决定房价的，不是供需了

admin

现在不管买房还是卖房，在当下的环境，你都得深刻的理解两件事：
1、今天的世界和昨天不一样了
2、你买卖的压根不是房子
这两件事如果你不能完全理解，可能怎么操作都是亏！


1

准确的说，是今天的世界和08年以前的世界，不是一个世界了。
因为美国在那个时侯，为了解决危机发明了一样东西：
无限QE！也叫量化宽松，你可以简单理解为无限印钱。
这对世界有巨大的影响，毕竟美元依旧是锚。
所以美联储一QE，你全世界都要跟着QE，不然你家的东西就得被他的绿纸买完了。
原本市场是有周期的，周期到了是要出清的！
现在可到好，给你冰箱里保鲜续命了！反季节了，没有春夏秋冬了！
疫情期间，美国就一直QE一直爽，直到无限QE。
你说去年一整年，全世界都在涨涨涨！是不是很牛掰？
连美国非核心地段房产涨幅都都能超过好房子了！
为啥？
因为真的放了太多的水！按人头发钱，然后买买买，买到通胀，买到生产力早就支撑不了那么多流通货币！
于是钱到了很多财务状况不太好的人手上，他也不管房子好不好，就是一顿顿乱买！很多不咋样的房子自然涨幅大了！
这也就是为啥会有史无前例通胀，伴随快速猛烈的加息！
即便加息，还偷偷注入了不少水！
可我们到现在为止呢？
没有给大家发过钱呀！
有人说不都三百万亿M2了吗？
对，这是我们还没有大放水的数，明白我意思吧。
从大放水角度，我们还有子弹，并且是必须打的子弹！
因为人家无限qe，你必须跟，你必须用洪水对抗洪水！不然你就被淹没了！
不用单纯去看日本90年代的问题，因为那会是没有qe的！
08年之前的世界和现在不是一个世界，08年之后日本也有了安倍经济学，就是qe！
自从发明了QE，就没有不用的，因为太好用了！
很多人担心我们那么多债，怎么化呢?

所以，我们还没真正开始呢！

2

当然，你问我现在发房票算不算一种QE呢？
也算！直接影响供需，拿着票就把你的房子买走了。
不是说只有直升机撒钱一人一张才是QE！那个是直接放大水，把所有资产推高！
我们现在还在收着，是定向有节制的输送！
其实过去二十年中国人财富的暴增，主要靠什么？
房子！
但这是因为当年有眼光，像买股票一样找到低估值的好票抄底了吗？
这财富井喷的背后，有qe的功劳啊！
毕竟今天的100万已经不是昨天的一百万了！
当然，我分析到现在都是正常逻辑，就是咱的还盯着人家看呢！
不看是什么样？
民国时期的金圆券，300万变1块钱了！怎么办？你到哪哭去？
但是你手里的房子不会折价300万分之一，他一定跟着新的货币定价走！
大家都去买黄金也一样！
但你还得存，这两天不是有新闻吗，中国黄金都是加盟店，托管5000万黄金没了，你去找人家，人家说是之前那家店的事！
好比你进了一家工行取钱，人家说，对不起，你是之前那家工行存的钱，我不是那家工行了！
魔幻吧！
说回房子，起码你还能住啊！不卖你还能租出去赚钱啊！
房子既有财富储存的价值，还有使用价值。这就是为什他抗通胀，为什么在全球房地产都是最重要的投资品类！

归根结底，QE来的时候，国内核心城市核心地段的好房子，长期看，是不至于跑不赢现金存款的！
但你说QE拉的动所有的房产吗，真心拉不动。
但就像大盘不佳，也不影响个股抱团啊！
如果钱不流到碗外面，总要有有处安放！

3

我们接着说，为什么讲你买的压根不是房子？
三年前我说现金为王别投资，都骂我呢！
今天我要讲放水救楼市，肯定也是过街老鼠！
那今天主流观点是什么?
人口老龄化负增长啊，日本失去二十年，负债杠杆率高等等！
这背后就一句话，买的人少了，没钱了，房子太多了！
看上去都是在讲供需，其实呢？
是在讲情绪！
这是从98年商品房时代开始，从未有过的巨变！
每一个人，都对买房这件事产生了深深的怀疑！
现在你要问我先在很多城市的底在哪？
我会告诉你，没有底！因为恐惧没有底线。
过去房产为什么叫不动产？
因为置换交易的隐形成本高，不像股票一样快进快出！
如果大家像买卖股票一样方便，过去二十年房产带来的巨大财富很多人是拿不住的！
涨了10%，20% 就跑了？还能拿到翻几倍？
反过来跌的时候想跑，不动产也很难动，也很难找接盘侠！
因为预期转变时，即便是刚需，也会等。
过去几个月，楼市救市动作不可谓不大，但是有效吗？
微乎其微！为什么？
看上去是新药，其实都是老路，大伙不信了！
想要扭转太难了！
此刻其实除了北上深这种超一线，大部分地区都在放开限购限价限贷，杭州甚至是全面开放。
然而绝大部分人的观点是，普涨不再了，不会百城齐涨了，房子在家庭财富中的比重，要下降了。

4

那未来会怎样？我们会走进一个新时代吗？
其实直到今天，支撑中国房地产行业的底层逻辑，包括利益逻辑从没改变。
供给侧是什么？
土地财政的高度依赖依然无法摆脱，找不到替代的手段！
需求侧是什么？
优质房产的抗通胀能力无可替代！
站在宏观的视角下，房产是要拉起来的。
当然，我说的不是结果，而是顶层要那么做。
结果，没人知道。但是要不要，肯定要。
因为说到底，日子还得过，是要揭锅吃饭的！
你不要管大家怎么说，多大情绪，各个城市的运营成本在那摆着，你一看明细，还是离不开卖地。
房地产过去被推着蓬勃发展，是因为什么？
是为了让每个人都有自己的房子吗？
说到底他是拉动经济增长，承载社会资本，解决就业的工具；而对于每个家庭，它是唯一确定且无可替代的，保值增值工具。
直到今天，我们找到更好的拉动积极填补地方财政窟窿的方法了吗？
我们找到居民财富能够承载的蓄水池了吗？
房产税也好，引导资本市场也罢，都还只是说说。
所以我们看着买卖的是房子，其实压根不是！
就像美国老百姓买标普500，那就是他们的储蓄。
咱们过去国内的老百姓买房子买的是什么？
家庭资产70%放里面了，他就是当储蓄了。
只不过随着老龄化开始从固定变浮动，存款变股票了，而且大盘分化了，有的城市的股票好，有的跌了，普涨阶段过去了。
今天你不用关心老龄化还是人口负增长，你就看你所在的城市区域人口会不会净流入！
小到一个城市的某个区，人口都愿意往里涌，你不用去关心总量，你就关心局部就好了。
说到底，你投资的是这个城市，乃至这个区域的股票。
你说那些城市运营成本都花在哪了？
地铁学校医院等等，不都是赔钱么，也不都是你需要的资源吗？
房地产市场分化是共识了，这背后其实就是社会的分化：
富人不缺钱也不缺房，只不过此刻不敢投资；老百姓缺房但没钱买不起，现在赚钱又很难。
你要真问我怎么解？
问题还是在收入端，得让老百姓的钱包鼓起来！
2023年个税总额同比下降接近16%，其实是冷暖自知。

5

最后，咱们普通人要怎么操作？
此刻我不会跟你再强调卖房逻辑了，因为能卖的早就卖掉了！
我前两年跟你讲可以卖房的时候，该卖的你已经卖完了！
那你问我我现在能入市吗？可以接核心地段的二手房吗？
可以，首先他真的是核心，是好房子，然后你就玩命砍价就好了！
这是一锤子买卖，锤到底就是你现在重新入市的安全垫，你得锤出套利空间才行。
你要知道所有和你做交易的房主，都是人，是人就克服不了人性的弱点，恐惧与贪婪。股市崩盘的时候，是不是遍地都是低估值的好东西？下跌像瀑布一样？
就像我刚才说的，现在主导市场的是什么？
情绪。
总有熬不住的二手房东，正好拥有你需要的核心城市核心地段且品质不错的房子！
他们已经被长时间的挂牌和无人问津把心态磨崩了。
这种扎针的机会，只有在交易不活跃的时候才有，才没有投机者敢去抓！
未来一旦交易活跃之后，你就没有这种机会了！
那什么是好房子吗？
挂出去成交很快，买家还愿意全全款，随时拿去银行7折抵押！
说白了，流动性比价格更重要！
就像你卖个古玩，你说值多少钱？遇到喜欢的就贵，遇不到就砸手里。
只有流动性足够高的时候，才能真的谈价格！
所以我们之所以讲核心城市核心地段的好房子，就是有充分的流动，未来才能定价。
这样的房子在哪？
其实你在问有这样购买力的客户群在哪。
但其实你能和谁做交易，最终也取决于你！
你在核心城市，结果住在远郊，周围很多人拼车去市中心上班。
你想现在的大环境，工作不好找，人家可能还在想回老家呢，他能那么痛快买你房吗？
或许你在核心地段了，结果是那种鸽子窝一样的楼，几十平就上千万，真的有钱人会掏全款买吗？
这世界上从来不缺钱！只不过没有进多数人的口袋里。
站在那些少数人的角度看，钱太多，多到不知道该怎么办，天天想着放在哪！
你得相信，购买力是在的。关键都是你在哪个群体？
这几年你的工作还在吗？收入涨没涨？
如果已经举步维艰了，我前面说的你都不用操心！
什么抗通胀无限QE都没用！
这不是为了扎心，而是说此刻你最大的回报点不在这件事上。



2024，重头再来！

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