房价从2万元跌到4000元，却依旧无人问津，业主：根本就卖不掉！

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近期报道显示，自2024年1月起，我国楼市政策持续优化，北京、上海、深圳等一线城市的限购政策有所放宽，广州更是全面解除了限购。这些利好政策为楼市注入了新的活力，导致部分城市房价企稳并有回升迹象。
对于楼市观察者来说，真正的刚需购房者其实更担心房价上涨，而非下跌。历史数据显示，每当房价飙升，许多家庭都面临购房压力，甚至被挤出市场。因此，随着房价上涨的消息不断传出，人们对房价的关注度也在持续上升。现如今，房价走势已成为社会热议的焦点，尤其是刚需购房者。他们密切关注市场动态，生怕错过购房良机。同时，除了刚需家庭外，不少投资者也对未来房价持乐观态度，希望通过房产投资实现财富增值。


过去三年，楼市行情低迷，众多城市和地区的房价均显著下跌。不仅是三四线城市，省会城市的郊区房价也遭受重创。例如，郑州楼市在过去两年中表现惨淡，郊区楼盘价格近乎腰斩。以绿博片区为例，2017年楼盘最高售价超过1.6万元/平方米，而如今二手房售价已跌至约6000元/平方米，跌幅惊人。不仅绿博片区，郑州其他郊区楼盘价格也普遍下跌超过30%。类似情况也发生在武汉、石家庄、济南和青岛等城市。
究其原因，这些楼盘价格曾过度偏离正常水平。2017年房价高涨时，不仅热点城市主城区，连郊区楼盘价格也翻倍上涨。然而，这些区域房价炒作现象严重，导致在房价下跌时跌幅也较大。此外，过去三年中，三四线城市房价也明显回调，如洛阳、唐山、襄阳、周口、荆州和榆林等城市。
房价下跌对刚需购房者是好消息，能减轻购房压力，但对投资客却是沉重打击。随着房价下跌，许多投资客面临巨大亏损。这警示我们，投资楼市需审慎行事，盲目跟风可能带来不可预测的风险。


“房住不炒”作为当前楼市调控的核心原则，确保了宽松市场环境下，房价过高的地区不会剧烈反弹。我坚信，房子的核心价值在于居住，而非投机。坚实的人口基础是房价稳步上升的关键，一旦失去这一支撑，房价终将回归其真实价值，涿州市便是明证。涿州，位于距北京30-50公里的环京地带，因其独特的地理位置，房价一度大幅上涨。
作为首都的北京，高昂的房价给工薪阶层带来沉重负担。面对此情况，许多在京工作的工薪阶层转向周边地区，如涿州、燕郊和大厂等地，它们房价亲民且地理位置优越。特别是涿州，邻近北京且高铁直达，未来还可能接入地铁，因此成为众多工薪阶层的首选。
与北京每平方米七八万元的房价相比，涿州房价相对亲民。2015年，涿州房价约5000元/平方米。这种差异吸引了北京工薪阶层和全国投资者涌入环京地区，推动涿州房价持续上涨。在涿州工作期间，我见证了其房价的快速增长，有时上午购房，下午即涨1000元/平方米。


房价的上涨为投资客带来了巨额收益。例如，笔者的同学在2015年底以7000元/平方米的价格购入涿州两套120平方米的房子。到2016年年中，房价已跃升至15000元/平方米，至2017年5月更是暴涨至25000元/平方米。这意味着在不到两年的时间里，房价上涨了18000元/平方米。因此，同学所购的两套房子直接增值了430多万元。值得注意的是，他仅支付了50万的首付便实现了这一收益，凸显了房产投资的巨大回报。但须明确，除非出售房产，否则这些收益仅为账面价值。
随着环京地区房价的持续上涨，相关调控政策相继出台。至2017年5月，涿州房价达到25000元/平方米的高峰时，多数楼盘的售价维持在20000元/平方米左右。然而，随着涿州地区进一步收紧限购和限售政策，外来投资客的购房资格受到限制，楼市迅速降温。
从2014年至2017年，涿州楼市的规模迅速扩张，当地人口和经济难以支撑。因此，在限制炒房政策实施后，涿州楼市失去了大量购房者，市场迅速冷却。随着购房需求的减少，涿州及环京地区的房价开始下跌，且跌幅和时间远超预期。


统计数据显示，2020年6月，涿州房价已跌至9000元/平方米。尽管当时有观点认为房价已触底并将反弹，但至今，涿州房价已跌至8000元/平方米，部分楼盘更是低至6000元/平方米左右。这意味着房价从25000元/平方米的高点跌至现在的6000元/平方米，部分楼盘的实际成交价已低至4000多元，跌幅显著。笔者的同学，尽管曾在低点购房并一度盈利430万元，但现在账面亏损，加上多年的房贷利息，实际亏损已达上百万元。对于那些在房价高点购房的人来说，亏损更为严重。
一位来自北京的忠实粉丝分享了他的故事。2017年，他在涿州购买了一处房产，房价大约是23000元/平方米。他曾满怀期待地认为房价会持续上涨，甚至预测会达到40000元一平方米。然而，世事难料，他未曾料到房价会下跌。如今，房价大幅下跌，导致他的房子资不抵债。他坦言，对于这套房子，他已心灰意冷，但是即便他现在愿意亏本出售房子，现在也无人问津。


尽管过去两年有人坚称涿州和环京地区房价下跌只是个别现象，但随着市场调整，越来越多的城市和地区房价呈现出类似趋势。从这些地区的房价变动中，我们可以发现一个规律：房价的高低最终还是要回归到当地经济和人口基本面。一旦失去这两大支撑，房价终将回归到合理水平。

来源：https://view.inews.qq.com/k/20240212A05TB500
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