315揭秘商品房销售十大“陷阱”/“神兽”

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随着315消费者权益日的到来，我们再次聚焦于消费者权益保护这一重要议题。在众多消费领域中，房产消费一直备受关注。在房产领域，一直存在着十大“神兽”(陷阱），它们分别出现在商品房销售的不同阶段，影响着每一位购房人。今天，我们将以讲故事的方式逐一向大家介绍这十位“神兽”，同时希望这篇文章能够帮助大家在买房的过程中有效避雷。
1、学区房与猛虎


“学区房”这三个字在商品房宣传的过程中可谓是下山的猛虎。它只需要站在那里，就能吸引到一大批人。而且，很多人心甘情愿为这三个字花更大的价钱！
我们之前在北京门头沟做过这么一个案子，当事人小张为了孩子能上个好学校，买了某小区的房子。买房的时候，这个小区的房子价格比周边小区贵了3000多。但是小张想着将来孩子可以去个好学校也值了。买房前，小张一再和开发商确认将来上学的事情，销售很肯定地告诉小张一定没问题。
但是到交房之后，小张发现这个小区根本就没有被划入那个好学校的学区。开发商称一直在和相关部门协调，但是眼看到了入学的年纪，问题却一直都没有解决。
虽然最后我们帮小张退了房，但是小张最初买房的目的是没有实现的。对于买学区房的业主来说，一旦遇到这种学区房的虚假宣传，损失远远不止是那点钱。
所以，针对开发商学区房的宣传，咱们一定不要冲动买房，要充分了解一下该地区的学区划分、招生政策、当地学校的规划等。确定孩子能够入学再考虑买房。买房前，我们可以要求开发商提供相关的政府文件，或者到相关部门去核实一下相关的信息是否属实，以免被开发商的宣传忽悠，浪费时间精力和金钱的同时也耽误孩子入学。
2、零首付与狐狸


伊索寓言中有这样一个故事，狐狸掉进了井里，不论他如何挣扎都爬不出去。于是，狐狸略施小计把口渴的山羊骗到了井下。山羊喝完水后，发现自己也上不去了。这个时候，狐狸就继续忽悠山羊，让山羊站起来，自己踩着山羊的背出去了，留下山羊自己在井里。这个情节，有没有感觉似曾相识呢？
近年来，很多城市的商品房都进入到了供过于求的状态，很多开发商的房子都存在滞销的情况，为了解决自己的困境，一些开发商明里暗里的推出了什么呢？对，就是零首付。这些老狐狸开始以零首付、低首付为诱饵，引导有购房需求，但是经济能力欠佳的老百姓买房。一旦老百姓买了房，就如同山羊进入了井中，最终，开发商顺利脱身了，但是很多购房人被困在了开发商和银行编织的陷阱中。
零首付、低首付看起来降低了购房门槛，但是在房价不变的情况下，购房人后续需要支付更多的贷款和利息。一旦购房人的资金状况出了问题，房子断供，则很有可能会面临钱房两空的状况。这个时候的购房人又给了其他“狐狸”可趁之机，各种小额贷、第三方贷款机构找上门来，从此拆东墙补西墙，窟窿越来越大。等到最后，可能会出现不仅房子没买成，还欠下一堆债务。对于咱们普通人而言，要根据自己的需求和能力买房，不要提前透支自己的资金能力，不要掉入消费陷阱中。
3、无证销售与狮子


从前，有一只年迈的狮子，它知道自己已经不具备捕猎的能力，于是亮出自己的爪牙跟其他动物说，我想要吃掉你们是轻而易举的事情，你们最好不要让我费事，以后每天都自己送上门来。
这个故事里的狮子，就好比那些根本没有取得预售许可证的开发商，根本就没有资格没有能力去卖那些五证不全的房子。但是开发商会借助自己之前的一些权威信息、品牌形象等等，从侧面增强大家的信任度，如同狮子从侧面威慑其他小动物，让他们主动送上门一样。
我们之前的一个当事人小张就遇到了这种情况，看房子的开发商是大房企，而且开发商的其它项目在当地广受好评，于是直接付了首付。过了一段时间，小张看项目几乎没怎么动工，银行那边也办不了贷款，于是开始着急了。很快就发现这个项目还没取得相关的预售许可证。最终，我们用了好几种法律手段好不容易才帮他退了房。
咱们在买房之前，一定要仔细核查房子是否具备国有土地使用权证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证、商品房预售许可证。而且，不仅要看五证是否存在，还要看五证中写明的房屋的性质、产权年限等，必要时我们还可以去相关部门进行核实。对于五证不齐的房子，咱们一定不要买。
4、虚假宣传与变色龙


小小的一只变色龙可以根据不同环境，调整自己的颜色，很好地掩饰自己，可以说是变化多端。但是，不论颜色如何变化，变色龙终究还是变色龙。在商品房销售的过程中，开发商也充分地掌握了变色龙的特性，并在宣传的过程中使用得淋漓尽致。
一些开发商在宣传的时候可能会使用学区房、精装修、高档小区等噱头。但是一到交房的时候却又变了一个样，学区房没有了，装修和小区内的设施都被减配了。我们在做案子的时候经常发现，很多小区都存在虚假宣传的情况，比如说宣传的时候说绿化率高达40%，实际收房时能看到的树只有寥寥几棵。宣传册中的儿童乐园、健身休闲区统统不见了。而开发商给出的答复是以实际收到的房子为准，部分设施后续添置。买到这样的新房，不论收不收都很难受。
为了防止开发商虚假宣传，我们在购房前可以通过以下方式尽量规避相关风险：
第一，关于配套设施的宣传，我们可以通过查看建设工程规划许可证附件附图去核实，看看小区究竟是否有这方面的规划。如果规划中都没有，将来几乎不可能实现。
第二，关于学区房的宣传，我们可以要求开发商提供相关的政府文件，如果没有，我们还可以到当地的相关部门去核实。
第三，关于房屋的配置，我们可以要求开发商提供相关的图纸进行核实。如果施工图上根本没有，一般建成之后也不太可能有。
最后，关于地理位置和将来的发展前景，我们可以要求开发商提供这一片土地的详细规划，如果开发商提供不了，可以到相关的规划部门进行核实。以上过程或许听起来有些麻烦，但是为了防止买房后产生不必要的麻烦，建议大家买房前多听、多看、多问。
5、预售与白狼


咱们都知道，现在实行商品房预售制，制度的出发点是好的。但是，我们也能明显地感觉到，预售逐渐成了一些开发商空手套白狼的“游戏”。开发商利用预售制度，拿着预售许可证大张旗鼓地卖房子。加之资金监管落实不到位、银行配合开发商转移预售房款等，导致开发商轻而易举地拿到了购房人的房款，随后再拿着这笔钱去买地、开发新的项目，进行新一轮圈钱。到头来，原来预售的楼盘有可能还只是一个坑，但是购房人的钱却不翼而飞了。
我们之前代理的一些烂尾楼案件中，楼盘在预售之后就没再动工，购房人们交了钱，拖了好几年，最终等来了烂尾的消息。
所以，咱们在买房的时候尽量买现房，尽量远离预售。根据目前房地产市场的供需关系变化，很多城市的商品房都处于供过于求的状态。也就是说，购房人拥有了更多的选择空间，咱们有机会跳过预售的环节，将烂尾相关的风险扼杀在摇篮中。
6、提前放贷与狈


相信大家都听说过狼狈为奸的故事，狼和狈一起去偷羊，碍于羊圈太高，于是狈用较长的后腿站立，让狼踩到自己的脖子上，狼站得更高之后，就可以将羊圈内的羊叼走。
在一些烂尾楼项目里，如果把开发商比作“狼”，那么某些银行可以称得上为“狈”。二者狼狈为奸，让一个又一个楼盘成为烂尾楼。
以我们之前做过的某个烂尾楼案子为例，这个项目一期的楼盘还没封顶就烂尾了，但是当事人称，贷款早就办完了，已经还了一年多了。同时，二期的其他业主反映，自己买的房子刚打了个地基，还没开始建呢，贷款就已经办完了。而且，房款也没有放到监管账户……
在很多地方，不少银行都是在主体没有封顶前就放款了，甚至有的按揭贷款合同上都敢明目张胆地写着开发商的收款账户是“非监管账户”。这些称得上是常规操作了，但实际上都是违规的，而且会大大增加烂尾楼的风险！
根据相关规定，对于住宅，只有在房屋所在楼栋的主体封顶后才可以放贷。而商业办公更严格，需要整体完工后才可以放贷。并且，所有的银行放款也必须都放到整个项目的监管账户当中，而非任何一个开发商的对公账户即可。
所以，我们购房人在办理贷款时，一定要注意放贷的时间，一定要认真查看按揭贷款合同，一定要确认银行将相关款项转到了该项目的监管账户。如果发现银行存在提前放贷、没有将贷款放入对应的监管账户等违规放贷行为，咱们可以直接向相关的监管部门提起相关的违法查处。
7、POS机与杜鹃


自然界中，杜鹃可谓是偷梁换柱的一把好手，它把其它鸟类的蛋踢走，然后将自己的蛋下在其它鸟类的巢中。咱们在买房的过程中，也可能会遭遇这样的偷梁换柱之术。
买房付款的过程中，很多销售人员都会拿来一个POS机，咱们一刷卡就可以支付房款了。看起来十分方便的举动，实际上是开发商偷梁换柱的开始。根据商品房预售的相关规定，咱们的购房款需要支付到相关专门的监管账户当中。但是，当咱们通过POS机付款时是不知道咱们支付到哪个账户的。
我们之前办理的很多烂尾楼案件中，很多购房人都有一个共同点，就是采用POS机支付了房款。后来，事实证明，大部分的房款都没有进入到监管账户。在使用POS机支付的环节，钱就已经被转到开发商其它的账户了。更有甚者，被转移到第三方账户。
因此，在买房时，最好不要使用POS机支付，更不要用现金的方式支付房款，一定要确保将房款直接转入开发商的监管账户，不要助长开发商转移预售房款的不良之风。要知道，烂尾楼就是从转移预售房款开始的……
8、经营贷与蝉


蝉（知了）的幼虫，在我老家叫爬杈，需要在地下度过很多年。当有一天，幼虫钻出地面后，就会变成会飞的知了了。看起来都是同一个物种，但是生存周期是完全不同的，生命形态也是完全不同的。爬杈可以在地下生存七八年，深藏于地下；而知了顶多也就活1个月左右，往来于茂密的枝叶之间。
两者差异与房贷和经营贷何其相像。虽然房贷和经营贷都是银行贷款，但还贷期限、贷款条件和用途是完全不同的。房贷贷上20年以上很正常，而经营贷往往不会超过5年。而且，每次经营贷重新办理时，都需要对房屋的价值进行重新评估，一旦房价下降，经营贷的额度也会随之下降。若前后的资金差不能及时补上，还会带来新的麻烦。更何况经营贷是一种对中小企业和个体工商户的惠民举措，有着特殊的用途，明令禁止进入楼市。一旦被发现，就面临着被银行要求解除按揭贷款合同，提前一次性偿还贷款本息的风险。
这些年，由于房贷利率比经营贷要高，所以一些购房人在某些人员的忽悠下，用经营贷来买房，但是问题很快就暴露出来了。
比如近年来，随着房价降低，很多选择了经营贷的业主即将面临巨大的资金缺口甚至是断供。前几天有个当事人来咨询，说自己几年前买房时用了经营贷，还了好几年都没事，直到今年，经营贷到期要重新评估，房子的评估价却从445万降到了320万，这其中差了100多万。
这种经营贷的生存周期和蝉类似，虽然前期看起来没什么影响，可能还了很多年都没什么问题，但一旦出问题，就是比较严重的问题。目前，虽然房贷的利率有所下调，但仍略高于经营贷的利率。即便如此，对于我们普通人来说，买房还是要踏踏实实地办理房贷，不可投机取巧。对于普通人来说，投机取巧的成本真的是太高了。
9、精装与河豚


河豚鱼的卵巢、肝脏、血液等都有剧毒，甚至能把人毒死。但是，这种鱼的鱼肉又很美味，所以也是名贵的高档水产品。
买房的时候，精装房也是如此。碰见有良心的开发商，用的是真材实料，可以很顺心如意地拎包入住。但是，如果遇到无良开发商，有的精装变毛坯；有的精装散毒气；有的精装李逵变李鬼，严重减配……甚至有的开发商还可能会用精装修的外衣掩盖房屋的质量问题。
2016年左右的时候，我办过这么一个案子。当事人老刘买了某知名品牌的精装样板间，但是入住后总感觉屋子里有股霉味，紧接着家人开始出现呼吸道感染。后来，墙上的墙纸也都变了色，把墙纸撕下来后发现整个墙都已经发霉了。在维权的时候，我们发现这套精装房的外墙防水几乎没做。后来，随着我们一步步地维权，其他的问题也陆续被挖了出来，最终开发商不仅重做了外墙防水，还对整套房子进行了重新装修，并赔偿了大几十万。维修期间，也把老刘一家安置在了旁边的一家五星级酒店。而且，由于五星酒店不能养小宠物，他们家的两只猫按一个月3000的标准给了安置费。
对于精装房，我们一定要小心谨慎，如果相关的经验不足，最好不要选择精装房。如果一定要买精装房，一定要好好看下合同中所约定的精装修标准，千万不要只看宣传材料。而且，最好在毛坯完工后做一次验房，看看是否存在质量问题，然后再让开发商进行精装修。
10、送花园与壁虎


相信大家都听过壁虎断尾的故事，这个故事还有后续，有一天，猫拿着壁虎掉下的尾巴，和一大块肉找到壁虎，笑眯眯地告诉壁虎：“这块肉特别鲜美，如果你买这块肉我额外再送给一条肉质同样鲜美的尾巴，你看多划算！”壁虎十分满意，尤其是看着那条赠送的尾巴，很是喜欢。当然，那根断尾是经过一定处理的，一时间壁虎没认出来是自己的。而且，实际上带尾巴卖的时候价格会更高。这个时候，双方似乎都很满意，达到了一种共赢的效果，实际上呢？
在商品房销售的过程中，一些开发商也使用了类似的套路，在向业主宣传的时候，鼓吹买一楼送花园、买顶楼送天台等等。很多人会被这种“赠送面积”迷惑到，甚至为所谓的赠品疯狂心动。实际上，这些所谓的赠送面积大多是业主的共有部分，已经包含在房款当中的。开发商再拿着原本就属于业主的“尾巴”送给业主。而且，带赠送的价格实际上往往比不带是要高的。
此外，还有一些赠送面积虽然不是业主共有的部分，但是往往属于违建面积，将来随时可能会被拆除。如果咱们业主已经为这部分违建买了单，其实最后利益受损的可能还是业主。所以，咱们在买房的过程中，一定要注意辨别“赠送面积”的套路。
上述十位“神兽”是我们在购房过程中经常遇到的，希望我们购房人在购房过程中不要被它们迷惑。如果已经掉入了开发商的圈套，遇到了上述问题，我们一定要拿起法律的武器保护自己的权益。不止在每年的315当天可以进行维权，只要我们具备维权意识，每一天都可以是315。

来源：https://view.inews.qq.com/k/20240315A04TQS00
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