房子迎来“萝卜价”？15天贬值40万，有人手握多套房卖不掉，3大因素

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转眼间就2024年3月份了，时间过得不可谓不快。在过去的2年多里，楼市行情低迷，房价普遍下跌，不管是一二线热点城市还是三四线城市，房价都迎来了下跌。现如今，各地都开始极、加大救市力度了，而房价依旧在下跌。在现今的楼市背景下，对于是否应该购房以及何时为购房的最佳时机，无疑是众多人心中的疑虑和热议焦点。房价的涨跌不再单向，这一现实已深入人心。过去的两年中，购房亏损的案例屡见不鲜，这足以说明，那个仅凭购房就能轻松获利的时代已经一去不复返了。


目前，房价仍然维持在相对高位，截至2023年12月底，全国的平均房价达到了9600元/平方米。这一数字无疑揭示了购房对于许多人而言，不仅意味着要掏空积蓄，更是要背负起沉重的房贷压力。因此，不论是已经踏入房地产市场的业主，还是那些仍在观望的潜在购房者，他们心中都弥漫着对房价下跌的担忧，害怕自己的房产价值缩水。这种普遍的不安情绪，无疑加剧了房地产市场的复杂性和不确定性。
1、对于那些已经购置房产的人们，现在心中犹如悬着千斤重担，忧虑着房价的持续走低，因为这预示着他们辛苦积累的资产正在悄然贬值。尤其在当前并不乐观的房产市场中，许多人手中的房源已在二手房中介平台挂出超过两年，却仍无人问津。以天津的李先生为例，他曾是笔者的忠实粉丝，手握三套房产。原本在2019年下半年，他打算抛售一套以缓解资金压力，寻求新的投资机遇。然而，出乎他意料的是，这套房子的销售历程竟长达四年之久。在这漫长的四年中，他不仅未能如愿脱手，更不得不面对挂牌价一路下滑40%的残酷现实。李先生无奈地坦言，每当他决定降价时，小区内总有更多的房源以更低的价格涌现，让他的房子始终难以吸引买家的目光。起初，他还抱有侥幸心理，认为房价只是短暂下跌，但到了2024年，天津大部分地区的房价依然低迷，且仍在持续下滑。
李先生的遭遇并非个案，实际上，许多人在房产市场上都面临着难以出手的困境。特别是在2020年疫情之后，投资者对房产的热情大幅下降，甚至连许多刚性需求购房者也纷纷推迟了购房计划，整个楼市因此陷入低迷。与此同时，许多持有多套房产的人急于抛售以回笼资金，导致二手房市场房源激增，供需严重失衡。加上新房市场上开发商不断降价促销，作为房价走势的风向标，新房售价的降低使得越来越多的人开始看跌房价。正所谓“买涨不买跌”，如今这句话正被越来越多的人用行动来验证。当然，人们的这种做法也在情理之中，毕竟在房价高位的当下，一旦购入房产后房价下跌，便可能面临不小的亏损风险。


2、在过去，购房就是稳赚不赔的投资，但是这样的黄金时代早已逝去。购房亏损的案例如今层出不穷，甚至有的亏损幅度令人触目惊心。让我们以郑州的张先生为例，他在西四环附近的一处楼盘中，看中了一套单价已降至12000元/平方米的房子。与2019年的13000多元/平方米相比，他认为这是个难得的机遇，因此决定购买一套120平方米的房子。首付及其他费用累计达到45万元，贷款101万元，尽管2021年6月的房贷利率偏高，张先生仍选择了30年的贷款期限，每月需偿还6000元的房贷。
然而，世事难料，张先生购房后的短短15天，开发商就再次进行降价促销，推出了单价仅为8900元/平方米的特价房。令人遗憾的是，张先生购买的户型也位列其中，这意味着他的房子刚刚通过贷款审批，房价就暴跌了3100元/平方米。加上其他费用，张先生购房仅15天就遭受了近40万元的损失。这对于一个普通工薪阶层的张先生而言，无疑是沉重的打击，相当于他需要不吃不喝地工作四年多才能弥补这40万元的损失。更令人痛心的是，到了2023年，他的房子价格继续下滑，跌幅达到了10%，且目前仍有持续贬值的趋势。


在过去两年里，这样的情况屡见不鲜，不仅限于郑州，武汉、天津、青岛、昆明等城市亦频频出现类似的情况。房价下跌导致业主维权的事件时有发生，但实质上，业主往往处于不利地位。因为一旦商品房买卖合同签订，房价的涨跌便成为购房后的风险，开发商并无义务为房价下跌而退房或退差价。大多数网友亦支持开发商的观点，认为房价下跌时要求退房退差价有失公平，那么房价上涨时又为何不要求退房或补差价呢？
从上述两个案例中，我们可以清晰地看到，房产购置如今潜藏着亏损的风险，而房产持有也遭遇了难以出手的困境。难道我们真的即将进入房地产市场的“萝卜白菜价”时代吗？那么，究竟是什么原因导致了楼市的这一系列困境呢？在我看来，主要有三大因素，接下来，让我们一同深入探讨。


1，房子的本质是为了满足人们的居住需求，但当前的情况是供给已经远远超出了需求。过去房价的上涨，固然有成本上升和投资炒作的推动，但最根本的原因还在于住房的长期供不应求，使得房价能够持续上涨二十多年。然而，近两年，住房资源过剩的现象已经开始显现，这才是房价开始下跌的根本原因。据统计数据显示，我国96.86%的城镇家庭已经拥有了房产，且户均超过1.5套，更有41.5%的城镇家庭拥有2套以上的房子。而当前我国常住人口城镇化率为66.16%，户籍城镇化率为44%，这意味着仅城镇家庭所持有的房产就已经足够满足城市中所有人的居住需求。
显然，我国目前总体住房资源已经严重过剩，尽管仍有一部分人尚未拥有房产，但大量投资者手中囤积了大量的房产。随着楼市调控政策的不断收紧和房价的持续下滑，越来越多的投资者开始抛售房产，目前新房和二手房市场都面临着严重的供过于求的问题。此外，除了商品房外，小产权房、集体房产和安置房的数量也相当庞大，其总量竟是商品房的4倍。由此可见，我国已不再面临住房短缺的问题，未来房子供大于求将成为常态。
2、近年来，房地产行业受到了楼市调控政策的深刻影响，成为了政策调控的重点对象。任何细微的政策调整都牵动着市场的敏感神经，尽管已有救市措施出台，但其影响已逐渐显现。
长期以来，房地产行业依赖于高负债、高周转的运营模式，这种模式建立在房价持续上涨、销售火爆、资金充裕三大基石之上。这三大要素犹如房地产行业的“三驾马车”，共同推动着行业的繁荣发展。然而，当前这三大要素已逐渐消失，使得整个行业陷入了前所未有的困境。
回顾过去几年的楼市调控政策，我们可以发现，其重心主要放在对金融行业的限制上，以遏制资金流入房地产市场。从央行到银监会，再到住建部，各部门纷纷出台措施，严格监管违规资金流入楼市。特别是“三条红线”和“限贷令”等政策的实施，直接限制了流入房地产行业的资金规模。在资金压力下，原本就捉襟见肘的房企更是雪上加霜，降价促销、回笼资金已成为当前楼市的普遍现象。


为了缓解楼市资金短缺的问题，2024年以来，多个城市开始实施金融救市政策。这些政策旨在激发楼市活力，帮助房企渡过难关。然而，救市政策的实施效果仍待进一步观察。
3、随着时间的推移，购房人群预计将逐渐缩减，而房子，作为生活的基石和资产，其价值却可能随时间逐渐流失。尽管从整体上看，住房资源可能供过于求，但人们对住房的渴望依然不减。然而，考虑到人口数量的下降和住房拥有率的提升，未来的住房需求预计将逐渐减弱。特别是随着购房人群数量的减少，对住房的总体需求将大幅下降。据数据揭示，仅00后、10后的人口就比80后、90后少了1.03亿，而且大部分00后和10后成长于独生子女家庭，这预示着他们中的许多人可能不需要购房。
并且随着时间推移，人们对住房的需求和期望也在悄然发生变化。随着生活品质的提升，人们对住房品质的要求日益增高，这预示着中高端、高品质的住宅将逐渐受到追捧，而那些居住环境不佳的住宅则可能逐渐被市场淘汰。


最后，尽管城镇化建设仍在进行中，但随着城镇化率的提高，其速度预计将逐渐放缓，这对房地产行业将产生深远的影响。对于某些专家预测未来北京房价将飙升至80万元/平方米的观点，我们并不排除某些特定区域或楼盘可能出现这种情况。但目前我国城镇化率已达66.16%，距离发达国家水平仅差10%，这意味着房地产行业的人口红利正在逐渐消失。

来源：https://view.inews.qq.com/k/20240309A080FI00
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