中国房地产困境如何解？新一轮保障房建设或带来住房新消费

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一、 目前房地产面临的困境

我国房地产目前的困境，主要是高房价和购买力的困境，或者是“供需错配”，简单讲就是有钱的人不买房，甚至挂牌卖房，中产人群买不起或换不起，低收入人群买不起也租不起。导致一边是房子卖不动，另一边是住房需求嗷嗷待哺。衡量房价高与否的指标之一就是房价收入比或“租售比”、租金回报率，即每平方米使用面积的月租金／每平方米建筑面积的房价。
根据诸葛找房和安居客调查，截至2023上半年，我国50个样本城市平均租金回报率1.91%，远低于2021年国际65城租金回报率均值4.12%；根据国家统计局的数据，截至2022年，我国房租CPI较2012年上涨21%，远远低于同期70个大中城市新建商品住宅价格指数50%的增幅，也低于城镇居民人均可支配收入101%的增幅和同期CPI整体22%的涨幅。


本质上，房价是由高收入或有支付能力的购买力决定，其中杠杆也能助推购买力，而房租则是由租赁人群实际收入决定的。因此，当高收入人群实现购房需求，甚至多套房需求，中产、中等收入借助积蓄、杠杆也实现了购房需求，剩下的中低收入人群则无力托举高房价。
二、解房地产之忧，唯有新模式

面对目前房地产的困局和市场形式，房地产旧模式已经难以为继了，解房地产之忧，唯有新模式了。
但对于什么是新模式，业内也好，管理层也好，一头雾水。现有的理解，也是盲人摸象，比如现房销售，租购并举，保障性住房，打造“好房子”等，无法具象成轮廓清晰的新模式的样子。
所谓新发展模式，就是告别过去简单的要素投入，解决“有没有”的问题，转向满足居民实际需求，解决“好不好”的问题。目前，我国城镇居民人均住房面积已经超过41平米，户均拥有住房达到1.1套/户。从量上来看，基本住房需求已经解决了，甚至供应过剩了，但“衣食住行”四大基本需求，“衣食行”解决的不错了，但唯独“住”还有很大空间。
比如，城镇2000年之前建成的房子还有32%，比如，广东省是全国人口最多的省份，1.2亿常住人口住房自有率不到50%，珠三角住房自有率只有46%，上海、北京、浙江在50%-60%；再比如，全国有新市民、外来人口3-4亿，多数人没有房。对拥有产权住房，上升到阶层晋升的焦虑。但是，没房的人，不像过去楼市火热时期焦虑“上车”，而是住上自己需要的房子。


所以，这就是为什么，各地出了很多需求刺激政策，但效果不佳，主要原因就在于现在市场上供应的房子，不是我需要的，要么买不起、要么户型太大、要么配套很差、要么质量不行。所以，住建部部长讲，新模式下，房地产企业要有清醒的认识，现在要拼的是高质量、新科技、好服务，谁能为群众建设好房子，谁能为群众提供好服务，谁就会有市场、谁就会有发展。
所谓的“好房子”，其实就是供需匹配，面积够、品质好（房子的质量和基本公共服务到位）、住得起（租得起、买得起），适合现有住房需求。现在，由于高收入、中等收入都已经有房了，继续买多套房、改善住房的空间不大。提供“好房子”，除了老旧小区改造、城中村改造，剩下的就是国家“14号文”提出的规划建设配售型保障性住房，这也被称为“二次房改”。
三、新一轮保障性住房建设，与过去大不同

一是配售对象不同，过去住房保障是兜底式保障，对象是低收入人群；现在是普惠式保障，即工薪阶层和人才群体、户籍无房户。因为，兜底还要做，但规模不大了、未来主要靠发补贴；新时期的保障是住房困难人群，这部分人群，收入不算太低，但积蓄不够，导致买不起商品房或付不起月供。
二是以产权保障为主，兜底式保障下，以建设公租房为主。工薪阶层和人才群体、户籍无房户，他们比较焦虑，为买房而内卷，影响消费、生育率。对这部分人群，要建设产权式保障房，且价格必须要低。这样，既能拥有产权住房，还不影响买房后的个人、家庭的消费。
三是封闭流转。即买了这类型房子，不能后续在二手房市场上卖掉，只能卖给地方政府或符合申请条件的人群。封闭流转，一方面是为了避免套利，即有权有势的人来寻租这些房源；另一方面是为了避免对商品房市场的影响。而且，还能与商品房市场形成良性循环，即产权人想要拥有不受限制的产权，或更好房子，那只能到市场上买，“先上车后改善”就形成了。
四是在人口净流入的大城市建设。主要是21个常住人口超千万的超大特大城市和城区常住人口超过300万的14个城市。因为，工薪阶层和人才群体、户籍无房户，主要集中在这35个城市，这35个城市房价比较高，无房户比较焦虑和内卷，其他城市房源早已供应过剩。
在制度上，坚持“以需定供”，先摸排清楚需求在哪里？需要什么样的房子，然后再去建设；“划拨供地+国企建设”，划拨供地意在降低成本，实现保本微利销售，国企建设确保申请PSL、专项债等公共资金，确保建设出来的是“好房子”，也能确保低成本；购房人拥有这类型房子，可以继承给子女，但不能市场化转让，后续还可以继续购买市场化的商品房。
四、在旧模式之外，打造一个新的住房体系

2021年9月份，国家发布的《中国的全面小康》白皮书记载，我国累计建设各类保障房（含棚改安置房）8000多万套。住建部副部长姜万荣2022年9月表示，2021-2022年，全国建设筹集330万套（间）保障性租赁住房，解决1000万新市民、年轻人住房困难。将之前的存量加在一起，保障房和棚改房合计覆盖全国20%的人群，覆盖30%的城镇人口。
不过，是否把棚改安置房算在里面，是有争议的。鉴于棚改定向安置，一些学者建议去除掉棚改安置房。比如，根据华泰证券地产研究团队的测算，截止到2022年，公租房、保租房、共有产权房、经适房（含限价房）的存量分别为1450万套、330万套、28万套、1347套，合计约3155万套，约占存量住房的5%-6%，这与中国首席经济学家论坛研究院副院长林采宜和中国人民大学国家发展与战略研究院城市更新研究中心根据七普测算的数据相近。
前面讲到，从总量上来讲，住房供求基本平衡，甚至供应过剩了，甚至存在空置的情况，住建部前副部长仇保兴在2022年中国城市高质量发展智库论坛上讲到，目前住房空置率高达15%，部分省份达到20%-30%。我们直观的感觉也是，到处都是房子。基于此判断，继续建设新房子，必然会导致供应过剩。但要注意的是，住房是不流动的，人口是流动的。
过去十几年，人口流动的最大特征，就是往大城市、都市圈流动。住房需求跟着人口流动走。根据国家统计局2022年的数据，目前全国有1.2亿人名下没有住房，主要发生在城镇；另有1亿人在城镇务工租房，但在老家有房子。另外，这几年人口往大城市、都市圈涌入，并出现“跨城流动”。前面也讲了，珠三角住房自有率只有46%，上海、北京和浙江在50%-60%。
新一轮保障房建设，目的就是在将房地产旧模式（传统高价的、无法继续保持的商品房市场）搁置在一边，或者叫“不刺激、冷处理，但要通过需求端托底，保持一定规模，也不能快速下滑”，同时另辟蹊径、开辟新战场，针对3-4亿新市民，通过保障性租赁住房、城中村改造、配售型保租房，这三大住房供给侧的新产品，或“二次房改”，再造一个供需新平台。


也就是，通过大规模、低成本、低门槛、普惠型的保障房筹集、建设，将3-4亿新市民纳入到正规的城市化、城市公共服务覆盖的大循环中，然他们成为真正的市民、拥有不动产。因此，从总量上、全国范围上看，房子足够了，甚至过剩了，但从结构上看，结构性的短缺还很明显。这个短缺，在“稳地价、稳房价”的基调下很难解决，必须要另起炉灶建设。
五、新一轮保障房建设，难点在土地划拨供应

新一轮保障房建设，难点在土地划拨供应。土地划拨难度不大，难的是做到“有效供应”，做到“有效供地”很难。为什么？先看需求发生了什么变化。现在要买房的人，主要是年轻人。一方面，现在房子非常多，房屋质量问题很严重，他们注重品质，另一方面他们是“价格敏感型”的，要求商品价格更低，但依然要求较高的品质，或“质价比高”（品质高、价格低）。
因此，做到“价格低、品质好”很难。价格低，外围很多房子价格低，但这些区域不是年轻人想要的。而且外围房子大量供应、房价跌跌不休，建设出来后可能卖不掉；建设在中心区、人口密集的次中心区挺好，但是地方政府可能不愿意把这些地块拿出来。怎么办呢？
基于此，“14号文”提出要强化需求调研、摸清底数。我建议，一方面要增加中心区和次中心区供地力度，每年的供地计划中，一定要规定年轻人、新市民就业集中的区域，或通勤一小时以内的区域，住宅用地中要供应一定比例（比如20%）的保障房地块，这是刚性指标。
另外，文件也提出，充分利用依法收回的已批未建土地、房地产企业破产处置商品住房和土地、闲置住房等建设筹集保障性住房。对于非住宅用地建设保障性住房，还有规划和用地扶持，比如变更土地用途，不需补缴土地价款，原划拨土地继续保留划拨方式，城市政府在规划指标上予以支持优化。但原用地方（机关企业、学校医院等）不愿将土地拿出来。
或想打着保障房的名义给职工分房，或土地用途调整、消防安全验收等方面堵点没打通。追根溯源，城市政府主体责任并未有效落实。综合以上，各个城市中心区还有大量土地可划拨供应，主要是如何盘活经济主体、机关国企事业单位手上的地块，其关键就在于落实和细化主体责任，夯实土地国家产权、全民所有的原则。这里，建议借鉴新加坡《土地征用法》授予政府出于任何公共目的征用土地的权力，落实国有土地到期收回，降低政府征地成本。
由于保本微利销售、以需定供，保障性住房项目可以实现资金平衡。因此，建设资金主要来自于金融机构贷款，包括政策性银行的PSL、商业银行的低息贷款，以及专项债和专项借款等。当然，还有保障性安居工程专项资金、财政贴息等，这些都是为了降低融资成本，并进而降低建设成本。建设的主体，就是各地的地产类国企央企、城投，民企也可以参与，比如代建。
六、新一轮保障房建设，带来新的增长点

一是稳定地产产业链。商品房市场下行了，但只要保障房起来了，就会带动开工、固定资产投资、上下游建筑建材、家具家电、汽车纺织等。也就是，旧模式式微了，但新模式起来了，地产产业链能保住，上下游能保住。也就是说，不一定非得靠商品房来稳定行业和经济。完全可以开新局、育新机，另辟蹊径，通过住房供给侧结构性改革，挖掘和满足新需求。
二是能打造健康可持续的住房消费图谱。按照前面的逻辑，有两条路径，一是租的方面。租了公租房、保租房，这些都是低成本的，不影响日常生活消费，建立“租赁-人口集聚-社区打造-内需消费”的路径。二是买的方面，租的同时，激励租户好好工作、多多积蓄，以备以后买保障性住房（产权型的）、买商品住房。先租后买、先小后大、先上车后改善。
健康的消费阶梯，还有改善型需求，即“买房-二次装修-小区和社区公共服务-半小时生活圈”等，即从住房购置到装修，再到社区和城区等。居住消费的空间非常大。2020年，美国人均居住消费支出8529美元，为第一大消费，占居民消费支出的34.9%。但我国居民居住消费占比仅为24.6%，为第二大消费支出（第一大消费支出为食品烟酒）。可见，我国围绕居住的消费潜力还非常大，而这也恰恰也是房地产下半场或新发展模式下要实现的场景。
本文作者：广东省城规院住房政策研究中心首席研究员 李宇嘉

来源：https://view.inews.qq.com/k/20240118A0A8PX00
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