杭州为什么先把二手房限购放开了

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经济观察网 记者 陈月芹 3月14日，杭州发文取消全市范围内二手房的限购条件，即日起，不限购房资格、不限套数。此外，增值税征免年限统一调整为2年。
5个月前，杭州已先一步放松调控，限购区只保留了主城四区的上城区、拱墅区、西湖区、滨江区。在限购区，本地家庭限购2套，外地家庭限购1套。
至此，除了主城四区的新房仍保留限购，杭州的房子，来了就能买。
北上广深等城市今年初的成交数据均表现出二手房成交明显回升的趋势，而新房交易回暖势头略逊于二手房。
在这个节点，杭州为何全面放开二手房限购？是否会进一步分流新房市场的客流？这是地产行业普遍关注的问题。
一位接近监管部门人士解释，和北上广深的楼市不同，杭州一二手房倒挂的现象非常典型，因此，此次调控松绑瞄准二手房，并未违背“哪里疲弱调哪里”的思路。
作为国内房地产市场交易最活跃的城市之一，自2018年4月实行新房摇号以来，杭州曾屡屡出现“万人摇”、打新热潮等盛况。
该接近监管部门人士向经济观察网表示，此次放开二手房限购，主要是为了盘活交易，寻找市场上的购买力。经过上一轮调控放松，主城区的新房成交在限购条件下仍较为活跃，而二手房量价双双下滑，尤其是老破小在贷款方面还面临限制，出手很难。
根据杭州贝壳研究院数据，2024年2月，杭州二手房网签2543套，环比下滑62%，价格跌幅也在扩大。截至2月底，杭州二手房挂牌量已经达到14.99万套，环比新增3815套。
“四城区新房的去化周期，是（现在）不放开的底气。”该接近监管部门人士的这一判断有数据支撑，根据中指研究院数据，截至2023年12月底，杭州市区商品住宅出清周期仅4.9个月，主城四区短期出清周期仅1.2个月。另据克而瑞数据，2024年前两个月，杭州全市新房去化周期分别为5.2个月、5.4个月，低于全国平均水平。
迈出这一步，监管部门还须回应杭州当地开发商们的疑问，如：为何不一次性全面放开一二手房限购？
前述监管部门人士则认为，放开二手房限购，是试探市场购买力的一招。
一位地产央企投资人士认为，杭州此次放开二手房限购或许能释放出“政策底”信号，试探出市场的“底”。如果形成比较好的一二手房价格差，短期会分流新房成交，长期看本地有购房需求的反而更有动力去买新房。“就看全国客户看不看好杭州的未来了”。
也有观点认为，杭州楼市过去用二手房挂牌价去宣传一二手倒挂，刺激新房套利需求，而现在又用挤牙膏的方式放开二手房限购，“就像官宣二手房卖不掉一样，对之前购房者心态的打击很大”。
每一步调控政策的变化，是基于区域分化、一二手房分化、刚需改善豪宅等产品结构分化等因素做出的调整。
据经济观察网了解，杭州楼市有一条不成文的“荣枯线”，一般全市一二手房月均成交超5000套属于起步阶段，超8000套属于合理区间，超10000套则处于过热阶段。2月份，杭州一二手房成交约4100套，但考虑到春节假期影响，这一数据仍处在健康区间。
这一轮二手房限购放开后，杭州楼市调控至少还有两张底牌，一是主城四区新房限购，二是主城四区的限价。

来源：https://view.inews.qq.com/k/20240314A09NCV00
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