房地产，还有多长时间会好起来？黄奇帆，年成交12亿平米能托底

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房地产，还有多长时间会好起来？
       这个问题不仅是有房贷的人在问，换房的人和房地产公司的人也在问，更为重要的是，房地产的相关管理部门也在问。因为，大家都希望看着房地产好起来，看着自家的资产进入增值通道。这样，该消费的去消费，该卖地的去卖地，一切也就热火朝天起来。
      这样，大家都是干劲十足。
      在2022年之前，地产占中国居民资产配置的比重能够达到70%左右。这个数据是平均数据，对于很多家庭来说，占比可能会更高。毕竟，每月的房贷都是精打细算，没有其它资产或存款。所以，当房价出现深度调整之时，最先受不了的可能正是在高位买入的人。其次才会是房地产公司和银行。
        由于买房人的首付一般都在30%以上，所以，只要房价不打七折以上，老百姓不出现负资产，基本也没什么大问题。当房价平均折扣出现七折以上之后，相应的连锁反应就会出现。所以，我们可以看到，很多城市在房企大幅度打折之时，出手进行了干预。
        用黄奇帆的话说，现在的楼市属于有行无市。即，除部分区域的少数楼盘有或业主低价出售外，整体的房价没看到大跌。


        房价没出现大变化，但成交量的变化却是肉眼可见。成交量的高峰在2021年，达到了17.9亿平方米。随后开始调整，去年成交量已经跌至11.7亿平方米。成交量与高峰期比较，减少约35%。以每降百分之十为一个台阶的话，成交量已经下了三个半台阶了。


        基于成交量下台阶的行情，有经济学家指出：
         从2020年以后，新成立的家庭主要是指90后以及00后，因而90后00后的人口是系统性低于这个80后，所以导致了未来房地产销售中枢系统性下台阶。
        这是从人口的角度来看，即，90后、00后的出生数量远远少于70后和80后。这一代人出生之后，一方面因总人口的减少带来总住房的需求减少，另一方面，他们的爸爸妈妈或都爷爷奶奶还会赠送他们一些房子。因此，他们不缺房子。以此认为，房地产的成交量还会下台阶。
       比如，今天就看到一个视频，爷爷奶奶给8岁孙子买四室两厅婚房。


        如果你以此认为，出生人口少了、城镇化率提高了、套户比超过1了，就认为房地产不行了。这样的想法也不正确。因为，住房也是消费品，也有使用年限。按现在住房总量500亿平米计算，每年淘汰2%，一年也应该有10亿平米左右的住房更新需求。


       根据黄奇帆的判断，如果再加总有结构性的需求调整，住房的需求会维持在12亿平米左右。这个每年12亿平方米的成交量将会是坚实的底部，是能够守住的。
        所以，一方面有成交量的需求哪儿可以托底，另一方面，政府有重磅措施可用。那就是直接入场购房，把购买来的房子用于人才房、保障房等。而政府出手买房的钱到了房企手里，就会迅速流用于还银行贷款，支付建筑商的建设费用，资金又流向了房地产行业的各个环节，社区债务消除，也促进了老百姓的消费。政府一举三得，即解决了尾房滞销又解决了保障房供应不足，还顺便拉动了经济发展。只是，这个时间节点如何选择。
       根据黄奇帆的分析，如果真有城市的房价打七折、六折，一定会出手。所以，大家不用担心，该来的一定会到来。该出手时一定会出手。



来源：https://view.inews.qq.com/k/20240128A03P7S00
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