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东莞八部门调控楼市:个体工商户禁买商品房,补上政策漏洞

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发表于 2021-8-6 17:07:15|来自:中国浙江湖州 | 显示全部楼层 |阅读模式
8月2日凌晨,广东省东莞市住房和城乡建设局、东莞市天然资源局、东莞市不动产登记中心等8个部门联合下发《关于进一步做好房地产市场调控工作的通知》(下称《通知》),从住宅用地出让、商品房限购、个人住房对外贩卖税收调节、创建二手房成交引导价等各方面进行调控。
这也是继去年7月和今年2月东莞出台楼市限购、限转让政策以来,东莞再出楼市重磅新政。








个体工商户禁买商品房,补上政策漏洞
在强化住房限购措施方面,《通知》进一步收紧,将法拍房纳入限购范围。《通知》明确,企事业单位、社会构造以及天然人通过司法拍卖途径购买东莞市商品住房的,须符合住房限购政策要求,这也意味着“法拍房”纳入限购范畴。
此外,《通知》明确暂停向个体工商户贩卖商品房。
广东住房政策研究中心首席研究员李宇嘉指出,法拍房纳入限购是重点都会普遍采取的政策;暂停向个体工商户贩卖商品房的政策则是针对东莞个体工商户比较多、民企数目多,可能会存在政策漏洞采取的措施。
所谓“个体工商户”,根据《中华人民共和国民法典》规定,天然人从事工商经营,经依法登记,为个体工商户。
中原地产(东莞)研究院实行院长车德锐对汹涌新闻表示,东莞的财产结构和其他都会不太一样,十几二十年前,为了活泼市场经济,东莞对于个体工商户的注册、审批特殊的快捷方便,由此也涌现了非常多的个体工商户。从我们接待的客户来看,在东莞购房的群体中,许多板块和地区的客户60%以上都是个体工商户,这也是东莞的一个特色。
车德锐提到,正是因为这一特色,在过往房地产政策调控中,往往会出现如许的漏洞——政策限制了个人的购房,但对于个体工商户购房来说并没有太多的关注。
以今年2月27日出台的《关于进一步加强房地产市场调控的通知(东建〔2021〕6号)》为例,在调解商品住房限购年限方面,仅明确“企业须经市场监督管理构造核准登记注册满两年后方可购买商品住房”。
“在对企业有所限制的环境下,忽略了个体工商户如许一个群体。和企业相比,个体工商户进入和退出相对容易,在后疫情时代,对个体工商户以及小型微利企业在贷款以及所得税方面的倾斜也是比较显着的,因此这也容易造成这一群体规避楼市政策,从而谋利炒房。”
但也有声音指出,克制个体工商户贩卖商品房是否存在公道性?
对此,北京盈科(上海)律师事务所全球合资人郭韧提到,《关于进一步做好房地产市场调控工作的通知》是由东莞市住建局、东莞市天然资源局、东莞市市场监督管理局等8个部门联合颁发,经市政府同意的,主体合法、程序合法,属于职能范围。从侧面看,党中央、国务院构建房地产康健发展长效机制的决策摆设要求各地落实“一城一策”的调控办法,确保实现稳地价、稳房价、稳预期。东莞市该《通知》落实了“一城一策”的调控办法,从正面看:该政策内容未违背《民法典》逼迫性规定和根本的立法精神,因此是公道的。
多维度完善政策工具箱
除了将“法拍房”纳入限购范围;暂停向个体工商户贩卖商品住房,此次《通知》针对当前东莞市房地产市场和土地市场的新环境新问题,在土地竞拍、住房限购、金融羁系、税收调节、二手房价、贩卖管理、管理乱象、住房保障等八个方面提出一揽子措施,加大调控“组合拳”力度。
稳控住宅用地代价方面,实行以“限房价、控地价、提风致”为主导的新型土地出让方式,强化房地联动机制。严酷购田主体资格检察,非房地产开辟企业不得到场住宅用地竞买。创建有用的企业购地资金检察制度,对购地资金来源进行穿透式核查,确保竞买企业购地资金依法合规。
强化住房限购措施方面,明确对弄虚作假骗取社包管明的购房人克制5年内在东莞购买商品住房。同时对新入户购房的认定条件作出适当调解,使相关政策的衔接更公道。
加强金融规范管理方面,严酷银行业金融机构房地产贷款集中度管理,加强房地产金融监测分析。严酷实行差异化住房信贷政策,严酷考核购房人首付资金来源,从严查处消费及经营用途贷款违规流入房地产范畴的举动。
加大税收调节力度上,借鉴部门房地产市场监测重点都会做法,将个人住房转让增值税免征年限由2年调解为5年,加大生意业务转让本钱,克制“短炒”谋利举动。
发布二手房引导价方面,在前期发布成交活泼二手楼盘网签生意业务代价的根本上,加速创建二手住房成交引导价发布机制,引导商业银行合剃头放二手住房贷款,防控个人住房信贷风险,并加大对虚高挂牌价乱象的整治力度。
《通知》还提到,加强认购贩卖管理;一连规范市场秩序以及完善住房保障体系等。
中指研究院东莞分院总监殷传强认为,“莞八条”立足于稳地价、稳房价、稳预期的调控目标,在土地竞拍、住房限购、金融羁系、税收调节、二手房价、贩卖管理、管理乱象、住房保障等八个方面提出一系列措施,是对已有的调控政策的进一步增补,再次表明确东莞坚持房地产市场调控不动摇、不放松的态度。
楼市调控背后:房价上涨过快都会果断问责
今年7月22日,国务院召开加速发展保障性租赁住房和进一步做好房地产市场调控工作电视电话会议,会议指出,要高度重视房地产工作中的新环境新问题,坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位,不把房地产作为短期刺激经济的本领,全面落实稳地价、稳房价、稳预期的房地产长效机制,促进房地产市场安稳康健发展。
同日,《人民日报》文章指出,今年以来,受多种客观因素影响,再加上部门都会推行主体责任不到位,放松房地产市场调控,部门都会房地产市场升温,个别都会出现过热苗头,必要因城施策、精准施策,进一步加大房地产市场调控和羁系力度。
对此,住房和城乡建设部房地产市场羁系司司长张其光表示,将会同有关部门,进一步落实都会政府主体责任,强化省级政府的监督引导责任,对调控工作不力、房价上涨过快的都会要果断予以问责。
对于东莞而言,今年4月8日,住房和城乡建设部副部长倪虹约谈东莞、南通等5个都会政府负责人,并将东莞、南通市列入房地产市场监测重点都会名单。
李宇嘉指出,去年以来东莞出让了一部门高价地,这部门地块在今年下半年可能会形成新居供应,有可能会惯性推高新居的代价。根据东莞乐居统计,预计8-12月供应增多,有预计50个纯新楼盘入市,其中包含多个高地价项目;6月东莞新居(洋房)网签4883套,比5月上涨38%,均价为 26937元/平方米,环比上涨8.6%。
另一方面,李宇嘉提到,近期东莞开始增加用地,但部门地区出让的地块代价比较好,可能会进一步推高市场对房价上涨的预期。而且,东莞新居库存比较低,开辟商补库存的动力比较大,而终次报价的模式下,更增加了开辟商抢地的动力,迫切必要新的调控政策。
“自去年8月份以来,东莞出台了多个调控文件,调控的主动性、一连性、主观能动性很显着,一城一策开始落地。如果去年以来的各项政策能够真正落地,特殊是能管控土地和资金,让源头的本钱能够降下来,进而稳固住预期,楼市降温在情理之中。总之,从都会经济体量、人口规模、经济版图地位、财产结构来看,东莞作为新一线都会的地位在不断夯实。在楼市调控上,应该像一线都会,做到精致化、精准性、前瞻性。从近期的调控政策来看,东莞再逐步做到这一点。”李宇嘉说道。
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