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停摆10年,西安“重量级”城改重启?
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发表于 2024-3-17 14:36:48
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来自:中国浙江湖州
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每经记者:夏子博每经编辑:贺娟娟
近几年,“城改”成为西安发展历程中的一个关键词,但种种原因下伴随着一些项目停摆。
位于城西大寨路上的知名城改——金地格林格林便是其中之一,2013年6月,金地拿下西安雁塔区的大寨路城改地块,开发为金地格林格林项目,但在2014年经历过一次开盘后,因合作方分歧难调,该项目再无动作。
眼下,已经过去了11年,大寨路附近已成为配套成熟、人口密集的地段,价值也是水涨船高,这个停摆已久的城改项目终于也有了新动向......
项目地块重启
近期,西安市自然资源规划局发布了3宗地块规划公示,地块分别为YT-02-24-02、YT-02-26-01、YT-02-26-02宗地,位于大寨路以南,石桥路以北、阿房路以东。从地图上看,为大寨村城中村改造项目地块。
其中YT-02-26-01(大寨子村小区)、YT-02-26-02(雁塔区第六小学)宗地现状已建成,而YT-02-24-02宗地(金地格林格林项目部分用地)现状为空地。
根据公告内容,尚待开发的YT-02-24-02地块用地性质为城镇住宅用地(070102),净用地面积约95.205亩,地上建筑面积217694㎡,容积率≤3.43,建筑密度≤24.3%,绿地率≥32.21%。
实际上,该地块10年前曾为金地格林格林项目部分用地。
据《中国经营报》,2013年6月,金地拿下高新区大寨村城中村改造项目,将鱼化寨片区东起西安天然气总公司,南临西安外事学院,西临牟家村用地,北临大寨路的600亩地收入囊中,净开发用地面积17.95万平方米,规划容积率4.3。
按照官微,金地计划于此打造西北区域首个“格林系”产品——金地·格林格林。项目还拥有5万㎡ShoppingMall及5万㎡开放式活力商业街区,规划购物、休闲、玩乐一体的时尚街区。
根据当时的规划,该项目预计开工时间为2015年1月,预计下批竣工时间为2016年10月,计划总投资为65.2亿元。城改的主体为陕西和祥置业有限公司,根据企查查信息显示,目前金地(集团)股份有限公司为陕西和祥置业的大股东。
不过,在楼盘开盘售出后,项目却迟迟未见动工,直至2015年11月,格林格林项目突然发布公告称:因不可抗力因素,格林格林项目暂无法确定具体动工及交房时间,请各位业主于2015年11月22日前办理置换金地其他在售项目手续或退房手续。
此后,项目一度停滞、缺乏管理,《每日经济新闻》记者在现场发现,地块仍尚待开发,而周边同时期的几家楼盘早已建成、鳞次栉比,两者形成鲜明对比。
曾开盘当天即售2.6亿
据悉,凭借着金地在曲江打造的品牌影响力,格林格林在2014年9月开盘当天即销售2.6亿元。
项目官微显示:金地格林格林当时精装均价为6500元/㎡,“8月24日当天300人认筹,20天共计认筹2000组。”9月23日邀请朴树前来举行了格粉狂欢夜,2天邀约2500人且有数百家媒体报道,9月29日开盘当日三小时总产值就达2.6亿元,现场近1500人到访,解筹率90%。
从区位条件来看,格林格林开盘大胜不难理解。
金地格林格林毗邻高新核心区,地段成熟,人口密度较大,位于地铁3号线丈八北路站,地铁5号线的西窑头站之间,分别在项目南北两侧,距离项目都不超过10分钟。
据金地格林格林官微早期宣发资料,小区自建品牌幼儿园,同时购房即拥有陕师大附小、大寨路小学双学位,记者在项目现场发现,铭城小学(原陕师大铭城小学)与项目仅一路之隔。
此外,近几年区域内建了雁塔区第六小学、雁塔第三中学。据阳光网,雁塔区第六小学就是金地投资1.3亿元配套建设的一所公办小学,学校可容纳24个教学班,1080名学生,2021年9月已经投入使用开学。
金地集团西北分公司有关人士此前曾表示,很多开发商都聚集在那里,看中那里区位优势和未来发展空间,所以选择了大寨路的区位做格林格林项目。
目前,大寨路附近二手房挂牌量众多,价格大概在1.5-1.8万/㎡之间,包括铭城小区、宏府麒麟山、中航华府等,但或由于二手房交易不景气、区域密度偏大等原因,成交并不算理想,且有小幅度掉价情况。
“我来这里大概5年了,之前一直都没任何动静,甚至长了些荒草了。”一名附近楼盘的安保人员向记者表示,“但是今年年后经常能看见车辆拉土,可能有动工迹象。”
还能否适应市场?
众所周知,旧城改造项目开发时间跨度大,推进难度大,所以必须有大量的资金支持。其次,必须具备房地产开发的专业能力,以及专业的管理能力应对历史遗留问题,否则很容易停摆、烂尾,或陷入债务泥潭。
而对于金地格林格林停摆到底是哪里出了岔子,至今尚未有官方明确回应。
外界猜测,一方面可能是资金原因,彼时金地集团接连启动大寨路及西沣公元项目,城改资金需求量大,可能需要周转;另一方面,也有人表示,城改手续环环相扣,诸如土地证办理等均可能造成项目‘卡壳’。”
另据金地集团西北分公司有关人士曾向《中国经营报》记者回应,彼时金地正在获取证件的过程中,所以无法销售,并非外界所猜测的资金问题。上述人士解释称,城改项目需要很长的周期,需要一步一步地推进,在任何一个环节都有可能中断整个项目的进度,这也是开发商压力大的地方。
值得一提的是,同为大寨村城改项目的大寨村回迁房项目,在2018年8月雁塔区组建大寨村城中村改造安置工作专班后进展迅速,已于2021年8月正式交付。
图片来源:今日雁塔
而随着此番商品房项目或重启,开发料想不会一帆风顺。
首当其冲的是西安楼市的明显转向。当下,市场需求更偏向改善型住房,聚集在城市界面较新的浐灞、高新等,而刚需型住房在西安并不吃香,普遍走的是平销态势,尤其是大寨路附近不仅存在大量二手房挤压,还直接面临高新区的项目竞争。
根据金地格林格林当年开盘信息,项目规划的户型面积主要有77㎡、98㎡、118㎡、138㎡四种户型,产品上,刚需、刚改属性很明显,无论是产品面积段还是户型设计,都与当下改善为主的西安楼市严重脱节。
而从本次地块公布的容积率≤3.43来看,项目仍偏刚需,虽然享受到了区域发展所带来的房价上涨红利,但项目搁置多年导致成本增加,其资金成本在不断增加,利润空间或也随之被压缩。
对此,记者致电陕西和祥置业希望了解情况,但截至发稿电话无人接听。
每日经济新闻
来源:
https://view.inews.qq.com/k/20240311A07NC800
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