自掏5亿元重建小区！杭州这548户业主怎么这么牛？

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近日，一则杭州548户业主自掏5亿重建小区的消息引发网络热议。记者了解到，该小区名为“浙工新村”，位于杭州市中心地段，最早的一栋建于1983年，曾5次被鉴定为危房。经全体业主自筹，该小区已于2023年11月动工拆除，预计2025年竣工，业主总出资额约5亿元，占重建总费用的80%以上。


小区业主孟女士告诉记者，浙工新村早年是浙江工业大学的教工宿舍，业主以退休教师为主，老龄群体占比较大。“很突然，两个月时间通知签合同后就拆了。”孟女士认为，拆迁一夜暴富的时代已经过去，自费拆迁或将成为未来城市更新的新模式。


业主自掏5亿元 危房变花园洋房
据相关资料，浙工新村由13栋多层住宅组成，小区原有户型面积从38平方米到93平方米不等。由于建造时采用的是天然地基，导致房屋出现地基下沉、墙体开裂、窗户变形等安全隐患，其中4栋被鉴定为C级危房（最严重危房为D级），是杭州典型的危旧小区。
据当地住建部门介绍，浙工新村更新项目以“业主主体、政府统筹”为原则，在户数不变的情况下，原拆原建成7栋11层的小高层，配有电梯及地下车位，设计了9种户型供业主选择，面积从65平方米到117平方米不等。此外，小区内还将新建“一老一小”活动中心等配套设施超2000平方米，绿化率提升至25%以上。
小区重建，业主要出多少钱？记者从项目实施方案公告上了解到，业主要承担的费用分为两部分，一是原房套内建筑面积部分，按照重置价1350元/平方米出资，其中不满53平方米的房源，按照53平方米计算。二是如有业主想置换更大的户型，扩面部分按市评估价结算，约34520元/平方米，每户最多可扩面20平方米。
有网友认为，重建后增加了公摊面积，会使得房率下降。孟小姐告诉记者，原房置换面积是以新旧房套内建筑面积相等为原则，协议上新房得房率按80%预估。“也就是说，原房套内面积如果是70平方米的话，置换面积约为87.5平方米。”
自掏腰包也划算每平方米预计升值1万元
浙工新村的改造并非一帆风顺。早在2015年当地政府就曾提出对该片区住宅进行改造，曾探索过“公共利益征迁”“商业开发”“落架大修”等多种形式，均未成功落地。据孟女士分析，此次顺利拆迁，与该地段支撑起的房价相关。“原拆原建也要是地段好的地方，不然还不如直接买新房。”


根据地图显示，浙工新村所在的朝晖六区地理位置优越，距离西湖文化广场仅1.7公里，距离杭州市中心的武林广场不到3公里。小区附近的中介告诉记者，浙工新村周边的老旧小区，目前每平方米成交价在3万元出头，“有一套拆迁的在售，挂牌单价4.7万元。”据该中介分析，新房建成后，预计单价4万元会好出手。


记者进一步了解到，距离浙工新村1公里左右的某新楼盘，精装限价为5.17万元/平方米，最小销售户型113平方米，总价584.2万元起步，中签率10.48%。
对此，网友算了一笔账：以原产权面积74平方米的房子为例，花10万元重建费，69万元扩面20平方米，20万元买车位，共计100万元成本就能得到一套100多平方米带车位的新房。“即便建成后出售，除去成本还能赚100万元。”
专家：政策应给予容积率适度上升空间
浙工新村是浙江省首个采用自主更新模式重建的小区，在全国也鲜有先例。国家高端智库CDI研究员宋丁认为，该模式在大方向上符合国家近年来房地产发展的政策导向。“我国正加快建立多主体供给、多渠道保障的住房制度，杭州这一案例是创新渠道之一，未来将是一个积极的发展方向。”
宋丁指出，这种原拆原建的模式最大优势在于省去了中间环节，业主成为直接出资方和开发推动力量。“对于杭州这样的新一线城市，从成本来看是相当划算的，户型设计上也能充分考虑业主意见。”
此外，他还特别提出，政府在制定支持政策时，应对小区容积率给予适度上升空间。“一方面，如果完全按照原有的容积率重建，意义不大。另一方面，容积率提升太多，也可能破坏市场平衡。因此，如何合理地制定相关政策是政府下一步需要考虑的问题。”
采写 | 读特融媒体记者 严偲偲
编辑 | 李娜
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来源：https://view.inews.qq.com/k/20240116A09RTD00
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