一夜之间，楼市狂飙再起

admin

各位，敏感期，我文章不对会议的数据做解读，想听的到我闭门直播中吧。
大家应该也都看了，今年的主基调还是QE宽松。
CPI通胀率要达到3%，是目标，也是压力，但如果完成了，那就是通胀了。
至少，今年会比去年要好，招数也会更多，毕竟是要在去年的基数上做增量。
今天，想说说近期的市场表现。
现在是多空博弈的白热化阶段，第一轮的数据一定是来自今年3-4月份。
小阳春会不会来，成为多空有利的博弈数据。

先说我的态度，这个小阳春，不在价，而在量。
不吹不黑，看数据表现：
北京：2月26日—3月3日，北京新房住宅网签612套，环比增长28.5%。


上海：2月26日—3月3日，上海新房成交748套，环比增长98.41%。
深圳：2月份最后12天的成交量为1380套，而整个2月份成交量才1785套，如果按照2月底的成交势头，3月一定会突破3000套，冲向4000套。
南京：2月26日-3月3日新房认购569套，环比上涨64.5%，全市二手房成交1602套，环比上涨32.4%。
再说香港撤辣之后，全港新盘市场成交暴增。
5天时间里已成交587宗。其中3月2日至3月3日成交约452宗，是2月24日至2月25日的18倍。

成交端来看，确实出现了局部回暖的信号。

但现在的问题是：能不能持续，持续多久的问题。
我认为关键还得靠政策来推一把。
所以现在市场嗷嗷待哺，在等今年的数据，更在等会议之后具体的措施落地。
不过前两天的会议，重提了房住不炒，也多次提及了好房子，还默许房企破产的破产，表达了自己的态度。
现在看起来，是把救市的决定权放给了地方，地方为了土地财政，可能会出台什么政策呢，我们又开始搬起小板凳坐等看看了。
我认为要给小阳春添把火柴，否则火不旺，会熄的。
那再看看供应端：土地市场，终于杀回来了
2月27日，杭州进行了龙年首拍，挂牌的7宗涉宅地，供应体量不大，但是地段位置都很不错。


2月22日，北京海淀区和大兴区两宗地块的竞拍，总起拍价67.5亿元，最终，两宗地总揽金77.625亿元。
2月29日，合肥首场土拍最高溢价率达54%，直接刷新了合肥房价天花板。
土拍开始出现复苏，这个信号就值得关注了。
春江水暖土先知，如果房企都不拿地，只能说明市场更冷。
房企拿地，至少透露2个信号：
1、房企现金流压力有缓过来的趋势。
2、开发商要补仓，好地块依然吃香。
现在从结果来看，出让的地块都是核心的地块，参与的房企也多是现金流稳健的房企。
虽然今年的核心目标是去库存，但依然需要土拍带来动市场信心的回归。
我的预判是：
1、核心区要出让优质地块，用土拍火热传递给市场信心。
2、郊区以控地，减少供应为主，毕竟堆积的库存都在郊区。
这就很好倒推可能出现的政策了，广州和深圳新拍的地块都没有限价，这说明让商品房回归市场的速度在加快，而上海的五大新城在悄悄松绑限购。
北京的通州取消双限，似乎都是信号，现在外围板块取消限购的消息很多。
为什么取消，原因摆在台面上。
如果本地刚需不买，就让其他城市的有钱人进来买。
总之，有价值的城市，何愁没有购买力呢，以前是限购压抑住需求而已。
这就值得各位警示了，一旦一线城市放开，很多城市的中产及富人购买力外逃，城市的价值是不是能夯实？
同样，三四线城市的一批人买不起一线城市，会退居二线城市去买。
最后会是一批虹吸人口和资金的比拼。
所以我提醒大家，现在是难得一次的资产腾挪和财富置换机会。
房产表面上市不动产，但实际上承载着家庭的财富，你是愿意把家庭财富放在什么能级的城市，代表买进哪座城市的绩优股。
市场是有好转信号的，只是情绪还在拉扯。
这个可以理解，也不可能看了几次会议和数据，大家就突然愿意买房了。
但，如果搭配政策落地的动作呢，那真的会炸出一批需求。
你看看香港撤辣后的市场表现，大概就懂了，香港用脱光的诚意去刺激，你说有没有用。
只是北上广深还有顾虑而已，但越往后，动作刺激的力度就要越大，才能达到效果。
大家还记得我说的，政策出台的速度一定要快于信心衰退的速度。
否则你后面想要达到预期效果，就要付出更大的代价。
这个小阳春，我认为一定会来，但还不是价格，而是量。
要想这个成交量上涨，且持续上涨，一定得搭配政策手段。
我觉得快则本月，就会出台政策给小阳春加把柴，现在这一步，也该到动刀一线城市的时候了。
而今年财政政策和促销费的动作，我都认为要尽早出，越往后效果越差。
这个小阳春，会是秋冬季+春节年度需求滞后的累积。
关键在于这个成交量的复苏能持续到什么时候，因为这才决定了量变能不能达成质变。
都知道今年的宽松政策庞杂，左手宽松需求，右手拼命塞钱，能确定的是，操盘手主导的“去库存”运动正在火急火燎推进。
现在要看的就是耐力。
今年或许不会出现近3年来最好的一年，但也没有理由成为3年来最差的一年。
对于今年刚需，以及做家庭资产升级置换的人来所，是要开始提前筹谋，当下的空间真的不小。
降首付、降利率、降门槛，都在吸纳一大批资金入场，最怕的是很多人已经入场，而你浑然不知，等到你入场的时候已经太迟。
这几年我碰到过很多这样的案例，要么等到大涨的时候才焦虑，火急火燎买了结果发现高位站岗。
做任何事情，建议大家瞄准的不是普遍的市场情绪，而是底层逻辑，做好提前筹划，房产毕竟是大宗交易，现在的环境不允许大家再出错了。

来源：https://view.inews.qq.com/k/20240311A05LWP00
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