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不配给三亚提鞋?在巽寮湾找到2千多/㎡的房,但被一个大bug吓跑了
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发表于 2024-3-16 14:51:02
|
来自:中国浙江湖州
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我在海边,找到一套2000多/㎡的房子
面朝大海,打开那片湛蓝,我却落荒而逃。买不下手,真的买不下手!
都在说,碧桂园十里银滩跌到1600/㎡。这样的便宜,当然是个假消息。出发找房前,我已经知道那是一套双拼房,真实成交价是4千一平。不算贵,也绝不是顶便宜。
但是,我期待,能在巽寮湾找个20万的50㎡海景房,或者20万的山景2-3房。
都说惠州砸盘了嘛,腰斩是基本操作。我掐指一算,那不得是
5k买龙光城,2k买十里银滩
的节奏?
嗯,让爸妈养老升个级,高配个大湾区海景房。
仅拿三亚1/10的价
,白得个深圳势力圈的房,还能把我的书搬过去,想想就要
笑醒
。
是的,到十里银滩的第一天,
我就醒了
:
是哪个骗子,策划了“十里银滩1600/㎡”的骗局?
巽寮湾正常
最低的价格是4-6千一平
,正常
宜居海景的要7-1.4万一平
,
奢海一点的1万8、2万
都不稀奇。
大概,好的盘是
三亚
的一半价格,中低端的是海南
恒大海花岛
或
万宁
的价。
咱大湾区,就有一点不如人:海景房卖不过海南,也就是个北海水平。
东北大候鸟,还是喜欢海南、云南。
虽然但是,此行竟然还是发现到
巽寮湾房价躺平的致命bug
了!
叹
产品bug
一分钱、一分货。
我找到的那个海景一房,真的是阳台上能看到海。也不算有遮挡。
而且偶尔还让人觉得,这景还怪好的。
它为什么那么便宜,
2541/㎡
就可以?因为它是建面高达
94.5㎡
的一房啊,单价是低、总价却是要上到了
24万
。
面积虽大,格局却蛮soso。
大家都看到了吧,本来90多平在珠三角常规会是个敞亮、方正的大3房。而十里银滩的头排海景,90多平被整成了个单房,而且格局也不开阔。
房间也就是一个卧室+一个小厅的空间,阳台挺大、但不方正。阳台看海,是侧着看的,海景视野并不一览无余。
充满bug的户型,地狱级的使用率
。再加上10来年的楼龄,已经是老破大了。
老破大,一向是房价低迷的重灾区。海景房、度假房更不例外。
真实的同一片沙滩,幸好还有华润小径湾在证明那片海的价值!
已经离海三排、只能缝隙看海的
华润小径湾52㎡的1房,总价得65万,单价就是1.25万
。一点都不便宜,完全不是白菜价。
度假的话,这样的50多平1房也够用了啊。
就是碧桂园自己的非临海、但是近海的正常90多平的3房,价格也没那么拉胯,1万以上是基操。
后来,我们在巽寮湾住了一晚金融街。
此处,秀一个房间现场的海景图。
金融街一览无余看海的1房,性价比就显得很香。
买房,就怕户型比烂。
烂户型,啥时候都是滑铁卢。深圳、广州的老破大都很杯具——使用率真的不能含糊,不能不顾。
买度假房,也怕视野系数摆烂。
号称无敌风景,结果观赏起来费劲、不利放松心情,就稳不住房价(也稳不住租金)。
所以,大湾区的海,并不是不值钱。只是大湾区远郊海景的烂户型不值钱而已。
这里来观摩一下三亚的海。
找找三亚二排海景房。
虽然三亚这70㎡的1房,并不算很经济实惠。但是人家那格局,阳台、卧室、餐厅三区隔离。
阳台10㎡,比十里银滩那个2000多一平的9㎡多的还大一点。而且格局是方正的,整个开间有5.5米。碧桂园那个大概3.9米多、不到4米。
三亚这个卧室32.4㎡,十里银滩那个35.2㎡。而且三亚的卧室部分是方形的,开间5.5米,宽5.88米,比十里银滩的狭长狭长的好用。
三亚的,餐厨一体化,把走廊空间用上来,14㎡的餐厅、也就很好用。
所以呢,人家东北人也是带着精明去买房呀。三亚全年更暖和,度假设施也更丰富,而且户型是合理的、能打的。
再看看海花岛所在的儋州的沿海的房,单价接近1万6,1房总价72万,一套可以干掉巽寮湾2、3套。
人家虽然是一房一厅,但是布局一看就是“奔着居住”去的。开间也5.4米,阳台也有1.8米深,也是个10㎡的阳台。
论做产品,大湾区有些海景房是不走心的。
精
产品第一
谁能为群众建设好房子,谁就能有未来
——会议上大人们的震耳发聩
真理,总是藏在人们不承认的内心深处。
哪怕旅游地产,结局也是
能居家常住的房
,才是赤手可热的旅居房。
旅居二字,要素在居。旅有长,旅有短。真正为了度假的置业,诉求肯定是住久一点。就自然少不了惬意的住,诗意的下厨。不憋屈才是好度假房。
碧桂园十里银滩,就是很有意思,这里有很多刚需组团,房价4、5k到1万左右。
我说,我一开始就是奔着“刚需”去的——给父母升级下养老环境。往年常踩盘十里银滩,知道这里是一座新兴大城,而不是来看一下就走的沙滩。
碧桂园十里银滩方圆几公里(3.3公里x6.2公里),布有学校、医院和诸多的菜市场。生活气息浓浓。就是打个滴滴去惠阳或深圳坪山、龙岗,都是不远。
单从交通距离来说,小径湾-十里银滩,其实是深圳的后花园。深圳刚需是可以把十里银滩当长久居家的。
光碧桂园十里银滩核心,就是3.3公立x1.4公里的超级范围。
如果放弃“离海1公里”,理论上是有很多自住楼盘和户型的。如果离海远价格打折,然后有60多平的2房,那就有可能十分便宜买到2房。
然鹅,并没有这么理想的事。十里银滩不在海岸的、居家的2-3房,其实价格大多数五六千起到8、9千。一套2房,也不是便宜到掉渣。
离海还算近的一个,也是要几十万才能上车。
离海几公里的碧桂园山林海,也要小几十万。
这是最便宜的一套2房,单价3700多,阳台看马路。东西朝向。
或许适合躺平,但是对我父母来说应该是“居住降级”。
山林海楼下没十里银滩繁华,购物还是要往十里银滩去。到海边和市场都是1公里多,对中老年人来说并不轻松。
客观来说,预算60万及以上,才能在十里银滩找个能住及格的房子。
如果有80万左右的预算,可以在华润小径湾买个居住更舒服、房子更新、离公立学校更近的。
真要叹一把大海,还要有足够宽舒的户型,尽责的物管,上档次的商业和繁华,100多万还是要的。
亚婆角的海更好看,生活也逐渐便利起来,但是房价也不是白菜,也是有门槛的。
巽寮湾的海更美,生活属性没十里银滩足,但房价依然不算太便宜,基本上8千到1万多为主。
双月湾的居住和度假氛围,也是这边垫底的。但是,房价也不是辣么便宜。
好房子,必须得有好户型。
是好户型,有好视野,有生活配套,哪怕离海远一点,房价倒还会坚挺一些。看明白了么?
面朝大海
就这么不值钱吗?
惠州、中山,算是湾区地产下降的超灾区。
是普遍腰斩的姿态。
深圳是有腰斩盘,但那一般是曾经的天价老破旧学位房。
相比,海景房虽然下滑也是蛮厉害,但是这个厉害还是有边界的。
一如爱住家之前的“三亚文”所说,中国楼市探底了。三亚、云南、罗湖、北京二三环,全部都被刚需给撑住了。
无户籍不给买房的三亚,几年下来,房价还是稳在了2、3万,下滑程度比惠州海景好多了。
2015年,碧桂园十里银滩开盘的山林海、海逸湾、海悦湾及爱琴海组团项目,售价多在6000元-8500元/㎡,均价约7000元/㎡。
2012年碧桂园十里银滩水蓝天一套67㎡的住宅,开盘价39万元、单价5800元/㎡。
12年后的今天,价格跌到了28-33万元。
梳理一下这个超级大盘的价格走势:2011年第一次开盘价是5000元/㎡,2017年碧桂园十里银滩海悦湾均价为1.4万元/㎡,目前在第三方中介平台挂牌价普遍在3500-5000元/㎡不等。 @地产火线
碧桂园山林海等,从2015年开盘的7千均价,降到现在5200左右均价,降幅25%。
2011年开盘均价5000,跟当时布吉、龙岗差不多。现在龙岗布吉普遍是4-6万。而目前碧桂园真实均价应该7、8千左右。
2011年-2016年买惠州海边房,失去一个广深中产净资产。
但从2020年的房价来说,惠州海边失去的比率,并不会比广深等湾区核心城市多,也不会比惠州其他楼盘多。
大周期之外,更重要的是“
产品力
”!
产品力衰弱的,是跑不赢任何市场的。哪怕旅游地产,一样要精耕产品力。
这些,就是普适的产品力:
1、户型,使用率要合理。
套内面积要合理,根据要符合常住。
2、户型,一定要方正,采光。
开间、进深比要合适,要看黄金比例,或者正方形也可以。
3、旅居看视野,正对风景“风水更正”。
比如惠州海边,亚婆角、东部湾、巽寮湾,海湾够长、够曲,稍微布局合理一下,阳台和窗户就能看着好看。
4、户型尽量要通透。
比如巽寮湾金融街就是通透板式布局,回南天还很干爽。
十里银滩有筒子楼的,就很湿。
2024-2025,楼市调整期。要尽量把烂户型丢出去,换个好户型。资产要优化。
来源:
https://view.inews.qq.com/k/20240313A09KEP00
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