北京买房：理清思路，购房建议1094

admin

北京章哥，房地产从业20年，通晓业内门道，我不做所谓的“专家”，只用二十年实战经验帮大家答疑解惑。
一
Q:
我1980年的油腻猥琐男，感觉给头条拖后腿了，人家都动不动就大几百万的买房钱，每个月挣好几万，我全部积蓄只有120万，两口子加起来才两万。目前只有房山的一套老破小，减去贷款能剩140万，但不好卖。
我想换到长阳，可这样就得贷款在200万以上，以现在的这种楼市行情和以后的趋势很纠结，担心买完就是暴跌。所以想看看您的建议。
补充：我刚拿到的京户，没得到的时候盼着，但拿到了又觉得鸡肋，确实能让孩子参加北京高考了，但以他的成绩无论在哪都是普本，在北京也占不到便宜。最为难的就是房子，没有户口我可以卖房回老家也没遗憾，但有了户口就得留下了。
这是我们所有的财产，以后我和老婆的工作未必稳妥，都是民营公司，不可能跟国企似的养老。现在看月供一万可以承受，但如果收入减少再加上房价下跌，那我们就压力太大了。
A：
1、其实就算房价下跌也只是心理方面的压力，与现实生活并没有直接关系。就算房价上涨了也不能轻易卖房套现吧，月供也就没有任何变化。
2、要不就考虑一下等额本金的形式，以现在30年的期限，200万总额4.2%的利率，刚开始每月多还2800块钱，然后每个月能降低20块钱左右，12年后和等额本金的月供差不多，然后就逐月减少了。让中介给具体算一下吧，看看是否相对好一些。
3、其他我不好给建议，房子是用来住的，有需求就换呗。或者说如果是早晚都得换，那晚换不如早换，一是提前享受，二是我认为北京房价从长期看大概率是跟随货币增速上涨的。
反正到目前为止，全世界主要国家近100年来，房价长期下跌的只有日本一个，而且东京也通过连续上涨11年又涨回去了。所以我不能说全中国的楼市都会跟随货币走势，但北京作为首都是大概率的。这参照日本韩国新加坡等东亚国家吧，都人口减少，都是儒家文化圈儿，都可以当做借鉴。
4、北京房价暴跌的可能性几乎没有，北京跌了上海必定跌，如果其他城市跟随那中国经济就完了，跟小日本一样陷入失去的30年。如果其他城市不跟随，那对这种城市的救市也不算难，毕竟权贵们多数都在京沪有房产，救自己的财产也得救楼市吧？
反正我既不认为北京能暴跌，也不认为还能像前些年似的暴涨。北京作为标杆城市，房子大概率以后就是个对抗通胀的工具，跟随货币增速而波动，但长期看是上涨的，因为钱是确定性的越发越多。这参考美国吧，几个主要城市都是长期上涨，就因为钱发的太多了。
5、其他没建议，我能理解中年人的艰辛，努力熬着吧，再过几年或许就熬出头儿了，日子还长着呢。
仅供参考。
二
Q:
我是前年买的回龙观三居，现在感觉买大了，月供要1.5万，而我们夫妻都被降薪了，收入勉强2万。现在积蓄基本耗尽，面临还贷困难的境地。如果卖房感觉很不值得，不仅赔钱，在北京打拼十年也什么都没了。
可如果换房又面临挺高的税费，感觉非常不值。而且回龙观的三居还不好卖，中介说除非降价否则卖不掉。所以我们现在很纠结，想听听您的看法。
A：
1、这不是买大了，而是月供超出风险承受能力了。从理论上讲，既然是收入2万，那月供不超过1万为合适，每个月少5000，每年少6万。
2、看样子是算过置换的账了，假定换一套400万的房吧，契税+中介费，再加上装修装饰和搬家的损失，至少12万起步吧，节省两年的月供可就没了。另外来降低了持有的资产，如果还赔钱的话就更不划算了。
3、我建议别算这账了，还是考量一下何时能恢复之前的收入吧？如果是两三年内能恢复，那就想办法熬过这段时间，否则不值。如果是几年内不能提高收入，再或者还有降低的风险，那就只能换房了，把月供降低到最低程度，避免最坏的后果。
仅供参考。
三
Q:
咨询买房问题，希望指点：有海淀老破小1个，是1911政策之前买的，对应学校中关村二小西山分校。因学校一般，且目前还没生小孩，先不考虑学区。想要置换到具有更好居住环境和升值空间的小区，预算1100w，海淀区2居，有三个问题：
1、5环外小区环境好的还挺多，就是增值空间不确定。西山华府2居，清河橡树湾2居，哪个保值增值空间大？
2、五环内就更困难一些，小区环境相对差点，但交通方便，因此也在看，看了四季青和田村，四季青房有点老，田村荒，都不是很满意。是否可以推荐一些符合我们需求的区域或小区？
A：
1、到目前为止肯定是橡树湾啊，这没什么可说的，找中介看看这些年的价格走势或成交记录就知道了。西山华府也不错，南开系亿城地产开发的，学区也不算弱，溢价率中等，升值也中等。
2、如果不需要学区的话那其实在清河到西二旗一带合适，溢价不高还普遍升值好，好几个小区的价格走势并不弱于橡树湾，都超过了大盘不少。或者看看西三旗的，大多数溢价更低，比四季青和田村的低，但升值也至少不落后北京平均值。
这典型的是自住为主的需求，凭个人喜好选择才合适。
3、不是有三个问题吗？第三个是哪个啊？
仅供参考。
四
Q:
我总价800万预算，首套房应该买哪里比较有潜力，想买板楼带电梯的，房龄在05年以后。平时在南四环生活，如果选南城的话，角门，公益西桥，新宫，或者高米店，金地仰山东区看了很久，顶层和一层是复式，值不值得入手，就是面积在130以上的话将来好不好出手？如果角门周边有合适的二手房会优先选择，能不能给个意见。
A：
1、有潜力的都在郊区的新区，待建土地多的才可能有潜力，但都有赌的性质。市区成熟板块没什么空余土地，谈不上潜力，一般都是惯性。
2、800万预算，那在公益西桥和角门算是能兼顾，大兴的话这预算偏高了，流动性略弱，如果面积大的话大概率在升值上略落后一些。
顶层和底层的都是自住为主，真喜欢这种房长期自住就值，投资角度不算首选。大面积看多大了，130还行，超过140的流动性弱，除非是高端改善盘，否则在哪儿都普通，刚需盘里更弱，不如中等户型。总之，这总价在四环内相对合适。
仅供参考。
随便买房都能发财的年代过去了，只有选对房、避开坑，才能享受到资产升值红利！

来源：https://view.inews.qq.com/k/20240219A02TFO00
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