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接上一篇的话茬，我们之前统计各板块价格下跌数据的时候，发现一个现象，锦江二区的学区房，也普遍下调价格了。
给不太了解成都学校的朋友简单介绍一下，锦江二区和青羊二区，是成都五城区公认TOP1级别的划片，也是历史最悠久、口碑最好的两个划片。
这几个小学因为地处老城，周边基本都是老破小，以及少数极其刚需的电梯房，基本没有太大居住价值，甚至由此衍生出了“挂户房”这种特殊产品。
也就是说，这些小区完全是依靠学校单一资源支撑价值，也有鸡娃家长为此买单，比如对口盐道街比较知名的皇后国际：
房龄15年+塔楼+三梯五户，这种品质的产品，如果没有学校加持，单凭一个位置好，单价应该不会超过20000元/㎡。
但盐道街小学太强了，实际情况是，2021年就有接近5万/㎡成交的，这个单价即便放现在的新房市场，也是天花板级别，别墅随便买。
不过大家应该发现，学区房照跌不误，最近成交跌破“4”，跌了接近15000元/㎡。
皇后国际算锦二品质相对好一些的，至少能自住，其它挂户房（买来不住，纯粹读个书）更惨：
比如上面这个城市理想，成师附小学区，就一个标间，基本连自住都困难，也跌了接近15000元/㎡，关键是这个小区成交很活跃，大概率有高点接盘低点割肉的。
非要比惨，个人认为还是皇后国际惨一点，毕竟总价不一样，利息成本不同，城市理想是割肉，皇后国际300多万入手，那叫“怨种”。
除青羊二区和锦江二区，现在高新南“学区第三极”的地位基本稳固，所以也加入讨论。
青羊二区目前有剥离房产一二级市场的趋势，老小区占据片区99%比重，绝大多数流动性锁死，没法探讨价格。
流动性尚可的，包括汇厦少城锦官郡、百花里、琴台府、文墨阁（均对口成都市石室联合中学蜀华分校），富力史丹尼国际公寓（对口成都市实验小学）等，价格分化。
以汇厦少城为例，成交价稳定的只有琴台府，其它组团同面积，相对于历史高点都跌回“3”以内，跌幅甚至达到20%以上。
比较吊诡的是，富力史丹尼这种纯挂户房，不降反涨，流动性非常强，今年光某家平台已经有11套成交。
但是看成交结构，这种只靠学区支撑的小区，只有小户型价格才坚挺，买家看的是总价而不是单价。
这两个知名学区对比，青二区显然要优于上面锦二区，但二者对口小区价格都在松动，锦江二区是普跌，随着房龄老化，青二步其后尘大概率是时间问题。
新崛起的高新南，也有回归居住属性的趋势；
高新南算一个学区搅局者，拥有更新的城市界面、更新的房龄、更多的就业机会，并不弱于主城的学区，但假如缺失居住价值，是否能够稳住价格呢？
首先看看大众情人南城都汇，曾经领涨城南的网红，当然，实际品质比较弱，某些组团甚至有一股浓浓的安置房气息。
南城都汇汇翠园一期内部（图源网络）
但这个小区对口的站南片区（包含了站南和金融城板块），妥妥高新南一梯队学区，七中天环校区应该是高新南最好的初中。
南城都汇比较老的组团，比如汇翠园的一期，最高点在3万/㎡左右，即便是大户型也在2.7万/㎡左右。
但今年最新的成交价，普跌3000-9000元/㎡不等，越刚跌得越惨，最高跌幅80万以上，市场已经完全不接受高新南的极刚产品（即便你有学区）。
同样是南城都汇，位置和品质最好的汇彩园，市场最高点对比现在，价格小幅回调，大户型不仅没有跌，还略有涨幅。
所以学区并不能决定一个小区的价格，即便是同一个小区，同样的学区，产品之间巨大的差异，也会造就完全不同的价格梯度。
综合来看，高新南学区房，抗跌能力对老城区同梯队学区房，基本是碾压式，上面还没有拿金融城对比（某家在城南市占率不高，样本容量不足），不然更明显。
核心原因就在于，青二和锦二对高新南学区没有碾压式优势：
1、最重要的对口划片，以站南片区为例，七初天环、七初锦城、石室天府交子校区，无弱校，分属七中教育集团和石室教育集团，七初天环是高新南龙头。
2、论师资和硬件，硬件必定是碾压老城区，师资差距实际很小，很多都是名校分校区，人才引进要求非常严。
3、论生源，不管大源还是金融城，都比较纯粹，大源新中产遍地，金融城聚合了很大一部分new money。
前面都是纵向维度的数据和观察，但如果横向比较，我们仍然坚持，学区是配套资源中最重要的一项。
这一点在跨区域对比中会更明显，大家有没有想过，只隔了一条天府大道，凭什么高新南西侧大源板块和新会展板块，会单独划分？二者房价差距又这么大？
先看现象，香月湖和英郡：
英郡江景房+塔楼，产品包含套一到套四，有刚需产品，也有改善大户型。
香月湖，同样是塔楼（部分板塔），绝大多数都是刚需小套一，极少部分124㎡套四产品。
二者产品差距不大，甚至英郡在景观、楼盘体量方面还略有优势，二者的价差却是两极反转，香月湖成交单价普遍高英郡10000元/㎡以上。
这个价差如果不太了解区域的人，可能会以为是哪个高端改善吊打刚需，实际上两个楼盘不光产品，地段也基本一致，区别就在于：
还是那句话，地段（学区属于地段的一部分）决定下限，产品决定上限。
学区和地段同时又是一体两面，好的地段不一定产生优质学区，但好的学区必定催生好的地段，甚至所谓地段的划分、板块的划分，依据就是学区。
继续延伸下一个话题，青二、锦二筒子楼200-350万，高新南次新套三学位房200-350万又该怎么选？
抛开居住习惯、情怀或者文化底蕴这种虚无缥缈的东西，高新南这种次新学位房，综合指标远高于老城区的学位房，最直观的例子就是汇厦少城和人居盛和林语南区。
盛和林语南区96㎡左右套三，成交总价240-250万左：
买汇厦少城文墨阁100㎡左右的套三：
城市界面、产品品质这两方面，盛和林语南区即便临高架，也吊打汇厦少城，生活配套二者半斤八两。
对比学区，一个是青羊二区备受争议的石室蜀华，另一个是站南芳草小学，师资、硬件、出口、生源差距已经非常小了。
但是文墨阁总价甚至比人居还贵4000-5000元/㎡。
第二个延伸的问题是，老城区的挂户房值得买吗？
这个就比较见仁见智，比如上文提到的富力史丹尼，150-160万左右小套一买入读实验小学的资格。
这部分人要分两个角度去分析，如果读实小或者同水平学校是刚性需求，仅从读书这个层面就是划算的。
要知道，成都顶级的私立-嘉祥，有关系是50万准入，没关系80万准入，6年读书每年花费10万左右，总成本可能高达140万。
但你强行买个实小的挂户房，总成本160万，还能出租、至少还落套房子，后面就算打骨折卖也比读同水平的私立有性价比。
但是从地产交易的角度，这就是个血亏的买卖。
首先学位占用6年不可变动，等同于锁死流动性6年，即便提前卖，因为税费问题（满二免增值税），至少也是3年后才适合卖。
但这个时候学位还在占用，这种房子其实只有学位价值，无居住价值，只能打骨折卖。
房龄老+流动性先天弱势+极刚小户型+接送上学难题，妥妥的劣质资产。
所以这种挂户房，只对中产焦虑症严重的家长，或者少部分本身在老城区有房的old money有价值，也更适合在这个圈子内流转。
在青二、锦二、高新站南/大源对应小区之间，综合能力上，还是高新南更具备优势，
老城区学位房的价值，并不适用所有人，挂户房这种特异化产品还存在市场，但正常房源性价比很低。
毫无疑问，目前是中国房地产行业的下行期，以前靠运气挣的钱，现在会有很多人凭本事亏掉，曾经靠学区一本万利的时代已经不复返了。
“二极管式”看空或者看多学区我认为在当下市场环境下都是没有意义的，即便是学区房也在分化成更多细分市场。
1、学区价值依然是地段中最重要的部分，虽然首位度下降，有学区的板块价值，还是先天优于无学区板块，教育资源的特殊性和很多不可言说因素共同决定的。
2、考察一个板块价值的维度更多样化，产品、房龄等自住属性优先级在提升，“唯学区论在丧失市场，当下房产投资更偏防御型，乱买都能赚的时代过了。
3、“自住”、“品质”这些要求提升，高新南学区房大有可为，有赶超老城的势头，更具性价比，有可能会成为未来承接学区需求的重点区域。
5、产品决定价格上限，地段决定价格下限，学区又是地段评级/划分最重要的依据，挂户房这种特异型产品仍然有市场，就是这个观点最极端的表现。
来源：https://view.inews.qq.com/k/20240324A05KP800
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