中国第一高楼又遭流拍，世茂从雄心勃勃到全盘皆输

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作者 | 陈子雯
编辑| 张恺翀
最近，世茂在深圳的“深港国际中心大厦”，又流拍了。
项目整体评估价约为163.05亿元，相当于打6.4折出售，几乎是“打骨折”拍卖了。
百亿资产无人接盘，还有一堆债务压力，这家闽系房企，已“火烧眉毛”。


“中国第一高楼”的宏愿
2017年12月，世茂获得了“深港国际中心”项目用地。
当时的世茂可以说是风光无限，光是拿下项目的土地款，就高达240亿，加上建筑成本，整个项目总投资要去到500亿。
这一举动，创下了当时深圳土地拍卖史上第二高总价的纪录。
“深港国际中心”项目位于中国广东省深圳市龙岗区大运片区，总用地面积32.19万平方米，计容建面136万平方米，地价款共计239.43亿元，计划分14宗进行开发。
超大体量的项目，也被规划为了不同的分区：约63万平米巨型办公体量、约31万平米航母级高端商业、约30万平米城市超级公寓、约5万平米五星云端酒店、约5万平米城市绿地公园……


还有剧场、图书馆、美术馆、国际学校、文化活动中心等多元配套，可谓是集办公、商业和观光等功能于一体。
它也被定位为粤港合作的标志项目，旨在打造大湾区地标。
而最引人瞩目的，在于项目的计划高度——计划建设高度为700米，建成后，将成为中国第一高楼，世界第三高楼。
这是什么概念？
目前已建成的摩天大厦中，真正的世界第一高楼是迪拜的哈利法塔，高828米。


世界第二高楼就属中国了，上海中心大厦以632米稳居中国第一，世界第二。
除此之外，还有599米高的深圳第一高楼——深圳平安金融中心、597米的天津高银金融117大厦、530米的广州周大福金融中心……


可以想见，世茂想要打造中国第一高楼，是何等雄心勃勃。
世茂集团董事局副主席许世坛就曾多次说：“这个项目做好之后，预计可供货值超过700亿元，一年收租就可以达到30亿元以上”。
这样的宏伟愿景点燃了市场的情绪，2019年，深港国际中心所在片区附近楼盘的宣传语，也会用“距世茂深港国际中心xxx米远”这样的标语来宣传。
而对于项目工程进度，世茂有一个时间表：2021年建成，2024年投入运营。
拿地之后，世茂在2018年3月举行开工仪式。
不过，如今过去5年，整体项目进展并不像预期那么顺利。
比如此次法拍标的12宗地，有6宗进行了开发，1宗集中商业及T3办公楼建设了19万㎡，还有1块地建了营销中心，6块地挖了地基，尚未进行整体建筑施工。
距离“2024年投入运营”的目标，还遥遥无期。


曾经威风凛凛的“中国第一高楼”，
如今却门庭冷落无人接盘？
曾经，许家印也在金融城想盖一座高楼，他认为，“楼越高，地产越有价值。” 这一定程度上反映出房地产发展过程中的膨胀心态。
摩天大楼不仅是世界顶级建筑设计师展现才能的目标，也是资本和能力的代表。
再加上土地价格昂贵，很多时候，房企为了获得更多利润，也乐于修建高楼。
然而，现实是残酷的，限高令频出，项目陷入了僵局。
2021年5月，深圳市规划和自然资源局龙岗管理局公示了项目详细蓝图调整成果，最高塔的建设高度由原来的700米调成设定600米左右。
同年10月，中国住建部发布了“限高令”，禁止建设500米以上的超高层建筑。
现实的一盆冷水浇下，项目的计划和信心都备受打击。
此外，由于世茂债务危机爆发、资金链紧张，项目也不得不停工。为了“回血”寻求自救，世茂不得不抛售资产。
但是，威风凛凛的“中国第一高楼”，为什么如今却门庭冷落无人接盘？
一方面，成本高。尽管是评估价打了“骨折”，但项目的起拍价依然超过百亿，对大部分房企来说，是一笔不小的资金压力。
另一方面，技术和操盘能力要求严苛。深港国际中心建面136万平方米，是超大型综合体项目，对房企的综合开发运营能力有很高的要求。
另外，从市场竞争和项目盈利能力角度，地产界的大佬冯伦表示：
“在中国，这种超高建筑，房产证只能发一个大证。70年的住宅不能做，甚至公寓也不能做。这个不能做，那个也不能做，只能是按照规定来进行业态布置。写字楼、酒店、公寓和底商，大概就分成了四五节，这种规划，实际上没有办法适应市场，操盘者就很难赚钱。”
在房地产市场下行的背景下，商业项目去化难，比住宅有更高的投资风险。深圳今年第三季度甲级写字楼平均空置率上升至24.3%，位居一线城市之首。
由此来看，项目的盈利预期并不明朗，即便是资金实力较强的企业也不敢轻易接手。
从雄心勃勃到全盘皆输
这个项目从拿地开发到停工烂尾，见证了房地产行情从前景无限到落寞潦倒，也见证了世茂从野心勃勃到全盘皆输。
世茂集团的创始人为许荣茂，现任世茂集团董事会主席。
1989年，许荣茂创办世茂集团，进入中国房地产市场。经过三十多年发展，世茂布局全球130多个核心发展城市。
许荣茂为世茂开拓了多种业务，涉及地产、酒店、商业、主题娱乐、物管、文化、金融、健康、高科技等产业领域。
2020年，世茂与福晟战略协议落地，世茂“吃下”福晟87个旧改项目。当时，福晟老板作为广东人，在福州上台的时候满脸黑着，大家都戏称福建人吃了广东人。而如今回头看，却是塞翁失马，焉知非福。
2022年，房地产进入寒冬，同年7月，世茂股份未能如期偿付一笔10亿美元本金的美元债，宣告违约爆雷。
财报显示，截至2022年末，世茂集团的总资产为6162亿元，总负债为5367亿元，净负债率约为302.2%。
截止2023年10月末，世茂股份累计已有91.02亿元未能按期支付。
二级市场方面，截至11月24日收盘，世茂集团市值仅剩29.24亿港元。而A股上市公司世茂股份总市值48.77亿元，股价仍在1元附近游走。


为了尽快回笼资金，除了深港国际中心之外，上海世茂佘山洲际酒店、上海世茂广场、广州亚运城项目、北京分钟寺项目等，也陆续被世茂摆上货架，回笼资金已超百亿元。
其中，深港国际中心是世茂所有向外推介项目中最贵的核心资产。
这一次，项目起拍价格约为104.35亿元，较今年7月首次拍卖价130.44亿元下降26亿元。但遗憾的是，尽管屡次降价，依旧无人问津。
不过，就算项目成功转手，对于目前面临巨额债务压力的世茂来说，也是杯水车薪。
结语
深港国际中心这一跌宕起伏的命运，不免让人想起经济学中的“摩天大楼诅咒”。
一座摩天大楼立项时，往往是经济过热时期；而摩天大楼建成之日，又是经济衰退之时。这一理论多次应验——
比如1929年大萧条，正在危机爆发期间的1931年，美国地标性的雄踞世界第一高楼宝座达四十余年的帝国大厦落成。
比如2008年8月29日，上海环球金融中心落成启用。同年9月，全球金融海啸爆发。
摩天大楼诞生之时，人们倾向于认为它有利于赚钱，光是租金就有不菲的收入。
但实际上，建设周期长、资金链断裂、烂尾的情况时有发生，极高的维护成本、安全隐患也是潜在的问题。
对于世茂来说，大体量的商业办公、可售物业是遭市场嫌弃的商务公寓……种种因素导致项目流拍，一定程度上，当初的世茂也可能高估了自身的操盘能力。
“中国第一高楼”，又将何去何从？

来源：https://view.inews.qq.com/k/20231124A08BST00
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