谢逸枫：2023城市卖地排行榜，揭秘卖地之王是谁？

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文/谢逸枫
2023年22城宅地集中出让、300城卖地数据显示，总体保持量价齐跌、城市分化、底价成交与低溢价率成主流、国央企与城投托底的趋势，城市之间的卖地收入差异，可谓是冰火两重天。


2023年城市住宅卖地之王排行榜出炉，让市场为之一亮。千亿卖地收入的城市比2019年、2020年、2021年还大量减少，与2022年持平。卖地之王的城市分化严重，呈现住宅土地成交总金额、住宅土地出让面积下降的趋势。
2023年前11月全国卖地收入4.2031万亿元，占到全国财政收入20.0131万亿元的21.0%、占到全国地方财政收入10.8439万亿元的38.765%、占全国税收收入16.8420万亿元的24.95%、占地方政府性基金预算本级收入的87.23%。
克而瑞显示，2023 年截至12月25日，全国300城土地成交建面12.8亿平米，较2022年同期环比减少20%。一线、二线、三四线城市热度分化明显，房企投资继续向核心优势城市聚集。


其中一线城市成交0.27亿平米，同比减少 30%，二线城市成交2.41亿平米，同比减少 17%，三四线城市成交10.17亿平米，同比减少21%。三四线城市仍占据绝对主力，一二线城市占比 20.8%，较去年占比上涨 0.4%。
2023年全国流拍地块数量共计3762宗，撤牌 550宗，流拍撤牌率21.8%，较上年下降6.9%，但流拍撤牌率整体仍偏高。说明流拍率有所下降，平均溢价率小幅回升，与18个城市取消最高限地价等措施有关。
2023年全年平均供地完成率仅为46%，较2022年下降10%，远低于疫情前平均水平。2023年900余个城市宅地供应计划总量较2022年下降了13%，宅地供地计划明显缩水。






除一线和四线城市小幅上涨外，二、三线同比增减幅均在20%以上，尤其是二线城市，同比降幅高达27%，宅地计划供给量下降更为坚决。2023年供地计划的推进进度也同样缓慢，京沪广深一线四城完成率均不过半。
深圳实际成交面积仅有32公顷，仅占2023年供地计划的9%.2023年上海完成度仅有42%。二线城市中仅有成都、重庆、石家庄、苏州等少数城市，完成率超过七成。三四线城市中完成率较高的城市多为长三角、珠三角强市/县。
克尔瑞数据显示，2023年300城土地成交建筑面积13.3亿平方米，同比下降21%，降幅收窄5%，总成交规模刷新十年新低。2023年全国土地成交金额40995亿元，同比下降17%，面积下降54%，金额下降45%，对比2020年“腰斩”。


卖地城市分化，集中度上升。2023年前50名卖地城市成交建面占比44%，同比增加1%。前10名卖地城市成交金额占比34%，前20名城市成交金额占比为49%，同比上升1%，卖地前3名城市分别为上海、北京、杭州占土地出让总金额15%。
中指数据显示，2023年城市住宅用地出让金排名来看，住宅用地出让金前20名城市中，上海以2202亿元排名第一、杭州1780 亿元排名第二、北京1741亿元排名第三、第四-第十分别广州、成都、南京、西安、苏州、武汉、常州。


住宅用地出让金收入分别为1179.54亿元、1135.56亿元、1134.45亿元、937.074亿元、908.614亿元、800.194亿元、649.764亿元。与2022年前10名的城市住宅用地出让金收入对，都呈现出下降的趋势。
2022年城市住宅用地出让金排名看，上海2839.60亿元、杭州1914 亿元、北京1615.33亿元为前三名，其次为南京1308.48亿元、成都1224.40亿元、广州1221.21亿元、苏州943.59亿元、武汉870.27亿元、无锡812.89亿元、深圳736.29亿元。
受到各地监管影响，严禁下属企业举债购地托市，地方国资拿地金额占比有所上升，22城均值26%、央国企拿地金额占比接近50%。具体来看福州、武汉、济南、郑州、无锡、沈阳、长春中地方国资拿地金额占比偏高。
中指数据显示，土地市场供应及交易呈现走低的走势，2023年全国300城共推出各类用地规划建筑面积18.89亿平方米，同比下降16.09%，成交规划建筑面积近16亿平方米，同比下降16.72%。
全国300城成交楼面均价为2215元/平方米，同比上涨2.58%。平均溢价率为4.22%，同比增长1.17%。各类用地出让金达3.55万亿元，同比下降14.61%。值得关注的是，2023年共流拍地块1197宗，流拍率为17.05%，同比增长0.36%。
中指数据显示，2023年全国300城住宅用地供应面积为6.1亿平方米，同比下降22.4%。成交面积为4.8亿平方米，同比下降23.1%。300城住宅用地出让金约2.87万亿元，同比下降15%。
住宅成交楼面均价为5818元/平方米，同比上涨7.42%。平均溢价率为4.73%，同比增长1.68%。300城住宅用地供应面积、成交面积绝对规模为十年最低位，土拍整体低迷态势未改。
2023年300城市成交涉宅用地规划建筑面积同比降20.6%，成交楼面均价同比涨5.0%，土地出让收入同比降16%。其中一线、二线、三四线城市热度分化明显，房企投资继续向核心城市聚集。
2023年各地土地市场呈现分化格局，北京、上海、杭州、厦门、成都等城市供地计划完成率近两年连续保持高位，市场韧性较强。核心城市土地市场总体平稳，只有上海、杭州、北京、苏州、成都、广州、南京7城土地出让收入超千亿元。
2023年TOP20榜单（住宅+非住宅）中其中9城超千亿，前三名为上海2272亿元、杭州1973亿元、北京1963亿元。一线及新一线城市热度不减，揽金能力持续攀升。其中广州、苏州、成都、南京、常州、西安6城土地市场依然保持繁荣。
中指数据显示，2023年房企拿地的分化趋势继续加强。央国企仍然是土地市场的拿地主力军，拿地TOP100的房企中，有80%的企业均为国资企业。2023年销售前20的房企拿地货值就占了近8成。


有五成的企业未拿地。2023年房地产行业内强者恒强的局面未改。2023年销售10强房企的新增货值占比就已经达到59%，销售11-20强房企新增货值占比19%，两者合计占比78%，较2022年提升6%。
央国企、地方国资成为拿地主力。中指数据显示，2023年22城集中供地累计拿地金额中，央国企占比49%，较2022年提升12%。地方国资占比26%，较2022年下降16%。民企占比刚过两成，较2022年提升4%。

来源：https://view.inews.qq.com/k/20240115A0803800
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