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朱辛庄涨了4000 昌平买房的2个逻辑没变
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发表于 2024-3-15 17:19:53
|
来自:中国广东
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这是严肃君的第632
篇推送
严肃君特别关注海淀昌平。
作为曾经的互联网大厂打工人,严肃君常年在软件园加班、在后厂村躲避拥堵、在北清路数红绿灯、看朱辛庄地铁从头顶经过。
今年小阳春来没来,大家体感差异很大,朱辛庄却是从2023年一直火到现在。
不管是5人抢1套的越秀·星樾,还是被42家房企争抢的大华·启宸府地块。
最近火是中海寰宇未来(的价格),指导价给到了6万6,去年越秀和大华还是6万2,跟当年5万4的限价房相比,
涨幅22%
。
去过的群友表示,看样板间需要排队!
中海寰宇未来
这次直接把起价拉到了650万档,户型面积段为98-107平三居两卫、112-117平三居两卫、143-145平四居两卫。
100平米以下户型只有20多套,
没有小户型,很笃定的改善定位,区域最高端。
毕竟连海淀永丰的中海富华里、栖海云颂,当时都做了80多的两居。
大户型小区向来是一个区域的风向标楼盘
,寰宇未来,未来整个昌平扛把子之一。
不过朱辛庄的新盘房源有5300多套,真是不少!
(滑动查看户型图)
朱辛庄火,首先是地段火。
临铁,两站到海淀西二旗。
小学、商业、产业配套都已成熟,几个新盘东侧就是万达广场和已经初步繁华的住
总
万科天地。
接下来五六个新楼盘陆续入
住
,城市界面会再上一个台阶。
寰宇未来的价格是个很大的争议点,区域最高。
昌平区能卖到6万的新盘也就这么几个,基本上6万2就是个坎
,最后看中海定价的诚意了!
朱辛庄还有
压轴的0029地块
,出让时间未知,不过地块比较小,建筑面积才4万平米,和大华启宸府相当,应该也就是5、6栋楼的样子。
至于销售指导价,上去就下不来,肯定不能比6万6低了。
粉丝群也在关注即将开拍的
昌平北四村F地块
,位于G6西侧,定泗路以北,销售指导价6万4,比朱辛庄低了2000,但是城市界面相当一般了。
北四村地块用地规模3.32万平米,容积率2.6,控高60米,
高容积率、小高层。肯定还会有不少小户型。
还是个新物种——规划设计采用全国“好房子”大赛北京赛区一等奖获奖作品。
看着设计确实有点新奇,不过官方公告说了,拍得企业可以优化调整。
01
昌平买房的逻辑
朱辛庄的官方指导价为什么越定越高?
一个核心的逻辑就是离海淀足够近。
昌平买房首先看通勤。
在昌平买房,要么足够靠近海淀,要么是地铁盘,没有其他买入逻辑。
昌平新房好不好卖,其实取决于与海淀产业园区的距离,更确切的说,是与后厂村的距离。
就好比朱辛庄,它火不是因为昌平的生命科学园,还是因为海淀。
产业是房价的第一靠背。昌平和海淀接驳,而且是和海淀发展实力最强的地方接驳。所以在昌平买房的同学们,比其他郊区出错的概率真的小很多。
而且从2023年开始,
地铁昌平线已经南延至西土城站
,串联了清河、上地、学院区、北太平庄、北下关等区域。
多贴心,毕竟大部分昌平居住的人,都摆脱不了海淀上班的命运。
02
昌平线周边选房的两个梯队
从去年开始,昌平地铁沿线陆续有供地,主要在沙河高教园、南邵。
从成交价看,越靠近市区价格越高,两站地铁差了5000/平米。
梧桐星宸临近高教园地铁站,成交价5万1;观堂府临近北邵洼地铁站,成交价4万6。
两个项目的指导价都是5万5,所以价格这方面,建发还是挺拼的。
实际成交量也是观堂府更好,自然是小户型在走量。
建发观堂府
:目前还有小户型63的两居、99的三居,主推的大户型132/137/159/169/186平米在售。
300万档的小两居、500万档的三居,刚需还可以继续上车。
(滑动查看户型图)
配套上已经实现的有12年制的清华附中昌平学校,就在2公里范围内;以及万亩的滨河森林公园。
规划也是有的,建发所在的昌平新城东区,定位为首都北部消费新地标。
大家可以重点看两张图,红色的“多元消费体验区”也就是观堂府所在的区域。
而这个区域中大家可以看到住宅和其他配套的比例,住宅少量,商业Mall、特色商街、滨河森林公园、金融商务等规划为主。
规划什么时候落地?
严肃君从“北京昌平”看到的官方信息是:
新城东区到2025年底基本完善城市功能形态,到2030年底初步建成一座现代化新城。
梧桐星宸
:主力户型75平两居、85/99平三居,127平四居,价格参考5.1万的成交均价。
很多人选择梧桐星宸其实是受到了朱辛庄6万6价格的挤压,
毕竟远了三站地铁,便宜了1万5。
(滑动查看户型图)
项目周边配套啊,主要是大学城,8所985/211。
项目一直宣传的“小百万”配套,确实很吸引人,规划落地时间严肃君会再给大家深扒,或文末扫码进昌平买房群,在线唠。
再远一点的
梧桐山语
,距离地铁北邵洼站大概1.2公里,步行得20分钟。4.5万的成交价和4.6万的观堂府相比,性价比并不明显了。售楼处明显比前两家冷清。
03
昌平线两个刚需盘即将上新
接下来昌平还有两个新盘即将上市,
不过距离地铁都有点远。
北京建工的沙河镇地块距离高教园地铁直线距离在3公里,预计步行距离在4公里左右,住总的百善地块距离高教园站也有1.5公里。
北京建工-沙河镇地块
:占地面积约6.6万㎡,建筑面积约15.4万㎡,规划配建15班幼儿园。容积率2.55/2.66,控高60米,销售指导价5万/平。
未来产品应该是针对刚需的小高层。
价格方面,严肃君大胆猜测,根据观堂府和梧桐星宸的定价策略,
售价有可能在4.5万档。
从下面的规划图可以看到,项目东侧除了此次配建的幼儿园用地,
还有两块很大的基础教育用地,难道是小学中学?
特别值得关注。
此外地块周边的公园绿地面积非常充足,将整个地块都包围了。
北京住总-百善地块
:土地面积约12万㎡,建筑面积14.8万㎡,配建幼儿园,容积率1.21-1.27,控高15米。销售指导价5.6万/平米。
从地块条件看,未来会是低密度洋房。
从地铁距离上不如现有的观堂府和梧桐星宸,但是小区密度足够低。
这个区域做小户型更安全,刚需同学们仍然可以关注。
04
昌平还有地 西北六环一带
在2024年第一批拟供土地清单中,
昌平还有两块宅地,不过就非常远了。
位于昌平区马池口镇,一块紧邻国誉燕园,一块在西北六环外了。
两个块地的建筑面积合计56万平方米
,按套均100平米计算,那就是5600套啊。
海淀北,海量。
严肃测评
亦庄
来源:
https://view.inews.qq.com/k/20240315A02BML00
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