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经济学家高善文谈房地产被刷屏了,楼市是否见底,要看两大信号
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发表于 2023-12-11 10:21:26
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来自:中国浙江湖州
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时值年终,房地产能否划上一个圆满的句号备受关注,这要看前期的房地产利好政策能否真的起到明显效果,还要看接下来会出台什么样的政策,就目前来看,房地产确实出现了一些轻微的好转。但是否真的见底了呢?
12月6日,安信证券首席经济学家高善文在论坛上重点谈到中国的房地产问题,也很快在网络上被刷屏。他到底讲了什么?
从话题上看,主要涉及楼市是否见底、房地产市场是否超调、人口流动与房地产投资、流动性风险以及房价泡沫化等
,可以说都是非常关注度高的内容。
从原来的遏制房地产市场过猛,到现在的稳定房地产市场,可以看出我们调控的方向性转向,但是在各种叠加效应下,房地产步入调整后迟迟未能复苏,是否存在超预期调整呢?
对此,
高善文表示,中国长期房地产投资的中枢也许会在8%左右,至少不低于7%,而现在房地产投资的绝对水平已显著背离这一中枢,2024年中国房地产投资占GDP的比重预计会跌破6%。
如此看来,当前的房地产市场确实明显低于其长期合理中枢水平,这是明显的“超调”。
不过对于房地产泡沫,他认为2016年以来房地产价格快速泡沫化,主要是因为土地供应的骤然收紧,在投资、销售等层面上,并没有明显的泡沫化迹象。
其实,在我看来,过去房地产泡沫也不小,之所以没有破,是因为有多种力量在支撑,但是问题就像滚雪球一样越来越大,在高周转、高负债、高杠杆的三高时代,很多问题都能够被掩盖,被消化掉,但是个人都清楚,这种纵容之下,总有兜不住的那一天。
高善文认为近年来的房地产价格泡沫化是因为土地供应骤然收紧,其认为恰恰相反,是因为土地供应骤然收紧才让泡沫一步步消化掉,但至于今天的超调现象,是意想不到的,这跟此前的三年疫情有莫大关系。房地产自身问题的积累完全可以通过政策调整逐步排解,但这次意外加快了房地产问题的爆发。
高善文认为只有房价泡沫化,投资和销售上不存在,我想没必要争辩,因为这些都是相关联的,怎么可能某一项能够独善其身?
不得不承认的是,2020年以来疫情的严重冲击,对地方、企业和老百姓的资产负债表都形成了严重损害。这就导致企业及居民的风险承担意愿与能力均明显下降,除了购房需求快速减少,股市也迎来了大调整。
当购房者无力和无意买房时,房企受到的影响首当其冲,这几年我们看到了有史以来最严重的房企出险事件,在过去想都不会想的。当大多数房企都遭遇流动性危机时,他们也就没有能力和兴趣拿地,地方也受到巨大影响。
尽管疫情的影响逐渐消退,当然仍难免有后遗症,但是经济在逐步恢复,而
在高善文看来,今年拖累经济最大的负面因素和不确定性来自于房地产市场。
刚刚公布的房地产数据,到现在仍然不尽人意。这也会对2024年乃至更长远的房地产预判和信心造成很大的挑战。
所以,这就涉及到一个问题,在各种利好政策下,房地产是否该触底了呢?此前,标普的报告表示,房地产即将见底,央行也引用了这句话。
对此,
高善文认为,目前房地产市场虽然已经严重超调,但是不一定见底。
未来要关注2个信号或条件,一是房地产行业的流动性危机必须被阻断
,就是说房地产筹资性现金流停止“失血”。预计明年上半年房地产行业的流动性风险有望显著改善,在越来越有力度的政策支持下,相信房地产企业融资能恢复正常。
第二,疫情“疤痕效应”的消退。
高善文认为,在房地产市场改善的条件下,“疤痕效应”会持续消退并最终恢复正常。实话实说,房地产关联行业广是有目共睹的,在疫情和房地产叠加伤害下,要想恢复信心和继续持有风险资产需要一定的时间过程。如果房地产能够有所好转,这种伤害或许会逐步消退。
其实,说到底,就是当前的老百姓的收入也超调了,信心严重受挫,要想恢复,不止是喊口号式的加大消费,而是应该如何在提高收入和经济增长上继续努力,未来分配结构上如何优化,更是一个深思的话题。话说回来,并非住房需求没有了,而是价格让他们惹不起躲得起了。
来源:
https://view.inews.qq.com/k/20231207A05UTA00
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