三四线楼市，回不了头！

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作者：余飞
01
鼓励大学生购房
市场行情不好的背景下，各城市为了卖房，苦心孤诣。去年以来，有人发动农民工进城买房，有人调动公职人员买房，还有人鼓励大学生买房。
比如沈阳，明确对高等学校、中等职业学校全日制在校生、新毕业生（毕业5年内），购买新建商品住房给予全额契税补贴，其中在校生再给予200元/平方米购房补贴。
呼和浩特，具有普通全日制本科及以上学历的应往届毕业生（往届3年及以内），满足一定条件，可半价买房。
这些都还是针对毕业生，而河南周口最近则将手伸向了在校生。
河南这几天争议新闻不断，郑州还在漩涡中，周口的大学生公积金新政又被推上了热搜。


11月20日周口市公积金管理中心发布新政：
为进一步吸引、留住高校毕业生在周创业就业，增强他们在城市发展中的获得感、幸福感和安全感，市住房公积金管理中心针对在校大学生推出预缴住房公积金政策，预缴住房公积金的大学生毕业后五年内在周口市购买首套自住房申请住房公积金贷款的，享受人才引进贷款额度上限为60万元的政策。
另外，周口市还表示：
在校大学生开设个人账户后，每月需预缴1008元，连续缴存半年以上，毕业后五年内可享受贷款额度上限为60万元的优惠政策。
美其名曰，增强大学生在城市发展中的获得感、幸福感、安全感。其实目的无非两个：
第一，引导大学生在周口买房。
第二，利用公积金缴纳，留住大学生在周口就业。
公开资料显示，2017年武汉发起抢人大战，提出“百万大学生留汉”计划时，也出台过类似措施进行试点，提出允许在校大学生以个人自愿方式缴存住房公积金。
但因为争议不断，最终在试点三年后停止。
争议点在三个方面：
首先大家认为学生的天职是学习，也不应该考虑过早买房问题。
其次，鼓励大学生缴纳公积金，是施压父母，类似于公开鼓励啃老。
最后，房地产行情再惨淡，手也不应该伸向校园。
02
周口的压力有多大
争议的三点，都很有道理，我举双手赞成。不知道，周口的这条新政能够坚持多久。
也达不到效果。周口市统计局披露，2022年年末，周口市高等教育学校4所，毕业生2.26万 人，在校生7.87万人
不过抛开争议不说，我们需要看到的是，周口行此策略背后所承受的压力。
周口是全国大多数三四线城市的缩影，产业薄弱、经济不够强、人口不断流出、房地产市场下行不止。
和大多数城市的房价走势一样，在上一轮去库存、货币棚改拉动下，周口房价也快速上涨了一波。
2015年时周口的房价大部分还是3000元左右，2017年均价突破了8000元，有些楼盘价格甚至突破了万元，甚至2万元。
然后后来随着棚改收紧，周口的房价走势也和大多数三四线城市一样，一路下滑，目前均价跌至5500元左右，但在贝壳上看，仍有一些小区的挂牌价在2万元以上。
不过，挂牌价都是虚的，只有能够成交，才有意义。这样的挂牌价，在目前这样的市场中，纯粹是棺材里抹粉死要面子。
根据周口市统计局披露：
2023年1-10月周口市房地产投资降幅收窄，但仍处于下滑态势，全市房地产开发投资同比下降22.0%，降幅较1-9月收窄1.2个百分点。其中，商品房销售面积增长4.1%，商品房销售额下降2.0%。
周口算是一个半工业型城市，工业实力不够强，农业实力反倒更突出。作为产量大省的河南，周口是主要担当，周口的产粮位居河南第一。
周口的三产占比分别是第一产业（农林副牧渔）占17.4；第二产业（广义工业）占比40.3%；第三产业（广义服务业）占44.3%。
今年前三季度，原本就不够厚实的工业，营业收入和利润遭遇了缩水。规模工业利润前八个月同比下降了12%。
再加上进出口下降、房地产开发投资大跌，让周口前三季度的GDP增速大幅跑输了全国5.2%的平均增速，只有3.8%。


来源：周口市统计局
事实上，前三季度整个河南除了郑州表现不错外，都明显不足。
河南省前三季度GDP增速3.8%，增速在内地31个省级行政区中位列倒数第四，仅比陕西、黑龙江、江西略好一些。


制图：城市财经；数据：各省市自治区统计局
此外周口的人口也在不断下降。期间七普时期人口出现了拉升，但七普之后又继续下降，2021年常住人口减少了16.57万人，去年减少了4.1万人。


制图：城市财经；数据：周口市统计局
多重压力施压之下，周口的楼市基本没有什么前景可言，房价很难回头。
其实大多数三四线城市都是如此，正如网络上流传的一句话“三四线城市没有楼市”。
目前几乎所有三四线城市的房价都在调整当中。纬房研究院披露的11月份数据显示，三
三线城市纬房指数


四线城市纬房指数


03
三四线楼市的宿命
之所以说大多数三四线城市没有楼市，是因为决定了一座城市楼市的三座基石分别是产业、经济和人口。
三者齐强则楼市必然强，相反三者齐弱，则没有楼市可言。大多数三四线城市，这三者都是劣势。
第一，产业羸弱，经济羸弱。
中国的城市发展基本都依赖政策，而且过去十几二十年，好的政策都给到了中心城市。更重要的是，像四川、湖北、湖南、安徽、河南、陕西、广西、吉林、黑龙江等省与自治区纷纷开启了强省会模式。
好的产业省会优先，优质的教育、医疗、公共交通等资源，也是省会优先。普通的三四线城市，根本分不到一杯羹。
以四川省来说，省会成都GDP超过两万亿，占四川省GDP的超三分之一，是第二城绵阳的5.7倍。可以说，四川21个城市，其余20个城市都是陪衬成都。


制图：城市财经；数据：四川省统计局
湖北稍微好一些，武汉1.89万亿GDP之下，还有襄阳、宜昌两个5500亿以上级别的城市。


制图：城市财经；数据：湖北省统计局
经济的兴盛之下的房地产兴盛，才有意义。反过来，房地产兴盛带动经济兴盛，则则虚假繁荣。
换句话说，没有产业和经济支撑的楼市，是黄粱一梦，早晚有梦醒的时候。
第二，人口不断流失。
目前公布2022年人口数据的286个中，人口增长的城市只有128个，两个持平，156个城市人口在减少。
人口减少城市数量占了一大半，绝大多数都是三四线城市。


制图：城市财经；数据：各城市统计局
除了产业、经济、人口晃动外，对三四线城市构成大利空的因素，还有天量的库存。
第三，天量库存。
过去几十年，房地产全速发展，一二三四五线城市的住宅建筑拔地而起。
黄奇帆曾透露，中国房子严重过剩，没有必要继续修建，没有需求了。20%的人口建造了全世界50%的房子。
今年3月份住建部公布了一组数据，全国共有6亿栋建筑。
虽然这些建筑包括居住性质的住房和厂房、写字楼、机关单位等等，但一般来说，城市的住宅（商品房、住宅、小产权房、工业宿舍）占比都在一半以上，农村的建筑中绝大部分都是住宅。
以此估算，属于居住性质的房屋应该有4亿栋左右，换算成套数，就是个天文数字。而这些多余的房子，大多都集中在广袤的三四线城市。
产业与经济羸弱、人口不断减少，库存没法消化，这个结该怎么解？
所以，本号一直在强调：越来越多的三四线城市，房价会“鹤岗化”，不可阻挡。

来源：https://view.inews.qq.com/k/20231127A03ODS00
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