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我国楼市正在进入“老年期”,这是真的吗?
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发表于 2024-3-28 12:01:17
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如果你还在用“火爆”、“冷淡”等词语来形容楼市,那你就真的落伍了。
近期上海房协秘书长蒋慰如的一句话,我觉得非常有意思,
当前房地产行业已经度过了高歌猛进的“青年期”,正在进入行稳致远的“中年期”。
我们特别要注意后半句话,对我们来说已经透露了足够多的信息。
有数据显示:
1、自1998年允许住房自由买卖开始,直到2021年,销售面积一路飙升,从区区1.21亿平涨到了17.9亿平,算下来年均涨幅接近60%。这段时间就像青年成长,完全就是一天一个样。
2、然而此后销售面积突然大逆转,仅仅2年就下跌了近四成,楼市仿佛立刻进入了中年期。
为什么会这样?
不要惊讶,我认为这是楼市发展的必经之路,而且也是今后楼市长期的特点,而原因完全可以用四个字概括:大势所趋。
2月27日,当我看到北京市房地产法学会副会长赵秀池的这句话,“如果楼市回暖,在各地政策的呵护下,应该让房价有一个小幅的上涨空间。”很明显,这句话确实触碰到了一部分人的底线,就是因为她建议房价上涨。
理论上来说,我也认为房价上涨确实能刺激销量,然而这条路很短,而过去我们走的太快了,基本已经到头了,所以必须换条路。
新房均价17801元/平,二手房均价15687元/平,这是某机构公布的我国65城市房价情况。其实贷款买房就足以说明一点,“高房价低收入”是我们面临的难题,过去因为投资能赚钱,所以很多人宁愿扛着压力也要买房,而这也是楼市青年期高歌猛进的重要原因。
然而只要进入中年期,一切就都会变,不管房企还是个人都会谨慎,体现在数据上就是不断下降。
而在这个过程中,我认为透露了一个非常重要的信号,很多人并没有注意到。
今后就算在同一个城市,甚至同一个地段,不同小区的销量可能都会很大差距。
虽然说不管过去还是现在,地段一直挂在我们嘴边,但其实在投资时代,很多人根本就只是嘴上说说,他们的心理是只要买了房就能赚钱,地段无所谓。然而“成也萧何败也萧何”,这点真的害了他们。
正如内行人蒋慰如所说,“上海外环内项目销售情况良好,远郊区域销售情况较差。”对此,你看出了什么?
我觉得这两点非常重要:
1、远郊区的销量主要靠投资支撑,没人投资就不好卖。
2、今后,核心区域和远郊区的销量差距还会更大。
原因很简单,过去是只要有规划,哪怕是远期规划,都能成为大家被忽悠投资买房的说辞,而自住买房完全不同,要的是肉眼能看得到的配套,比如商场、公园、地铁等等,要知道刚刚建成和成熟都是天地之差,就更别说只是规划了,根本没人信。
这就不难理解,为什么现在远郊区的房子难卖了。
对于这个信号,我认为无房人最先受到影响,不管你只是有买房打算还是正在买房,其实都不例外。在这种情况下,我建议提前做好2个准备。
第一、你所在城市重点发展区域的二手房,或许性价比更高。
不得不承认,投资时代有一个“定律”:二手房不被看好。原因非常简单,就是因为它不适合投资,由此就导致在总交易量中占比非常低,可能只有20%左右。
直到2023年11月,这份数据的公布,就是那条“1-11月我国二手房交易量比重达到了37.1%。”关键是后半句话,“创造历史新高。”直接坚定了我的猜想,未来二手房的性价比会越来越高。
难道你不好奇,为什么会创新高?
就是因为二手房更符合部分人的需求,特别是新房价格过于泡沫化,部分区域光是地价就达到了1.5万-1.8万+/平,几乎等于周边二手房价格。这么一比较,二手房性价比优势立马出来了。
你会怎么选?反正如果是我,我肯定会考虑二手房。
第二、在规划落地难的背景下,看得到的才最真实。
就拿地铁来说,我记得2018年-2019年前后,当时就算项目再偏,只要能和地铁搭得上关系,就肯定会被贴上“能赚钱”的标签。
原因很简单,因为过去土地财政充足,很多规划都能落地,而现在不断延期甚至烂尾,这也就是为什么我会说,“规划和成熟就是天地之差。”毫无疑问,在新房交付困难的当下,二手房看得见的优势更加突出。
基于此,这也是我认为在今后楼市交易量缩水的前提下,二手房能出现小阳春,而短期内新房大概率继续遇冷。
其实万通集团创始人冯仑也有类似看法:
2019年新房+旧房销售额近19万亿,现在减到了不到10万亿,几乎减掉了一半,而未来市场整体都将会维持在10万亿以下,其中新房有4-5万亿。
这难道还不清楚吗?
顶破天,新房占比就只有一半,而二手房的销量将继续提高。
我们要学会看到内行人言论背后的东西,青年和中年已经非常形象,这无疑就告诉我们一点,过去的发展模式是大刀阔斧,所以才会有投资空间。而现在是180度改变,自住才是王道。
那么自然而然,求稳和追求性价比就是关键。
再加上经过20多年发展,我国二手房规模不断扩大,这无疑也给购房者“买二手不买新”提供了支撑,所以我认为这也是中年期的特征之一。
对此,你怎么看呢?
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来源:
https://view.inews.qq.com/k/20240327A04KQQ00
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