昨天，2024第一个工作日，央妈开闸放水了。
3500亿元PSL投放到市场，预计会用于「三大工程」，即保障性住房建设、“平急两用”公共基础设施建设以及城中村改造。
是的，城中村改造。
值得关注的是，单月新增3500亿元这个规模，是PSL有史以来第三高。
很多关注@拆神的朋友，应该都还记得，去年10月我们就说过，自城中村改造明确纳入专项债以后，广州做地企业已经在申请相关贷款了。
资金规模，也是3500亿左右。
不过，专项债和PSL，两者有很大区别。
前者是地方政府债券，一般由省级政府发行，后者是央行货币政策工具，路径是央行-国开行-地方，属于不同层面的事情。
但这两大杀招，有最关键的共同点——
利率低，期限长，是重要的资金来源，解决的都是“钱从哪来”的问题。
2014-2016年，那波由棚改直接推动的市场上行周期，很大程度上是这哥俩大发神威。
更确切来说，是棚改专项债+PSL棚改贷款。
｜图源网络
虽然，这几年广州已经很少出现棚改这个字眼，由于地方隐形债的问题，所谓的新型“棚改”做地也不提了，统称为城中村改造。
但本质上都是旧改，换了个名头而已。
这台重要的行情发动机，过去因为政策的调整而阶段性熄火过，直到2023年才逐渐回归。
高层和地方的数次表态，的确给了一定信心。
但信心的重建，市场的修复，光靠鼓励性发声是远远不够的，还需要更大的力度和更明确的信号。
我和一些房企朋友交流下来，发现大家普遍的看法是：
说一千道一万，还是不如直接放水来得有效。
这次PSL重启投放，就是一个关键信号。
3500亿元的资金，不是一股脑都投向城中村改造，但这只是一个开端。
有专家预测，在规模上，PSL或在5000亿元甚至更多，未来可能有多轮投放。
而参考过往棚改经验，PSL对于项目投资的撬动效果大约为1:2.5。
5000亿的资金，可以拉动1.25万亿的投资。
这笔资金，再加上前面提到的专项债，和08年的4万亿、15年的棚改去库存相比，盘子不算大，操作也不甚激进，但还是能刺激一波的。
注意，是刺激，不是反转。
工具还是一样工具，但力度和规模不是，市场心态也不同了，涨价去库存？不灵不灵。
房价再涨一倍，杠杆再加一轮，后果太严重了。
政策的目的是托住底，最大效果也是托住底。
资金面的利好，不会彻底扭转预期，但方向即信心，对于市场来说，这会是研判后市的重要依据。
后续的提振政策，相信陆续会来。
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我们也看到，2023年一年，为了救市，很多城市可以说是出尽百宝，降首付，降利率，放开了限购，几乎什么招都用了，最终激起的水花并不多。
广州作为一线城市也不例外。
各色新政短暂的掀起了成交小高潮，但热度难以为继，房价跌幅更是持续扩大。
很多人说市场需要猛药，需要大补丸，需要核弹级大招，这话不假。
实际上，在广州刚刚甩出“房票”这张牌的时候，大家普遍认为，这就是拯救房价的一把利器。
但现在来看，预期还是给得太高了。
一方面，房票安置是结合做地（虽然已经不这么提了） 来进行，集中在四大重点片区，短期不会全面铺开，影响力有限。
另一方面，即使是在划定的重点片区之内，反响也并不激烈，周边项目没有出现预期中的应声喊涨。
火车站片区要落地房票的消息出来之后，二手挂牌价整体没什么变化。
[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]｜截图自贝壳，2023.12.13 
[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]｜截图自贝壳，2024.1.3
或许对很多业主来说，借着改造的契机，能把手里老破旧甩出去，就谢天谢地了。
当然了，火车站的例子，并不能代表整体的政策效果。
目前 广州的房票安置还处于探索阶段，有一定阻力，很多细节也还在调整，但还是势在必行的。
相比直接贴补现金，“房票”的优势在于，能把拆出来的需求，定向引导到楼市里，锁定购买力去库存， 整体上更强调理性。
虽然广州提出用15年时间推进252个旧村庄全面改造，但推进力度最大、资源倾斜最多的，依旧是四大重点片区。
无论是城中村改造专项债还是PSL，或者是2000亿的城市更新基金，也都会 优先投向这些项目。
来源：https://view.inews.qq.com/k/20240103A06BSB00
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