新政出台一个月后，上海楼市怎么样了？

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近一个月来，上海多次调整、优化楼市政策。
1月13日，奉贤区、青浦区先后发布新城区域人才购房政策，放宽购房资格，调整非沪籍人才社保、个税限制年限，降低人才购房门槛。
而去年12月中旬，上海也调整了住房信贷政策，包含降低首付款比例、降低利率下降、调整普通住房标准等。
那么，这些政策对楼市有何影响？
新政带动效果明显
从销售情况来看，去年年底的新政对上海楼市起到积极的带动作用，购买力有所恢复。
首先表现在商品房成交情况上。
根据中指数据，在新政发布后的半个月，上海新房日均成交在364套左右，相比当月1-14日，增长了19%。相比上一年同期，增长了31%。
从整月数据来看，虽不及去年同期，但环比增幅明显。
根据中原地产的数据，12月上海商品房成交金额超过542亿元，环比上增长了38.55%，是四季度中唯一一个环比正增长的月份。
并且，若与近五年同期情况相比，2023年12月的成交金额还算稳定，好于2021年、2019年的情况。


从商品房的成交面积与成交套数来看，新政的刺激效果也较显著。
根据上海市房屋管理局的数据，2023年12月，上海商品房成交面积、成交套数在环比、同比上都实现正增长。成交面积在全年12个月中位于第二，环比增长36.85%，同比增长10.74%。
成交套数也是近五个月来的最好成绩，环比增长了25.52%。


从住宅面积来看，90-120平米的住宅最受欢迎，12月共成交5628套，占总销售情况的51.69%。
而新政对这一面积的房子也起到推动作用。根据上海市房屋管理局的数据，12月同比降幅收窄，从11月下降45.54%，回弹到下降2.81%。
此外，面积在70平米以下的住宅受影响最大。11月同比销售套数还处于负增长，12月便正增长了20.42%。
除了新房，二手房的成交情况也有所改善。
12月二手房成交套数为16378套，环比增长3.93%，是四季度以来最高的月度销售量。
房价趋于止跌回稳
除了成交量，12月的房价也反映出新政的积极作用。
在成交均价上，环比止跌，同比降幅收窄。
根据上海市房屋管理局的数据，在新政发布的后半个月，上海商品房日均成交价为4.72万元/平方米，相比12月的上半个月，增长了3.12%。
而从样本住宅平均价格来看，目前上海楼市价格较为稳定。
根据万德数据，自2022年7月以来，上海样本住宅平均价格便处于负增长状态，并且持续了近一年的时间。直到2023年8月转负为正，开始复苏。
数据显示，上海12月样本住宅的平均价格为5.14万元/平方米，连续五个月同比小幅上涨，12月涨幅最多，为0.94%。


二手住宅的挂牌均价环比也已转负为正。
数据显示，12月，上海二手住宅挂牌均价为7.08万元/平米，环比涨了2.38%。
根据国家统计局的数据，虽然增幅有所放缓，但上海房地产开发投资额仍处于正增长趋势。多重新政叠加影响下，未来有望得到更好的改善。


全国楼市恢复尚需时间
从全国范围来看，虽然楼市或许不会在短时间内迅速恢复，但已出现好转的趋势。
一方面，从成交情况来看，各线城市去年12月商品房成交套数相比11月增幅明显。
30个大中城市商品房成交套数12月环比上增幅较大，为33.73%。同比降幅为7.35%，相较11月也有明显收窄。


另一方面，各线城市住宅价格也趋于好转。
在百城数据中，二线城市的住宅价格指数在连续5个月的同比负增长后，于12月实现0.05%的正增长。三线城市的住宅价格指数同比都为负增长，但降幅收窄趋势明显，12月同比下降为0.4%。
一线城市的住宅价格指数同比降幅也在收窄。
细化来看，在一线城市中，主要是深圳的住宅价格处于下降趋势中，12月同比降幅为2.22%，而其他三个一线城市，样本住宅平均价格的同比涨幅在12月都为正增长。


从目前的趋势来看，一线城市在政策利好的背景下，叠加韧性的需求，2024年楼市有望稳步回升。而三线及以下城市，由于基本面较弱，楼市政策已强发力，预计完全复苏还需一段时间。

来源：https://view.inews.qq.com/k/20240118A0105I00
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