房价一旦下跌，会发生什么？

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在一个普遍商品价格下降的时候，有时候就连房子这样相当保值的商品也挡不住。
亦或是，房地产的先行下跌，开启了一个全民商品下跌的时代。
之所以这么说，那是因为房子的意义不仅仅在于居住；在今天国内家庭资产结构70%都是房子的背景下，房子不仅仅是拿来住的，更多的，它还象征着一个家庭的隐形财富，尽管大多数时候人们不会想要直接把房子拿来变现。
但房价的高低，却隐含了这样一种期望，即人们对自身财富的评估。
当房价开始下跌，许多人意识到自己的财富在缩水，于是财富的缩水，进一步反映到了其他消费品上，这是今年以来我们消费恢复不及预期的一个根本性原因。
当然，由于限跌、限价等因素的影响，新房市场的价格我们看到趋于平稳，但在二手房市场中，房价的下跌已经成为了既定事实。
方正证券的一篇研报提到，今年3月以来上海二手房成交套数持续走低，10月成交量同比降19%，与此同时，上海二手房挂牌存量在10月末创下21.16万套的历史新高。
挂牌卖房的人越来越多，反过来，愿意在此刻接手的人越来越少，这背后反映的不仅仅是人们对房价未来继续下跌的预期，更重要的一点是，市场因素和购房者的潜在预期，共同促成了今天的房价下跌。


上海这样的一线城市二手房市场交易并不理想，对应到其他城市，房价的下跌可能还会更为严峻。
在杭州靠近阿里巴巴总部的地区，一些社区的房价从2021年10月的峰值更是下跌了20%以上，即便是在今年3月经济增长出现疲软趋势之前，国内一半以上的二三线城市的二手房房价也都从高峰时下跌了15%。
深圳当然也不能避免。
根据深圳房地产研究机构乐有家今年7月的一个报告，深圳至少五个受欢迎的区的二手房房价过去三年下跌了15%。
房子和别的商品不同，由于房子的均价更高，在对宏观经济和整个供应链的恢复上，房子的成交量高低，都会对宏观经济产生更大的影响。
当然，价格也是如此。
水果蔬菜，一斤猪肉有涨有跌，这都是正常的市场行为，房子也是如此。但和其他商品不同的是，房子的涨跌背后，哪怕是1%的变动，一套上百万的房子，背后都是上万元的差价，因此房价的下跌也更能牵动公众敏感的神经。
尤其是在今天这样一个人们对价格高度敏感的时刻，房子的下跌既有市场的因素，也有购房者自身的预期，尤其是二手房的挂牌量越高，成交量越低，这已经说明在二手房市场，出现了严重的需求倒挂，供大于求。
因而，如果对于房子的信心不能够及时恢复的话，那么未来房价的进一步下跌，不管是温和下跌还是断崖式下跌，都会成为一个既定的趋势。
当然，更进一步，如果考虑到市场因素的话，那么在广袤的二三四五线城市，这一现象也就更不足为奇。
从最基本的需求理论出发，我们已经能够预料到未来房地产市场的变化趋势，唯一的变量就在于，人们的非理性行为，能否让房子更坚挺一会，而不是相反。


在过去的30年时间里，随着国内人口的激增，以及市场化经济的不断扩大和深化，人们开始涌入城市寻求经济机会，开发商建造的现代化公寓也变得供不应求，房地产行业成为经济转型增长的引擎。
在这个过程中，房地产雇佣了数百万的工人，还成为了家庭积蓄的储蓄，在十年前，那是一个房价似乎永远都会上涨的时代，高昂的房价带来了高额的利润，但经过多年的过度借贷和过度建设，一个相对稀缺的市场到今天，变成了一个存量过剩的市场。
如果你到一些乡镇小县城去观察，你就会发现，其中大量的楼盘，哪怕是已经有人入住的楼盘，入住率都是非常低的，这些人常年在外打工上班，只有过年或节假日才会选择回来入住。
从经济学的角度来看，一年住不到一个月的时间，却花了你几十万，这并不是一笔划算的买卖，而国人骨子里对房子的痴迷，也不过是最近这几十年里才慢慢浮现的。
当然，即便老家的房子可以供以后你退休居住，但那也是几十年后的事情了，因此今天房地产市场火热的背后，和我们对房子的痴迷以及骨子里的不安全感，密切相关。
到今天，房价的下跌，几乎可以说开启了我国商品时代价格下跌的大幕。
消费者的支出之所以会减少，部分原因是房价下跌影响了人们的积蓄，例如预期的财富资产、建筑、装修等和房地产相关行业的工作机会也越来越少，以及人们对未来的不确定性，这些都让企业和消费者不敢多花钱，尤其是不敢花未来的钱。
如果我们把房地产看作是“郁金香”，到今天，郁金香几乎到了人人持有的地步，唯一不同的是，有人持有好几朵，大部分人只持有一朵，正是因为对郁金香价格上涨的进一步未来预期，这加剧了人们借贷三十年也有购买它的热情。
但“郁金香”的价格是由什么决定的？
为什么它能够一直上涨？
要么是市场因素，要么是投资过热的泡沫，到今天为止，房价的下跌，一是投资减退，二是市场饱和，房价一跌，哪怕大多数人都是刚需房，哪怕没人卖房子，但由于房价下跌的既定事实，都无形之中蒸发了我国家庭资产的财富。
而这个数字，很有可能已经是万亿级别的。
这笔账并不难算，有人说我国的房子现价加在一起可以买下整个美国，房地产总值450万亿，二手房均价只需要下跌10%，这背后蒸发的就是多少万亿？
这是一笔非常可怕的数字。
更进一步，如果危机和风险真的彻底外溢，参考日本和美国的经验，房价下跌30%甚至是一半，那么蒸发的财富就是200万亿，这比我国一年的GDP还要多。
泡沫不是一蹴而就的，房价也不是。


过去多年来，地产开发商的杠杆率一直都非常高，面对这么高的风险，并没有及时制止，在2019年出台的针对房企融资的三条红线，从时间线上来说，其实已经有些许晚了。
由于没有一开始的限制，在突然的三条红线后，我们看到越来越多的地产开发商开始出现债务危机，地产的债务问题，和房价下跌所蒸发的财富比起来，可能仅仅只是毛毛雨。
但不可否认的是，地产开发商的债务问题，对上下游供应链包括买房未交付的人来说，伤害不可谓不大，恒大在2021年拖欠了3000亿美元的债务，危机发生时已受到款项但未完工的公寓就超过100万，但最终设法建成了30万套公寓并交付，但这个数字，也仅仅只是30%而已。
信心是很重要的一环，但不可否认的是，过去我们对房地产的信心已经持续蔓延了数十年，到今天为止，人们能够在宏观上一直对一个事物或一个行业，持续的持有信心吗？
就算是信心，也有随着市场变化而消耗殆尽的那一天。
眼下来看，最重要的问题应当是需要防止房地产市场的信心危机蔓延到其他行业，不仅仅要防范地产风险外溢，更要防范地产的信心外溢，乃至价格外溢。
正是房地产的下跌，进一步蔓延到了其他行业，毕竟作为我国过去的支柱型产业，房地产对整个宏观经济的重要性，不言而喻。
信心外溢，会影响到人们做出一系列相关的行为和决策，企业收缩精简，消费者省吃俭用，于是乎今年的价格战几乎席卷全国各个行业。
这背后，很可能仅仅只是开始，而非结束。
很多人容易低估什么是系统性的问题，系统性的问题就是过去数十年来的沉淀日积月累起来的，而非是短期内的小问题，系统性的问题，不仅仅对应着宏观的周期，更重要的是，它还遇到了今天我们的人口结构的变化。
人口红利的减退，老龄化开始，这些问题遇到的房地产的结构性，这就注定了，这是一个漫长的季节。
房价下跌，仅仅只是一个开始，但最终它如何走以及如何演变，依然还是取决于我们如何做，如何解决，以及如何凝聚解决问题的共识。
end.
作者：罗sir，新青年的职场内参。关心事物发展背后的逻辑，乐观的悲观主义者。关注我，把知识磨碎了给你看。

来源：https://view.inews.qq.com/k/20240103A07H1Q00
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