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11月楼市数据偏弱,利好仍需加码

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发表于 2023-12-5 19:09:09|来自:中国广东 来自手机 | 显示全部楼层 |阅读模式
文|邓浩志
11月份的房地产数据陆续出炉,经历了9、10两个月政策利好的持续释放,并逐步传导到市场,许多人对楼市能否复苏抱有很大期望,但各家机构最新统计数据显示,情况似乎并不理想。


一、11月,房地产市场继续萎缩。

中国指数研究院报告显示,11月百城二手住宅平均价格环比跌幅扩大至0.56%,连续19个月录得跌幅,同比跌幅扩大至3.21%。同期新楼住宅价格继续上升,升幅0.05%,较十月份收窄0.02%,按年同比则上升0.08%。
去年有疫情管控政策影响,很多城市房地产接近处于半停摆状态。今年放开了疫情管控,绝大多数人都认为情况会比去年有明显的改善,但最终结果是更差了。去年新房销售总额为13.3万亿,今年大概率会在去年的基础上继续下滑。预计,今年新房成交总体规模就12万亿上下。比2021年峰值的18万亿跌去了接近35%。市场似乎低处未算低。
有些网友说我之前的预测不准,我承认是不准,但谁又在去年测准了今年呢?预计的重磅救市政策一直迟迟没有落地。而个别说自己测准的,都是瞎蒙,根本没讲出个道理来。以后大家看我的内容,多关注我的呈现的数据,还有各方的态度。至于我的预测,也是一家之说而已。
二、首月至11月,房地产企业业绩继续萎缩。

百强房企销售金额同比大幅减少。其中,克尔瑞的统计数据约为49500亿,同比减少14%。中指研究院统计数据为57379亿,同比下跌14.7%,降幅相对上月扩大1.6%。单计11月,销售额同比跌29.2%,环比跌0.6%。但两家机构的房企业绩排行都比较接近。当中保利发展和万科的销售额都超过3000亿。超过1000亿房企有16家,同比减少3家。期内超过六成房企业绩下滑。单是11月,万科以314亿元人民币销售额,排名第一,其次是保利、华润置地、招商蛇口、中海和绿城中国,销售额都超200亿。
提示两点:
1、以前TOP5房企是碧万恒融保,3民2国。现在清一色国央企。
2、但凡大家见到有人说:新政加持,11月楼市持续回暖。都是骗人的。
三、千亿房企“俱乐部”继续萎缩。

今年1~11月销售业绩计算,千亿房企仅剩16家。虽然今年没有完全结束,但大局已定,16家比2021年高峰期跌去一半有多。2021年总共有43家千亿房企(另有统计是41家)。
这说明几个问题:
1、房地产产业规模大幅萎缩,不单千亿房企减少了,整个市场规模也由峰值的18万亿下滑到今年的大概12万亿。产业规模减少,也就意味着,税收减少,地方财政减少,对经济的带动减少,就业岗位减少……影响是全方位的,深度的。
2、大房企萎缩幅度大于市场平均萎缩幅度。这是大量头部分房企爆雷的结果,本质上是大房企此前“三高”运营的结果(三高指高杠杆,高周转,高负债)。“三高”模式让房企在之前获得了爆发式增长的机会,但也在这轮调整行情中出现了坍塌式的下滑。
3、TOP5房企,全部为央国企。TOP20房企中,仅有的8家销售规模正增长的房企,全部都是国央企背景。另外,超六成房企业绩同比下滑。这两点也侧面反映了当前房地产市场的基本格局和趋势。

来源:https://view.inews.qq.com/k/20231204A07DBQ00
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