如果取消商品房预售制，房地产市场会怎样？

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这个问题切中要害，按照我们目前的房地产市场来做设想的话，如果突然取消商品房预售，那么不客气地说，地产开发商可能要倒一大片。
但这还没完，商品房如果变成了“现房”，不仅仅是地产开发商要倒一大片，就连那些炒房的，也要亏损一大片，另外还会整体让我国房价陷入大规模降价潮，这不排除我国房地产市场最终会直接硬着陆，届时引发的多米诺骨牌效应，可能是毁灭级的。
最终，这可能不亚于2008年美国的次贷危机，亦或是90年代日本的地产泡沫。
首先，什么是商品房预售制？
这是指房地产开发商在商品房建设过程中或者建成之前，以合同约定的方式，向购房者提前出售未竣工或者未取得预售许可证的商品房。
说的直白一点，就好比今天的手机预售一样，但和手机不同的是，手机大体上不会有烂尾的风险，毕竟一台手机的制造成本和房子比起来那是非常低的，而房子则不同，你交了钱，却很有可能买到烂尾楼。
这几年地产开发商都在强调保交楼，足以窥见我国房地产市场的楼盘风险有多么高。


商品房预售制，在我国已经实行了三十多年，对于促进房地产市场的发展和满足人们的住房需求的确起到了积极的作用。
但是，这种模式是一定不可持续的，随着房地产市场的变化和风险的增加，更重要的是随着需求进一步降低，这个时候房子你还拿来预售，实际意义只会更小。
例如，今天我国房地产市场已经面临下行，这个时候如果地产开发商还拿着商品房搞预售，那么购房者需要承担的风险就太大了，因为很多人都知道开发商没钱了，万一收了钱不竣工，那自己大半辈子的积蓄，很有可能要付之东流。
除此之外，预售制还会导致资金的监管难题，购房者交了钱，这笔钱会不会用作楼盘的继续动工，还是被地产开发商拿着去买下一批地皮，这没人说得清，至少过去很多地产开发商就是这么干的。
地产开发商这么干，还会导致高杠杆高风险，一旦市场需求不足，地产开发商这套经营模式就玩不转，现金流就会陷入危机，然后就会有全国范围内的大规模停工潮。
所以，房地产市场发展到今天，尤其是现在市场需求不断降低，有关取消商品房预售制的呼声也越来越高，一些地区例如海南、雄安新区已经开始试点取消预售制，实行现房销售。
但为什么要试点，而不全国范围内铺开呢？答案很简单，因为这对开发商的要求会非常高，本来现在许多开发商就现金流压力巨大，一旦取消预售制，那么开发商必然会面临更高的现金要求，届时可能会倒下更多房企。
当然，取消预售制总体是好处更多的，但就目前的时机而言，并不好，相比之下，现房制更适合初期一来就这么实行，而不是实行了三十多年预售制后，突然要取消实行现房，这样房企肯定吃不消。
任何政策的制定，都要留给市场反应的空间和时间，取消商品房预售也是如此。


如果取消商品房预售，对如何影响房地产市场呢？
首先对购房者来说，这能够更好保护购房者的合法权益，减少购房者需要承担的潜在风险，例如烂尾楼、房屋质量问题、延期交房等等。
从而让购房者买的放心，住的安心。
当然，这也有可能导致房价的上涨，一方面是因为开发商会将增加的成本转嫁给消费者，另一方面是现房销售的供应较少，供需矛盾失衡会加剧房价上涨。
不过以我国目前的房地产市场来看，哪怕是取消商品房预售制，应该也不太会导致房价上涨，因为目前的供需总体来看是平衡的，除了部分一线城市可能会小幅上涨之外，全国范围内的房价水平不会有太大波动。
所以，取消商品房预售，真正影响最大的还是地产开发商。
一旦取消商品房预售，那么将会对开发商的资金链条造成巨大考验，开发商必须依靠自有资金或其他渠道凑集建设资金，再也不能像以前那样，拿了地就可以从消费者这里凑集资金了，开发商的开发成本和资金链管理难度必然会加大。
这也会淘汰一些实力较弱、依赖预售回款维持运营的地产开发商，但会换来整个房地产行业的健康发展，毕竟开发商虽然淘汰了一批，但换来了更健康和安全的房企，房企在拿地盖楼的时候，必然需要考虑的是资金问题，能不能支撑到把现房盖好，以及能不能完全卖出去。
这样一来，能够很好挤出地产开发商的金融风险。
另外，取消商品房预售，还能够减轻地方的压力。
过去一有烂尾楼，地方的压力就很大，这些买到烂尾楼的业主经常聚在一起，就很容易形成不稳定因素，而取消商品房预售，就能够大大降低房地产行业的消费者维权现象，从而减轻地方上的监管压力。
不过，取消商品房预售，也可能会让地方收入下降；毕竟这几年房地产市场本来就不景气，如果现在取消商品房预售，地产开发商拿地盖楼的动力就会更弱，地产开发商一旦降低对土地的需求，那么地方的卖地收入就会减少。
不过整体来看，取消商品房预售制，依然利大于弊。


取消商品房预售，能够降低房地产行业的高杠杆风险，去风险化，避免房企资金链断裂带来的连锁反应，还能够减轻金融机构的潜在风险负担，维护金融系统的稳定性。
同时，取消预售还能够遏制房地产市场的过度开发投资和地产泡沫，有助于整个市场的平稳发展，促进经济的转型升级。
潜在的风险，就是突然取消商品房预售，可能会对房价和市场带来一定的冲击，这也是为什么我们当下不适合取消商品房预售的原因。
眼下房地产市场本来信心就不足，任何风吹草动，都可能进一步让脆弱的房地产市场面临更多冲击，而泡沫化的地产行业，显然是经不起这些冲击的。
因此，取消商品房预售制，是一个利弊都会有的问题，需要根据不同的时期，综合考虑各方面的利益得失，需要在一个恰当的时候才能够推出来，时机一旦不对，就可能引发巨大的问题。
事实上，不仅仅是商品房预售制，就连延迟退休也是一样的，这两个在我看来都是板上钉钉的事情，但唯一的不确定性就是，什么时候推出来。
所以一个恰当的时机，非常之重要。
end.
作者：罗sir，新青年的职场内参。关心事物发展背后的逻辑，乐观的悲观主义者。关注我，把知识磨碎了给你看。

来源：https://view.inews.qq.com/k/20240305A08GS100
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