高端海景房卖出白菜价，是楼市的逻辑变了

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文｜邓浩志
高端海景房卖出白菜价

是楼市的逻辑变了全国各地海景房价格持续下跌，惠州一下楼盘单价居然跌到2000每平左右，为什么海景房价格大跌？其实中国海景房其实属于稀缺资源，因为整个中国只有东南才沿海，其他大部分地区都看不了海。所以对于内陆人而言，有套能向海看海的房子，是很多人的梦想。因为这个原因，过去十几年，全国各地的房地产开发商都开发了不少的海景房。
海景房大致有两大类：

一类是北方的海景房，基本上主要就是为了满足大家想看海的愿望。另外还有南方的海景房，主要针对的是“候鸟”，因为南方天气暖和，所以很多“候鸟”冬天过来南方度假生活，除了海景之外，他们还能享受冬天户外活动的机会。不过总的来说，海景房都属于非第一居所，绝大多数以旅游度假和投资为主要目的。


最近两年房地产市场低迷，于是海景房也跟随大势下跌。另外一方面，海景房属于非第一居所，一年也住不了几次。在经济不景的时候，人们一般选择首先抛售非核心资产。这些以度假为目的，以投资为目的的物业，成为了抛售的主力。再加上这些海景房多位于三四线城市，大部分位置偏不近市区，教育、生活、医疗等这些配套设施不完善，这也给日常生活带来诸多不便，所以本地购买需求十分薄弱。所以当市场下行的时候，价格就完全没有抵抗力，跌幅往往大于城市核心的物业。比如惠州的海景房，这两年来自于北方的购买者大幅减少，来自于旁边深圳的投资客，全面撤场，所以就导致了大量抛盘，另外一方面是极少有接盘，在严重供大于求的情况之下，价格只能毫无抵抗的下探。
商办物业使用期也提升到70年？

两会期间有代表提出，商办类物业应该也执行70年使用期。为什么住宅70年使用权？而商业办公只有40年和50年呢？这应该和制定这个政策当年的不同物业类型的发展前景有所区别有关系。那年中国经济处于高速发展物业，价值也在不断提升，而相对而言，商用物业价值最高，当时行内有一个说法叫“一铺养三代”，意思就是你攒钱买了个商铺之后，几代人吃喝都不愁了，全部都可以通过收取商户租金来生活。那时候的商业价值日新月异，可能过几年价值就会出现大幅的提升。所以可能有鉴于此，商户使用年限不一定的太长，好过若干年之后进行，重新评估，在确定收取相关的费用。所以商铺的使用年限明显低于住宅而写字楼居于中间。
但最近这十几年，我们发现情况发生了很大变化。即住宅的价格持续上涨，而商用物业表现明显没有住宅好。另一方面最近这些年电商崛起对传统实体商业产生了冲击，再加上经济下行，所以部分商铺不但没有增值，反而出现了贬值的情况。所以过去认定商用物业更值钱，而制定的使用年限更低的方案，明显已经有点不太合时宜。因此有人提出调整，我认为也是可以进行充分讨论的。

来源：https://view.inews.qq.com/k/20240313A05B9M00
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