的欢呼。
实际上，所谓5折卖房，被调查后认为有夸大的迹象。
从广州一些核心区域和最近的新房成交来看，楼市已经有启稳迹象。
多个业内人士说，现在广州楼市处于买卖双方的博弈区，只要稍有降价的行为，就有买家冲进场，市场处于一种弱平衡的状态，如果有经济好转或者政策的因素，市场有望向好的可能性更大一点。
最新的消息是，住建部、央行、金融监管总局要推动落实首套房贷款“认房不认贷”，政策的助力，会否打牢广州楼市启稳的基础。


天河一楼盘现场人气很旺。
01降价背后的策略
李嘉诚七折卖房背后的原因很多。
首先是，低迷的香港住宅市场，背后更深层的原因是全球经济不明朗，加上香港人口净流出。
据专业人士分析，香港楼市正经历自2008年以来最长的调整期，并尚未见底。而李嘉诚一下子七折卖房，房价回到了七年前，引发了上万人排队买房，一下子把楼市的底部砸了出来。
当地的业内人士指出，香港开发商有时候在发布新盘的时候，在第一轮发售会为了吸引人气而开出比较低的价格，并且，第一轮发售的房源楼层也会比较低。在后几轮的发售中，价格则会不断提高。
如此看来，长实集团通过降价回笼资金和摸清了市场底部，一举两得。在更多业内人士看来，这是长实集团的一种销售策略。
而对于珠海一楼盘五折卖房的举动，经查询是宝龙地产和雅戈尔置业共同操盘的“金湾·宝龙城”项目（预售证备案名为金湾宝龙广场）。据悉该项目2020年9月的备案单价在每平方米2.4万-2.8万之间，后期该项目价格多次调整。今年1月才将金湾·宝龙城一期50套房屋，备案价下调至1.7万-1.9万之间，4月，三期的价格又上调至2万元/平方米，7月才又下调至1.9万的均价。
根据珠海市的相关规定，实际销售价格不低于备案价的85%。而报道中只是以最低的1.75万元单价打8.5折计算，相当于1.5万元销售。
拿这个价格和3年前的备案价相比，被认为是相当于5折卖房，但第一，不是短期内价格打了5折，第二，这只是一栋楼进行了调价，是因为开发商资金紧张拿出部分房源进行降价；第三，如果单纯看价格，不看品质，也就可能被误导，也没有实质意义。
其实，早在5月份，惠州海伦堡臻悦府就被报道过5折卖房，本来该楼盘的备案均价是1.47万元，后来又将备案均价下调至9000元至10000万/平米。而从五一期间开始，开发商就把该楼盘的销售价格直降至7000元左右。但经了解，实际上海伦堡臻悦府把原先精装修的一栋楼改成毛坯对外卖，因而实际上折扣没有那么夸张。
而海伦堡在降价回笼了资金之后，从惠民之家网站可以看到，其1-3栋折后又回到了10500元/平方米。
阶段性降价，看起来是开发商回血的需要。
02 珠江新城率先回暖了
实际上，从广州楼市来看，目前虽然步入政策真空期，但是成交已经有一丝回暖迹象。
来自贝壳的统计数据显示，8月14日-20日（第33周）这一周，带看环比上涨7.43%，成交环比上涨约10.46%。而在各种利好吹风之下，各大开发商也加大了推盘节奏。来自克而瑞的统计数据显示，新增供应2162套，供应面积21.19万平方米，推盘量环比大幅上涨1200%，新货集中在南沙、天河、番禺等区域。


第33周成交有回暖的迹象。数据来源：克而瑞。
在推盘量大增的情况下，越秀、海珠、天河的环比成交量都环比大涨50%以上。
不过如果绝对总量来看，番禺在瑞麓府和保利领秀海的带动下，勇夺全市网签面积第一位。
据一位现场销售称，现在只要案场利用节假日有一定额度的折扣，成交量就会立即起来。而一般案场拿来给出特惠的价格一般是2楼、3楼、4楼、14楼、18楼这些楼层。据白云一个江景房的楼盘2楼甚至是比6层以上的楼层一下子优惠了上百万元，于是立即有人前来将其收入囊中。
因为4和14楼，有谐音的原因，导致了不少人对有一定的避讳。因而有一些开发商会有13B来代替14，由此消除大家对其的避讳。
但是销售人员称，有人为了提前买到好的朝向和楼层，宁愿稍贵一点也出手。这个市场上，各个买家的心态都不一样。
而天河的天河壹品因为新加推的户型，86-143平方米户型，其中86平方米小三房，总价只需560万起。在天河，低总价的户型比较少，加上有一定的价格优惠，低总价的优势立即发挥出来，引发了新一轮的抢购潮。


不仅如此，被视为广州楼市风向标的珠江新城二手房成交回暖趋势比较明显。进入8月，珠江新城单是上半月的二手房成交量就达到27套，有15套房源成交总价超千万元，8月上半月的成交量已经和7月全月数据相当。
贝壳找房一位资深人士认为，一些富人对于政策的风向非常敏感，因而，他们敢于在目前的阶段下场入手。
一位央企地产公司的销售人员说，在市场弱平衡的时候，入手才是明智之举。如果市场一旦回暖，叠加政策利好，市场上的优惠就会很快减少，一下子多个几万几十万的，购房人根本不觉得。
当然，一位资深地产人认为，当前房地产最大的问题是信心问题。但也不全是地产的问题，是经济的问题。目前市场的回暖，基础还不牢靠，还需要政策的助力。
03 政策开始助力
就在本文成稿之时，好几重房地产政策利好传来。据新华社消息，近日住房城乡建设部、中国人民银行、金融监管总局联合印发了《关于优化个人住房贷款中住房套数认定标准的通知》，推动落实购买首套房贷款“认房不用认贷”政策措施。
通知明确，居民家庭（包括借款人、配偶及未成年子女）申请贷款购买商品住房时，家庭成员在当地名下无成套住房的，不论是否已利用贷款购买过住房，银行业金融机构均按首套住房执行住房信贷政策。此项政策作为政策工具，纳入“一城一策”工具箱，供城市自主选用。
这个利好明显利好广州等一线城市。如果广州调整认房不认贷，将大大减轻购房人的负担。
调整后，购房者认购二套房可适用首套房首付比例，即从 70% 降至 30%。按 600 万总价的房源计算，首付款将从 420万降至 180万，首付成本降低了 240 万。2）调整后，购房者认购二套房可适用首套房利率，即从 4.8%降至 4.20%。按一线城市二套房平均贷款本金 400万计算，月供额将从 20,986.61元元降至 19,560.69元，即减少1425.92元/月。30 年累计减 少 51.33万元。
与此同时，8月25日，财政部等三部门发布《关于延续实施支持居民换购住房有关个人所得税政策的公告》。将换房的个人退税政策延期，再次明确了，自2024年1月1日至2025年12月31日，对出售自有住房并在现住房出售后1年内在市场重新购买住房的纳税人，对其出售现住房已缴纳的个人所得税予以退税优惠。
易居研究院研究总监严跃进认为，预计这几个政策出台后，各类购房需求会有明显提振空间，具有非常好的效应，房地产市场也会进一步向平稳健康的方向发展。
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来源：https://view.inews.qq.com/k/20230825A06EXA00
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