“深圳后花园”跌下神坛 小城惠州何去何从？

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一年前，“惠州海景房白菜价”火上热搜；一年后，同样的剧情再度上演。近日，一则“惠州154平方米海景房仅售25万元”的消息火爆全网。虽然当地中介火速辟谣，但惠州房价暴跌的面纱已然掀开，跌落神坛更是必然事件。


过去十余年，惠州的经济发展和楼市起伏，都与深圳紧密相连。深圳产业外溢、楼市行情上涨，惠州也跟着起飞；如今深圳产业升级、楼市开始降温，惠州也迅速崩盘。失去“大腿”的惠州，究竟该何去何从？

昔日火爆




惠州的楼市，是与深圳深度捆绑的。


2006-2015年，惠州房价仅从3000-4000元涨到5000-6000元，十年未翻一倍，被称为珠三角“鬼城”。直到2014年，深圳楼市开始大涨，同时提出打造湾区经济，加强深莞惠合作，惠州楼市才迎来上涨机遇。2015-2019年，惠州房价一路猛涨，均价突破万元大关，五年增长一倍左右。


2020-2021年，随着深惠城际、深大城际等项目陆续签约，深圳地铁延至惠州的消息流出，以及深圳购房政策收紧，惠州更是成为许多深圳客的绝佳选项。惠州房价一路攀升至1.35万元，一度领涨全国70个大中城市，成交量也位居三四线城市之首。


受益于房地产市场大热，惠州的经济也在高速增长。2015-2018年，惠州经济总量从3000亿元跨上4000亿元台阶，增幅29.5%，比广州（21.1%）、佛山（23.1%）还猛。2020-2022年，惠州GDP增幅27.9%，更是高居全省之首。


然而高增长的背后，也埋下了不小的隐忧。2015-2019年，惠州房地产开发投资从600亿攀升至1150亿，占固定资产投资的比重也从32.8%升至54.7%。实体经济遭受冲击，工业投资占比从38.5%降到25.1%。2019年，惠州规上工业增加值增速仅有1.8%，电子、石化两大支柱产业分别增长1.0%、-3.9%，均低于规上工业增速。





惠州的卖地收入越来越多，土地财政依赖度也是一路走高。2017年，惠州卖地收入首次超过百亿，2018年超过200亿，2020年甚至突破500亿，土地财政依赖度飙升至120%以上，位居全国前列。





疯狂开发造成了海量库存。中原地产数据显示，2021、2022和2023年底，惠州住宅的去化周期分别达到29个月、34个月和23个月，几乎都在2年以上。如此情形，在短期需求透支之后，必然面临崩盘的结果。

跌落神坛

2021年下半年开始，随着深圳楼市逐渐降温，惠州楼市也走下神坛，不仅房价一路走低，成交量也断崖下滑。





2023年底，惠州房价已跌破万元大关，相较1.35万元的高点跌落了25%以上。截至今年1月份，惠州新房价格已经连跌9个月，二手房价格也已连跌6个月。去年全市累计成交住宅56956套，为2015年来最低数据，相比2020年跌落了60%以上。


近两年，惠州楼市乱象频出，高额返佣、五折卖房等行为屡见不鲜，引发不少舆情事件。比如去年中秋国庆假期，保利阳光城从前两年的1.5万元/平方米的备案价水平，通过中介实施高额返佣，直接降至折合7800-8500元/平方米价格对外推售，被主管部门叫停锁盘。


即使是以价换量，惠州本地显然也无法消化如此庞大的库存。根据乐有家发布的2021年购房数据，惠州购房者中深圳客占比高达58%，本地购房者仅有20%。因此，当刚需透支、投资客离场，惠州面临的就是“困难模式”。


雪上加霜的是，惠州的人口还在负增长。2022年，惠州常住人口605.02 万人，较2020年、2021年分别减少0.7万人、1.58万人。即使惠州2022年GDP增速（4.2%）高居全省之首，也没能阻止人口流出。


这背后的原因，一是惠州产业发展不强，二是居民收入水平不高。


作为珠三角工业大市之一，惠州拥有电子信息、石化能源新材料两大核心支柱产业，占规上工业总产值的65%以上。电子信息虽然是吸纳人口的主力，但主要承接深圳资源外溢的惠州尚处于产业链底端，很难吸纳高水平人才。加上惠州居民人均可支配收入排在珠三角倒数第三，其对普通打工人的吸引力也是平平。


如今，深圳制造业正飞速迈向高端，楼市也在逐渐降温，崩盘的惠州出路何在？

出路何在




相比跌落神坛，不少业内人士认为，如今的惠州楼市更像是回归合理状态。某房企人士在接受媒体采访时表示，“经过这一轮大涨和大跌，再给一点时间，相信市场接下来会慢慢回归到更为合理状态。”


实际上，虽然房价与成交量大跌，但回归合理的楼市其实并不一定是坏事。究其根本，努力发展自身经济产业，提升生活环境与收入水平，才是城市发展的康庄大道。


2023年，惠州的经济成绩单还是非常亮眼的——经济总量5639.68亿元，稳居全省第五；同比增长5.6%，位居全省第四。


投资结构也在优化——工业投资增长13.8%，基础设施投资增长24.7%，房地产开发投资下降4.6%。工业投资占固定资产投资比重46.7%，比房地产开发投资高出16.2个百分点。


工业经济可圈可点——重点产业中，电子行业增长8.1%，石化能源新材料行业增长5.9%，生命健康制造业增长7.7%。超高清视频和智能家电、新能源电池两大产业集群入选“2023中国百强产业集群”，制造业竞争力初步显现。


放眼未来，惠州的机遇仍在。去年9月广汕高铁通车，惠州“1市3线9站”高铁站线格局落成，全面融入“广深半小时经济生活圈”。同年12月，《深圳都市圈发展规划》公布，惠州成为深圳都市圈的两大副中心之一，城市全域“入圈”，无疑是重大利好。


根据规划，未来惠州将培育壮大石化能源新材料、高端电子信息、生命科学等支柱产业，建设世界级绿色石化产业高地，打造粤港澳大湾区（广东）清洁能源中心。深惠城际、深大城际、深汕铁路等项目加快建设，惠州也将全面融入“轨道上的大湾区”。


机会是留给有准备的人的。努力打磨自身，惠州未来必能厚积薄发、更上层楼。


参考资料：
[1]各地统计局
[2]比深圳还猛，房价涨幅全国第一！惠州这座城市，要被中央盯上了？功夫财经
[3]新房成交套数超深莞两城总和，谁还在买惠州房子？中国房地产报

来源：https://view.inews.qq.com/k/20240314A020ZO00
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