买房烂尾被银行起诉还贷，法院：不用购房者还，让开发商还

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熬呀熬，盼呀盼，这个口子终于有松开的迹象了。
近日，宁夏石嘴山市中级人民法院审理的一起金融借贷款合同纠纷案件，引起了很多讨论。
有网友说：“这尼玛才是人民法院该干的事。”


有网友说：“建议全国法院推广！”


还有网友直呼：“青天！”


其实事情本身很简单，就是房子烂尾了，购房者拒绝向银行继续还贷，银行就向法院提起诉讼，要求购房者继续为烂尾楼偿还贷款本金加利息，而法院呢，判决：
还款责任由开发商承担，欠的钱跟购房者无关！
这个判决当然合情合理，但不像大家想的一样，是开天辟地头一遭。
最高法的类案判例2019年就有了，案号是“（2019）最高法民再245号”，大家可以去查。
当时也是，一个人掏了7000多万首付，背了7000多万贷款，买了一个商业用房。
没过多久，也是烂尾了，购房者这时候连本金带利息已经还了一千五百多万了，银行还要求他再还六千五百万，把他给起诉了。
这个案子，一审原告败诉，二审推翻了一审判决，购房者又打到最高院再审。


当时整个房产法律界都睁大了眼睛等判决，都想知道，房子烂尾了，贷款到底谁来还。
为此，最高法还专门开了审委会讨论，最终判定：
应由开发商将收取的购房贷款本金及利息返还担保权人（也就是银行），和买受人（也就是购房者）。而买受人，不具有返还义务。
说理部分，有一段话值得细品：
前半段说，开发商烂尾了，却占着购房者的首付和银行的贷款，银行呢，既享有房子的抵押权，还享有针对开发商和购房者的债权；只有购房者，没有住上房子，却掏了首付，还得还贷。
接下来，原文：“若按合同约定的权利义务关系处理，则在购房者对合同解除无过错的情况下，仍要求其对剩余贷款承担还款责任，明显不合理地加重了其负担，各方权利义务失衡，有违公平原则。”


所以，我国最高审判机关很早就明确过，这套利益被开发商和银行卷走，风险都甩给购房者的制度设计——不公平！
而这个判例，其实也不新鲜，相关的司法解释2003年就有了，就是这个，第24条：


20年修改之后，在第20条：因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持。


不过大家注意啊，这个条款有个前提条件：商品房买卖合同，必须得被确认无效，或者是撤销、解除。
那烂尾，算不算呢？
还是这个司法解释，第11条规定了：出卖人延迟交付房屋，经催告后在3个月的合理期限内仍未履行，可以解除购房合同。
我再结合《民法典》规定，跟大家全面捋一捋啊：
延迟交房，ok，购房者催完你3个月，还不交，购房者就可以单方解除购房合同。
而这个合同解除之后呢，开发商就要向购房者返还首付款及资金占用费，不光还本金，还得带利息！


不光如此，购房人还可以要求开发商支付已还贷款相关费用并赔偿违约金或损失。




最后呢，就是前面说过的，购房者不再背负还贷义务，由开发商向银行返还剩余贷款本息。


怎么样？这么听下来，这规定还挺合理的，对吧？
就只有一个问题，就是为什么大家现实中的感受是另一回事儿呢？
主要原因，几个方面吧：
前面那个解除烂尾房购房合同的条款，后面还有一句“但当事人另有约定的除外”。
就是说，开发商可以通过合同，排除这个解除合同的限制。
比如把3个月的期限延长到3年甚至5年，这都可以。
商品房买卖都是格式条款，购房者无法就单条内容进行修改，签的时候一不留神，就掉进这个陷阱里，然后就没法行使解除权了。


第二个原因，上面这个条文还有第二款，法律没有规定或者当事人没有约定balalala……很多法律术语啊。
啥意思呢？如果开发商告诉你，说我这房无法按期交付了，你看要不要解除合同，你得在3个月内作出决定。如果开发商没有告诉你，你自己发现了，那你就得在1年之内作出决定。否则，解除权消灭，你就不再享受这个权利了。
前面说过解除之后就能拿回本金贷款，没啥损失，但很多人为啥不行使解除权呢？
因为当年房价一路狂飙嘛，房企遇到的都是暂时的流动性危机嘛，危机解除之后房还能接着盖嘛，自己的房产投资还在升值嘛。所以前些年，碰到烂尾，大家也没那么着急上火，都愿意再给开发商一次机会。
那这多多少少就有点投机心理了，对不对？法律不可能无限度保护，对不对？所以就有了这么一个除斥期间的规定。
再一个，这里有点博弈论的味道。当年，房企碰到的主要是暂时的流动性危机，你给他点时间，他说不定能缓过劲来。但如果都去要求退房退钱，可能直接就把他挤兑死了，到时候公司破产拉倒，账面上的钱一赔，房子还是烂在那里，购房者能挽回的损失也有限，对吧？
所以，只要开发商还有一口气在，大多数购房者也会选择再等等。
最后一个原因，我个人认为也是最重要的一个原因。
是这个“解除合同”的条件，很多地方法院不认。
有学者统计过啊，原因除了前面说的解除权超过除斥期间，主要还包括：
房企虽然逾期交房，但诉讼时案涉房屋已具备交付条件，要保护合同稳定性。
或者是，房屋虽未达到交房条件，但房企逾期交房的违约程度显著轻微，房企积极采取补救措施，恢复施工项目建设，购房人签订合同取得房屋所有权的目的并非完全不能实现。
等等。
大多数人要解除购房合同，就是死在这一步上。
明明一个烂尾楼好久没动工了，你一去告，开发商马上雇几个工人开始表演式复工，于是法院就会认为他们“积极采取补救措施，恢复施工项目建设”。
你说我这房子烂尾了，法院压根就不认。购房合同无法解除，银行当然还是找你要钱还贷了。
那么，地方法院为什么会这样判呢？是真的不知道实际情况吗？
还是为了把土地财政这碗饭吃下去。真按最高法的精神判，倾向于保护购房者，那开发商一看，好家伙，在你这儿圈完钱烂尾了我还得还？不好意思，此处不留爷，自有留爷处，爷换地儿拍房去。
说到底啊，地方保护主义。
所以，一开头说的那个案子，它最可贵的地方，不是判定银行败诉，而是这一句：
“刘某在另案中要求解除商品房买卖合同等诉讼请求，获法院支持”。
购房合同解除了，解除贷款合同就是水到渠成的事儿。


而且，这种双解除的案子好像，我是说好像是越来越多了，我在某平台上还看到一位房产律师晒了另外一件。


这怎么不能看做是口子松开的迹象呢？口子松开，又怎么不能看做是购房者获益的迹象呢？
不过，我也不是鼓励烂尾楼购房者都去退房啊。
毕竟前面说过了，这个时候退，能挽回的损失也有限。
如果真的想退，我这里引用一下前面这位房产律师的建议：
最好是贷款买的，不是全款；没有提前还贷；首付比例越低越好；没有收房，且房价跌了。


好了，希望这期视频内容对深受烂尾楼毒害的你有所帮助。

来源：https://view.inews.qq.com/k/20231207A08W5I00
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