观点直击 | 越秀地产：房地产调整还在持续（实录）

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观点网 去年的销售特别亮眼，越秀地产在3月26日公布2023年全年业绩，财报数据表现依然不错。
资料显示，过去一年，越秀地产营业收入录得约802.2亿元，同比上升10.8%。对应入账物业收入757.2亿元，同比上升9.7%，结算了316万平方米物业面积，同比上升10.2%。
财务方面，截至期末，越秀地产三道红线保持绿档达标，剔除预收款后的资产负债率、净借贷比率和现金短债比分别为67.4%、57.0%和2.01倍。评级上，穆迪和惠誉保持了投资级信用评级。
同期，越秀地产加权平均借贷利率为3.82%，同比下降34个基点，平均借贷成本3.63%。
得益于越秀集团和广州地铁双国企股东背景，年内越秀地产融资渠道保持通畅，包括境内成功发行合共69亿元公司债券，加权平均借贷年利率约为3.37%；境外发行发行人民币自贸区债合共34亿元，加权平均借贷年利率约为3.92%；点心债12.1亿元，票面利率为4%；
另外，越秀地产去年4月完成供股筹集资金83.6亿港元。
这令越秀地产期末现金及现金等价物及监控户存款达到约461.0亿元，足以覆盖未来一年内229.61亿元到期债务。
市场应对
越秀地产目前面临的最大问题，仍然是房地产市场的不确定性。
2023年，中国房地产行业经历了多重考验，尽管政策层面提供了相当程度的支持，包括多个核心城市放开了限购，但反映到市场上还有一定滞后，这里面有消费者对未来前景的一定担忧。
越秀地产的表现，自然也成为市场整体趋势的一个缩影。
一些指标上能看到，该公司2023年毛利率约为15.3%，同比下降5.1个百分点；核心净利润34.9亿元，同比下降17.5%；归母净利润31.9亿元，同比下降19.4%。
从销售上看，越秀地产2023年实现合约销售1420.3亿元，完成年度销售目标且增幅13.6%。
2024年前2个月，越秀地产累计合同销售103.61亿元，同比下降约54.1%，累计合同销售面积约为37.35万平方米，同比下降约41.8%。
对比同期行业数据，越秀地产销售仍然优于同行。根据国家统计局公布的资料，去年全国商品房销售面积和金额同比分别下降8.5%和6.5%，其中住宅销售面积和金额分别下降8.2%和6.0%。
根据观点指数研究院“2024年1-2月房地产企业销售表现”研究成果显示，2024年2月份前100房企实现权益总销售金额1408亿元，同比下降61.7%，环比下降21.7%。
问题是，在行业大势之下越秀地产如何保持优势？
面对这样的情况，越秀地产董事长及执行董事林昭远表示，公司整体战略层面还是稳中求进。
盈利能力上，坚持多管齐下，包括精准的成本投入，业务管理上务求更加高效，同时招采成本、管理成本继续做到有效控制。
他判断，未来一段时间国家在关于房地产融资上，会继续提供较大的支持力度。
“总体规模未来应该稳定在7万亿或者说10亿平方米的规模。”其称，市场总体规模虽然会下降，但城市会保持分化局面，一些机会会出现在核心城市。
主要城市的购房政策上，他相信限购政策会继续放松。因此，越秀地产新一年还是会做“有价值的投资”，继续聚焦核心城市。
销售目标
据了解，越秀地产在去年将华中区域和西部区域实施战略合并，同时武汉成为越秀中西部区域总部。
林昭远表示，越秀地产目前战略是“1+3”，即大湾区加3个片区：华东、中西部、北方。这也契合公司聚焦核心城市的策略。
资料显示，越秀地产2023年在此大基调下保持了一定的投拓动力，全年在11个城市新增28幅土地，总建筑面积约为491万平方米，全部位于一线和重点二线城市。包括去年12月末，两日内在广州、合肥及西安共揽下4宗地，总成交金额约105亿元。
截至12月31日，越秀地产总土地储备约2567万平方米，其中1075万平方米位于大湾区，占比约为41.9%。另总土地储备中95%位于一线城市和重点二线城市。
土储素质较高，但前景笼罩在一片迷雾中，越秀地产定下了一个较为保守的年度销售目标。
据透露，该公司2024年销售目标定在1470亿元。按照2023年全年销售金额1420.3亿元计算，增幅为约3.5%。
同时，越秀地产2024年可售资源约2700亿元，其中大湾区占比51%、华东21%、中西部17%、北方11%，大湾区和华东占72%。
大湾区特别是广州和华东是越秀两个重点粮仓，去年两个区域贡献销售1089.8亿元，占总销售比76.7%。其中，广州单城就贡献了613.2亿元。
越秀地产继续聚焦两大片区，有利于对销售规模起到稳固的作用。另一方面，广州目前的限购政策也进行了放松。
除此之外，过去在公司业务中不甚亮眼的城市更新，有望成为越秀地产未来发展的新引擎。据悉，现时旧改业务主要集中在两个主要的优势城市——广州和上海。
据透露，越秀旗下旧改项目总可售货值约人民币690亿元，2024年计划供地是34万平方米，预计新增可售货值是180亿元。
管理层提及，布局许久的广州南洋电器厂整体签约了已超过90%，计划今年实行供地，预计总可售货值约45亿元。而去年10月新获取的上海虹口旧改项目，预计总可售货值是约30亿元，也在推进当中。
作为广州本土房企，越秀地产在上海推进旧改项目需要发挥自身优势。
除上述虹口旧改是国企合作项目外，越秀地产年内已与杭州地铁、上海久事置业、上海临港集团（越秀集团为签约主体）分别签署战略协议，寻求在产业勾地、TOD、城市更新等领域打开拿地渠道。
以下为越秀地产2023年全年业绩发布会问答环节实录节选：
现场提问：有消息说金融监管局正在推动银行加速审批开发商贷款，越秀目前银行贷款的情况怎么样？另外，会采取哪些措施来提升利润质量？
管理层：去年以来，国家关于房地产融资的支持力度是比较大的。从目前看，我们预判未来一段时间应该保持目前这种状态。
关于盈利能力，集团在这两年一直坚持多管齐下，一是精准的成本投入，业务管理上更加高效，二是招采成本、管理成本都得到有效控制。
现场提问：能否谈一下公司的组织架构调整情况？
管理层：关于组织调整，去年把中部西部进行了合并，目前整个集团应该是“1+3”，1是大湾区区，3是华东片区、中西部片区、北方片区。
这个调整也是因为管理幅度，从我们的业务布局看，主要在核心城市，应该是匹配“1+3”。
现场提问：今年以来，房地产市场存在进一步下行的趋势，越秀地产是否有做过销售上的压力测试？另外，REITs方面是否有更多计划？
管理层：去年以来，行业的下行压力在加大，其实越秀地产谈不上扩张，还是坚持稳中求进。
大家可以留意一些数据，尽管行业在下行，但是去年我们在不少城市都有增长，广州增长8个点，杭州下降了，但是北京、深圳在增长，成都在增长，重庆也在增长。
房地产市场总体规模目前有下降，但是结构性上出现优化，有些城市其实更加聚集资源。
所以，越秀地产过去几年坚持稳中求进、坚持有价值的投资。投在什么地方、投在哪个城市、投在哪个区域，都是前期要穿透研究的。
我们过去几年保持了稳定的增长速度，而且也保持了适度的投资强度。
关于REITs，目前已经在梳理REITs方面的一些资产（包括租赁REITs、商业REITs），也在争取合适的时机。
现场提问：管理层觉得核心城市的限购会不会进一步放松？
管理层：从目前看，调整基本还在持续，总体规模未来应该稳定在7万亿或者说10亿平方米。总体规模可能有点下滑，但是各大城市区域会有一些分化。
限购的问题，我认为会持续放松。国家已经明确了新发展模式，新发展模式分两类，一类叫保障，这块要进一步完善；另一类是市场化，市场化应该按市场规则。
我认为这个时机是可期待的，对未来的政策放松，我个人是充满信心的。

来源：https://view.inews.qq.com/k/20240327A007NH00
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