房价从最高2.5万跌到4千元左右，销售经理：2015年买房的都亏本了

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近期数据显示，自2024年以来，我国楼市已逐渐回暖，部分城市房价出现反弹上涨的苗头。对于楼市稍有了解的人都知道，刚需购房者所担忧的并非房价下跌，而是其上涨。因为历史已多次证明，房价一旦上涨，常常让购房者只能望房兴叹。随着房价上涨的消息不断传出，人们对房价的关注度也在持续上升，尤其是刚需购房者，他们对房价的波动保持着高度的警觉。此外，除了刚需家庭外，许多投资者也对楼市的回暖表现出浓厚的兴趣。他们认为，未来的房价仍有上涨空间，因此寄望通过投资房产获取回报。


回顾过去两年，楼市行情可谓低迷，众多城市和地区的房价均出现了明显下跌。不仅仅是三四线城市，就连一二线城市和省会城市的房价也未能幸免，跌幅之大令人咋舌。以郑州市为例，其楼市行情已经陷入低迷多年，不仅主城区房价下跌明显，同时郊区楼盘的售价也普遍大幅下跌。以郑州绿博片区一楼盘为例，其2017年时的售价高达1.6万元/平方米，而如今其二手房售价已跌至约6000元/平方米，跌幅之大，实在令人震惊。除了郑州，深圳、广州、北京、武汉、南京、杭州、石家庄、济南和青岛等城市的房价走势也呈现出类似的趋势。
那么，在2023年各地救市的大背景下，为何这些城市的房价还会出现如此大的跌幅呢？在笔者看来，这主要是因为楼盘价格曾一度虚高，严重偏离了合理水平。2017年房价飙升时，一二线热点城市的主城区房价大幅上涨，同时这些城市的郊区楼盘也走出了翻倍行情。然而，与主城区相比，这些区域的房价炒作现象更为严重。因此，在房价上涨时，这些原本价格较低的地区涨幅较大，而在房价下跌时，这些地区的房价跌幅自然也更为剧烈。


“房住不炒”已成为楼市调控的底线，在此基调下，即便2024年楼市政策暖风频吹，那些房价畸高的地区也难以反弹上涨。归根结底，房子是用来住的，而非投机炒作的工具。人口红利是推动房价上涨的基石，一旦失去人口的支撑，房价就会下跌，这从环京地区的涿州房价走势就可以看出。
涿州市，距离北京仅50公里，坐享地理之便，一度成为环京楼市的明星。得益于其得天独厚的地理位置，涿州房价一度扶摇直上，成为投资者眼中的香饽饽。
由于北京的房价犹如高山仰止，让众多工薪阶层望而却步，因此面对如此高昂的房价，许多在北京奋斗的工薪族不得不将目光转向周边地区，寻找更为亲民的住房选择。于是，涿州、燕郊、大厂等地成为了他们的新宠。特别是涿州，不仅地理位置优越，交通便捷，高铁直达北京，未来还有可能接入地铁，这些都使得涿州成为了许多工薪阶层的理想归宿。
相较于北京动辄七八万一平米的房价，涿州的房价简直如同白菜价，2015年时仅五千元/平方米左右。这种巨大的房价差距不仅吸引了北京的工薪阶层，更让全国各地的炒房客趋之若鹜，纷纷涌入环京地区，涿州成为了他们的投资热土。随着大量投资客的涌入，涿州房价一路飙升，涨幅惊人。记得笔者在涿州工作期间，房价几乎是一天一个样，甚至有人上午买房，下午房价就上涨了1000元/平方米。


其实涿州这座城市的经济基石、产业结构以及人口规模，均难以支撑其房地产市场的庞大身躯和昂贵的房价。显然，涿州的房产并非主要为本地居民所设计。权威数据显示，超过九成的涿州房产最终被北京及其他地区的投资者所拥有，其中占据绝大多数的是寻求财富增值的外地购房者。
笔者曾亲眼目睹涿州房价的飞速飙升，从七八千元的价位在极短的时间内飙升至两万元以上。特别是从2016年开始，受到全国房价普遍上涨的影响，涿州的房地产市场迎来了前所未有的繁荣。那时的房价几乎是一天一个样，不断刷新人们的预期。甚至有许多北京的购房者将涿州与北京的房价相提并论，预测涿州的房价未来也能达到五六万元一平方米的高峰。因此，即便涿州的房价突破了2万元大关，许多人仍觉得房价尚处于低位，未来仍有巨大的上涨空间。即使在2016年底涿州出台了新的楼市调控政策，也无法阻挡房价上涨的势头。
对于那些未曾经历涿州楼市繁荣时期的人来说，当时的盛况简直难以想象。房产中介们纷纷跑到高速路口拉客，直接拦截从北京方向驶来的汽车，一天之内便能拦截到多位潜在购房者。而开发商们也极具商业头脑，一套房子会委托十几甚至几十家中介共同销售，现场经常出现众多客户竞相出价的壮观场面。在这种狂热的氛围下，无人敢预测涿州房价会下跌。事实上，涿州的房价从2016年初的七八千元一平方米迅速攀升至2017年的最高价25000元/平方米。这意味着，2016年投资100万购买的一套房子，到了2017年6月，其价值可能已经达到了300万元。


笔者的朋友张先生是涿州房产中介公司的销售经理，同时也在涿州买了2套房子，他自2016年初购入两套各120平方米的房子后，房价就一路上涨，张先生曾算过一笔账：他的房产每月增值高达40～50万元，相当于日赚1万多元。这一数字足以说明，当时涿州的房产市场繁荣异常，房价呈现出明显的上涨趋势。这种繁荣景象使得许多人忽视了潜在的风险，即便在涿州出台调控政策后，仍有人认为调控反而证明了房子的稀缺性，房价还会继续攀升。因此，涿州的调控政策出台后，房价并未如预期般下跌，反而因北京的限购政策导致购买者外流，涿州房价出现了加速上涨的态势。
面对房价的持续上涨，涿州的调控政策逐步收紧。在限购、销售、限贷等政策出台后，涿州开始严厉打击无证开发、无证销售、违规销售、虚假广告宣传、哄抬房价、囤积房源、捂盘惜售和投机炒房等违法违规行为。然而，当房价突破2.5万/平方米后，涿州房价开始失去上涨动力，一路下跌。与其他城市不同，涿州本身缺乏足够的人口、经济和产业支撑如此高昂的房价和大规模的楼市。因此，当炒房客被市场拒之门外后，涿州楼市的客户数量迅速减少。
自2017年6月起，涿州房价开始持续下跌。现如今，涿州许多新楼盘的售价已降至6000元/平方米左右，甚至部分二手房的实际成交价已跌至4000多元。更值得关注的是，目前涿州房价仍未显现出止跌迹象。随着限售政策的逐步解除，二手房市场挂牌量不断增多，预示着未来涿州房价可能进一步下跌。


张先生目前仍在从事涿州的房地产事业。尽管房产目前销售困难，但他并未放弃。他坦言，涿州的房价已跌至2015年之前的水平，这意味着即使在那个时间点投资于此的购房者，如今也面临着亏损。若再考虑到房贷利息、资金成本、物业费及其他购房成本，亏损的幅度更是触目惊心。
然而，张先生对涿州的房地产前景依然保持乐观。他坚信，随着涿州至北京高铁的通车、新高速的建设以及未来地铁的开通，涿州将在未来10年内纳入北京的通勤圈，房价也将随之回升。
在笔者看来，涿州房价下跌的根源在于其楼市规模庞大，而人口基数却不足以支撑其房价。此外，涿州缺乏吸引外来人口的产业，甚至面临着人口外流的问题。在此背景下，涿州房价的上涨之路似乎充满了挑战。目前，涿州的房地产市场已吸引了大量炒房客，这些房产的消化需要时间。因此，笔者认为，若无强有力的政策扶持，涿州房价仍有进一步下跌的可能。


回顾涿州房价的历史走势及张先生的经历，我们不难发现，房价的上涨虽然能带来丰厚的财富，但若无法成功出售，这些财富也只是纸上谈兵。张先生曾经的房产在巅峰时期一个月增值50万元，然而当解除限售时，房价已大幅下跌，如今更是面临亏损，这也让我们认识到，持有房产的成本同样不容忽视。

来源：https://view.inews.qq.com/k/20240314A09IFD00
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