地产白名单，三万亿够不够？

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2023年注定是独特的一年，不论是对消费行业的恢复，还是对房地产行业来说，都是如此。
在过去的一年时间里，我们先后看到恒大和碧桂园的债务违约，这两家曾经最大的地产开发商，都面临着不同程度的现金流压力。
到今天，新一轮的配套支持措施再度出台，能不能让陷入危机的地产开发商，恢复往日的雄光？
国有银行已经开始落实房地产白名单计划，为深陷债务危机的房地产行业提供“精准”贷款服务，以稳定市场。
这无疑是一个好消息。
根据媒体的报道，已经有数家大型银行承接了8200多个优质住宅项目，并在陆续安排发放项目贷款。
而对接项目，就是上个月公布的“白名单”计划的一部分，其目的就是选择一批质量较好的房地产项目，让国有银行给它们提供贷款，向深陷债务危机的房地产业注入它维持生存的流动性。
而白名单的背后，和开发商烂尾楼密切相关。


在过去的一年时间里，国内房地产债务危机爆发，一波又一波的大型房企陷入债务违约困境，现金流困难，这导致数以百万计的业主遭遇烂尾楼，而房价的下跌又让房屋销售和房价双双下跌。
尽管过去一年对楼市的松绑力度是空前的，但市场的反馈效果并不佳。
在这样的大背景下，推出了白名单计划。
1月26日，白名单计划出台，这标志着我国对房地产行业的重大转变，从之前的观望态度，转向出手挽救的立场。
之所以有这一转变，当然还是看市场自身的恢复情况。
在经过一年的楼市松绑后，市场恢复不佳的情况下，房地产已经到了不得不出手挽救的地步。
毕竟，这个行业对我国宏观经济的影响，是其他任何一个行业都无法比拟的。
首先，我国家庭资产中七成占比都是房子，因此这个行业的好坏，资产价格的下跌，都会影响到许多人的财富，财富的缩水和升值，背后其实就是消费的高低。
所以，房地产不能任其发展而不管。
什么样的项目才能够进入白名单呢？
一般要具备几个重要条件，包括项目正在建设、要有与贷款额相配合的抵押品，项目预售资金未被动用，开发商要制定贷款使用和完工计划等等。
这几个重要条件，相当于给银行业的金融风险，加了一个很大的安全锁，不至于因为给房地产开发商发放贷款，最后成为了坏账。
这些条件都是为了保证银行贷款的安全，项目质量越好，贷款就越安全。此外，白名单针对的是项目而不是企业，也就是说眼下的着力点是确保保交楼项目的落实，而不是为了挽救房企，所以最终会被市场淘汰的房企，依然会淘汰。
白名单，是为了业主，为了保交楼，这一前提至关重要。
联昌证券研究部主管郑怀武说，“白名单项目进展速度比预期的要快，显示监管部门这次向银行施加了很大的压力，要求它们向开发商贷款。”
郑怀武还预期，这8000多个白名单项目的贷款总额可能会达到3.2万亿，其中三分之一都是新贷款。
目前全国已经有数十个城市公布了第一批房地产项目白名单，一座城市少则数十个，多则有上百个。官方透露截止1月底，26个省份的170个城市已经建立城市房地产融资协调机制，并提出了第一批地产项目白名单，共涉及项目3218个。


对地产开发商来说，银行的支持能够保障保交楼工作，当然是一件好事，但随之而来的，就是银行贷款如何偿还的问题。
尽管有抵押物，但抵押物显然是不到万不得已的结果，对地产开发商而言，如何盘活资产，盘活手里的现金流，那才是最重要的。
随着房地产市场泡沫的破裂，房地产企业也不得不收缩战线，抛售资产，以回笼资金应对正在持续蔓延的债务问题，这就导致一些地产开发商不得不挥泪甩卖海外的优质资产，以回笼资金。
总部位于广州的奥园集团的一家子公司目前正在执行一项60亿美元的债务重组计划，该公司去年底以低于2021年购价大约45%的价格，出售了多伦多的一块地皮。
负债1.4万亿的碧桂园今年1月26日也抛售了它在澳大利亚悉尼附近的一个地产开发项目，彻底退出了澳大利亚，该项目的交易金额为2.4亿澳元。
之后不久，碧桂园又将其在英国伦敦的一处价值4.5亿英镑的地产开发项目挂牌出售，这块地皮总面积为6.2英亩，计划建筑13栋公寓楼，每栋楼高在3至17层之间，其中包括785套住宅和写字楼面积。
还有消息说，碧桂园最近已经将其在广州的五个地产项目挂牌转让，其中包括知名的凤凰城酒店、碧桂园中心、五星级酒店，甲级写字楼和高档公寓等等。
这些都是地理位置相当优越，且功能齐全的优质资产。
但到了今天，这些优质资产也可能不得不面临打折低价出售。
白名单的融资支持，让一众房企缓解了烂尾楼的压力，保交楼将会是今年工作的重中之重，作为地产开发商，这是它它们应尽的职责和义务，是应该有的社会责任。
但后面的事情如何解决，以及新增的银行贷款又该如何偿还，这最终可能还是要依靠市场来说话。
这次白名单动作，能否彻底恢复房地产市场的信心，恢复消费者的信心，重新激发市场买房的需求，可以说决定了地产开发商的生死存亡。
碧桂园在去年十月因为一笔总额达110亿美元的境外债券的债息未能按时支付而构成了债务违约，成为历史上规模最大的债务违约案例。
如今，国内一线开发商抛售“优质资产”回笼资金，可能会成为一个趋势，在一系列急迫的变卖资产操作下，这可能会导致“投资组合估值的进一步下跌”。
《商业内幕》还曾引用高盛分析师们的话说，“我们估计，国内的真实房价在2021至2023年之间下滑了16%。”
依据美国的次贷经验来看，此轮房地产下行周期的价格调整目前可能仅仅进行到了一半，2024年，对房地产行业来说，仍然是充满未知和挑战的一年。


但好消息是，对于买到烂尾楼的业主们来说，他们的房子至少有着落了。
不管未来风云如何变幻，房子的资产价格如何变幻，我们至少可以确信，房子的存在让一代人的居住空间更好了，居住条件更好了，尽管这背后牺牲的可能是半生的积蓄，但至少，我们住的更好了。
至于以后的事情，得失之间，谁又料的那么准呢？
end.
作者：罗sir，新青年的职场内参。关心事物发展背后的逻辑，乐观的悲观主义者。关注我，把知识磨碎了给你看。

来源：https://view.inews.qq.com/k/20240217A048ZF00
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