别慌，万科活得下去

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时至今日，还没有发生债券违约或者展期的大型民营房企，所剩无几了。就在近日，曾多次喊话“活下去”的万科，也真正体验了一把爆雷前的窒息感。很遗憾，万科还真就死不了。回想这一场风波，从万科出售旗下资产便开始萌芽，直至一则网络传言将这场闹剧推向高潮，万科迎来了股债双杀。一切迹象，均朝着爆雷的方向发展。不过，在万亿资管巨头出面力挺万科之后，这场闹剧注定要回归平静。从各角度来看，万科仍将“活下去”，这或许是一部分别有心机的人不愿意看到的结果。想借万科的“崩塌”，给谷底徘徊的房地产行业致命一击？万科还得争气啊。

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折价出售优质资产，合乎情理


万科，作为在这场行业大变革中活下来的房企，成了无数人关注的焦点。终于，万科给这些佩戴显微镜的人，提供了一些隐喻。先是以七折的价格出售旗下最赚钱的商业项目，又被曝出计划出售旗下长租公寓公司泊寓的部分股权。万科变卖资产，让一部分人担心了起来。具体来看，2月20日，领展房地产投资信托基金（以下简称领展信托），在港交所发布公告称，公司已于当日完成了对上海七宝万科广场剩余50%权益的收购，随着此次收购完成，领展信托成了该项目的新主人，万科则完全退出。据悉，上海七宝万科广场是由万科与新加坡投资公司GIC合作投资打造，各占50%股权。2021年4月，领展信托以27.72亿收购GIC持有的七宝万科广场50%股权，彼时物业整体估值为65.8亿元，交易协议价64亿元。而领展信托这次交易的协议价为52亿元，七宝广场的最新估值则为70.6亿元，领展信托支付约23.84亿元以完成收购。也就是说，领展信托以近7折价格抄底了七宝万科广场。

七折转让、还是最盈利的商业项目，这些条件让部分有心人士嗅到了不一样的气息。而在出售七宝广场后不久，市场又传出消息，称万科正计划出售旗下长租公寓公司“泊寓”的部分后股权。这里面，又包含了一些敏感信息，即泊寓预计将在2023年年内实现整体盈利。好不容易“守得云开见月明”，万科却要出售部分股权，这就是疑问所在。不过，有分析人士指出，市面上盛行的“担心”，完全是杞人忧天。不应该简单地将出售资产与房企爆雷画等号，比如中国金茂等央企，也在去年接连出售资产，仅仅是改善盈利指标的考虑。而此次万科出售优质资产，关键点在于，如今的房地产行业，也只有优质资产能够迅速变现。对于万科而言，在手中握住足够的现金流，才是立于不败之地的关键。

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爆雷呼声四起，万亿资管力挺


而就在近日，万科的“爆雷论”，被一则传言推到了高潮。此前有报道称，万科正与以保险公司为主的贷款机构商谈非标债务延期，新华资产为主要的险资借款对象之一。债务展期，常常被视为爆雷的前戏。若传言属实，可想而知，万科正承受着怎样的债务压力。受此消息影响，连续多日，万科都遭遇股债双杀，一时间风声鹤唳，险象环生。
不过，就在3月3日，针对上述传言，新华资产做出回应，称传闻是假的，公司与万科一直保持正常业务合作。资料显示，新华资产大股东新华保险，既是万科重要的债权人，共参与万科债权计划三期，投资金额合计约为 53.02 亿元；同时新华保险还通过分红险账户，持有万科 A 股 1.2 亿股股份，占其总股本的 1.01%，是万科第十大股东。如此看来，万亿资管巨头新华资产对于万科的支持，势必将非常坚定。另外，险资不同于信托等资金，他们资金期限长，除非险资整体战略发生变化，否则在每年分红、利息如期支付的情况下，不会轻易撤资。而且，房企和险资谈回售也是个比较正常的举动，一般到期前都会续。由此可以看出，上述传言显然是杞人忧天，甚至是别有用心，其目的就是扰乱市场、做空万科。而这一招数在近几年来已经屡试不爽了，这些案例最终的走向，绝大多数都是相关房企以爆雷来印证所谓的“一致性预期”的准确性。但是，万科可不是一般的房企，自然不会被这些招数轻易打到。

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财务安全性高，未雨绸缪活下去


那么，从财务数据等角度来看，万科爆雷的几率，究竟有多大？梳理债务结构来看，截至2023年三季度，万科以流动负债为主，共计9404.7亿元，主要为应付账款，其一年内到期的短期债务合计有511.37亿元。相较于短期债务，万科的资金流动性非常不错，其账上货币资金有1036.8亿元，虽较2022年末有所下降，但对短期债务的覆盖性较好，现金短债比为2.03。由此可见，万科的债务压力完全在控制之中。
不过，对于房企而言，最重要的工作，还是销售去化。而从最新的数据来看，今年前两个月，万科实现全口径销售额为334.5 亿元，同比下降 41.65%。要知道，就在2023年四季度，万科曾连续三个月实现300亿以上的销售额，这就像一阵强心针一样，迅速打消了市场对万科的部分疑虑。但是，2024年开年后的糟糕销售表现，让一部分人又有了质疑万科的底气。实际上，万科约41%的销售额降幅，仍优于百强房企同比51.6%的降幅，且万科的销售规模依旧位列行业第二。与此同时，万科出售资产的动作，又给了部分人士联想的证据。事实上，屡屡喊话“活下去”的万科，有着未雨绸缪的天性。就在出售资产的同时，万科还在通过旗下的三个物流园项目发行REIT，并且已经获得深交所受理，正式进入发行阶段，募资规模为11.59亿元。也就是说，万科正在通过各种手段，以此来掌握足够雄厚的现金流，而不仅仅是靠出售资产。所以说，基于万科的财务状况以及“活下去”的未雨绸缪，一切做空万科的努力，都只是徒劳。要知道，万科身后，还有深圳国资的背书。想借万科的“崩塌”，给谷底徘徊的房地产行业致命一击？真是想当然了。

来源：https://view.inews.qq.com/k/20240305A087ZT00
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