广州主城“缩水”，谁获最大利是？

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3月21日，南方日报透露，近期完成编制的《广州面向2049的城市发展战略》，将荔湾、越秀、天河、海珠、白云北二环以南地区划为主城区。


“主城版图重新划定，范围有所缩小”。对照2018年发布的《广州市城市总体规划（2017—2035）》来看，黄埔及番禺两区被完全排除在主城区外。


与“2049战略”同期落地的两部规划，分别指向北部增长极和东部中心，映衬之下，番禺更显失落。主城版图变化有何影响？这轮规划谁是得益者？

主城面积缩小

自古以来，广州与番禺的关系就是错综复杂——当然古代番禺与现在的番禺区概念不同，这里暂且不论——单看过去百年，涉及两地的区划调整就让人眼花缭乱。


1921年，广州结束上千年的番禺、南海“两县分治”成立市政厅，成为近代中国首个城市型行政区；此后广州市与番禺县的界限多次变换，1975年，番禺从佛山划归广州管辖。


2018发布的《广州市城市总体规划（2017—2035）》显示，荔湾、越秀、天河、海珠四区，白云区北二环以南地区、黄埔区九龙镇以南及番禺区广明高速以北地区为主城区。


近期完成编制的“2049战略”则将番禺、黄埔踢出主城。诸如广州大学城、长隆万博、长洲岛等板块，均不再属于主城区。这意味着什么？一般来说，主城经济和人口密度高，在公共资源投入上享有更高优先级，主城区意味着更好配套，以及更大“升值空间”。


以轨交为例，主城区和外围区建设标准不同。未来广州主城区地铁站点800米可覆盖80%以上就业岗位和人口，这是非主城区无法比拟的。2018年，番禺相关区域楼市借着主城区概念火了好一阵，例如华南板块有楼盘搭上概念均价破4万元，而同期全区均价2-3万元。


其实，广州主城区范围调整“有征兆”。一直以来，楼市对于“主城、非主城”是差异对待的。去年下半年，广州已将番禺、黄埔纳入非限购区；今年广州再出政策，全市120平米以上住房随便买，而中心四区及白云（北部四镇除外）等主城区域购房门槛还在。

三个“广州”定位

重新划定主城区范围，只是“广州2049战略”大棋局中的一小部分，该战略提出“两洋南拓、两江东进、老城提质、极点示范”的空间发展方针——“南拓”的未来发展核，是“未来广州”；“东进”的活力创新核，是“新广州”；“提质”的历史文化核，是“老广州”。


“两洋南拓”，即“狮子洋-伶仃洋”南部城区，包括番禺和南沙在内的1314平方公里。2005年，被民间称为“番禺自留地”的南沙设区，二者由“父子”变“兄弟”，而未来，番禺势必要抱紧南沙，毕竟后者在粤港澳合作中角色很重，国家级政策优势无可比拟。


“两江东进”的两江是指“珠江—东江”。东进一直是广州战略规划主线，涉及黄埔、增城两区。不过，“该区域通道不足，与粤东、华东协同不够”，更重要的是，沿珠江至东江区域港、厂、村用地盘活难度大，想要更大程度聚集产业和辐射带动，东进战略升级势必进行到底。


“老城提质”，自然说的就是主城区了。越秀、海珠、荔湾、天河，与白云区北二环以南地区加在一起，以全市8.5%的土地面积，贡献了超过一半的经济总量，承载了近900万的常住人口。经济密度高、动能强，但历经多年城市化，非核心功能影响了主城空间。


具体而言，就是主城有大量低效批发市场、物流园、城中村。于是产业升级、城中村改造，就成了必答题。这样一来，就可以解释为何主城版图缩小了——想要“强心”就不能摊大饼，将财力精力聚焦，更利于主城提质。从广州城市更新、城中村专项规划中，我们可一窥端倪。


今年年初，广州发布涉及272个城中村改造名单及进度表。按行政区分，越秀、海珠、荔湾、天河、白云全面改造项目共计69个，包括“康乐、鹭江、沥滘”等项目时限均在2025年，迫在眉睫。而黄埔、番禺分别有38个、19个全面改造项目，时限大部分在2035年。

白云两头吃香

与“2049战略”协同出街的政策是《北部增长极（含空港经济区）协同发展规划》、《广州东部中心总体规划》，白云、花都、黄埔、增城，迎来了一波利好。显而易见，南北两头都吃香的白云，拿到了最大利是。


白云区是广州“人口最多”、“最青春”的中心城区，有常住人口374万人。其中15—59岁人口占总人口近八成。广州主城区大约630平方公里，白云区（北二环以南地区）就占了306平方公里，占比达48.5%，几乎是“半壁江山”。老城提质，白云自然也是核心战场。


广州全市四个重点改造片区，白云就占了一半，分别是广州火车站和罗冲围片区。湾区新岸（罗冲围）松溪片区项目已开拆，腾挪了三个摩配城。华为广州研发中心，今年也将在罗冲围投用。当地媒体称，“东莞松山湖的故事，我们完全有理由期待在白云区上演”。


除了主城，白云在北部增长极也有根据地。北部增长极规划面积686平方公里，包含白云307平方公里，花都379平方公里。首要任务是建国际航空枢纽和世界级铁路枢纽、轨交体系；重点产业则是汽车、时尚智造、新一代信息技术、生物医药、新能源与储能。


北部现有白云国际机场、广州北站、广州国际港三大交通枢纽，白云机场2023年旅客吞吐量突破6300万人次，居全国第一。背靠如此大流量枢纽，花都当然也有利是可拿。北部增长极11个功能组团，除去位于核心区的国际航空城组团，还有6个位于花都。


按照规划，到2035年，花都要形成3000亿元级的临空产业集群，建成粤港澳大湾区国际开放新平台，工业产值达到1万亿元，常住人口规模达到300万人。

番禺链接“两核”

中心“老广州”和北部增长极，是广州厚实家底之所在，而东部的“新广州”和南部的“未来广州”则是广州的潜能聚集地。这两处担负着产业革新、区域联动的重任。


从地理空间看，东部中心面积896平方公里，涉及黄埔、增城两区（其中黄埔308平方公里，增城588平方公里）。从战略空间看，东部中心既是广州面向华东、海西的门户，又是强化穗莞惠联动的要地。如今，这里是广州产业核心聚集地。


东部中心有两大国家级开发区，已形成电子信息、汽车及零部件、化学原料制造等多个千亿级集群，产值超九千亿元，占全市工业产值四成。作为升级版东进战略地，东部中心将瞄准“芯显车药”，即半导体与集成电路、新型显示、智能网联与新能源汽车、生物医药与健康。


相比北部东部的“现在进行时”，南部还是“将来时”。从番禺分离出的南沙，以另一种方式再度与番禺携手。番禺将成为链接主城“历史文化核”与南沙“未来发展核”的枢纽。由于联动粤港澳大湾区的显著区位，以及不断叠加政策，南沙、番禺的后劲值得期待。


时代有注脚。“广州2049战略”目标是一串数字：到2049年，R&D强度5%以上；制造业、战新产业增加值GDP占比分别不低于25%、40%；先进制造业占规上工业增加值比重不低于80%……对于各区来说，2049年也许太远，它们当下摆出的姿态是“只争朝夕”。


参考资料：
重磅！广州重划主城版图.南方+
广州拟推进272条城中村改造.大洋网
秦初始建番禺城 三国改名叫广州.广州日报
东部中心：撑起“新广州”的战略雄心.南方日报

来源：https://view.inews.qq.com/k/20240328A0299400
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