刚刚，196.5亿！中国房地产历史开盘记录被刷新了

凯伦

就在刚刚，中国房地产的开盘纪录被刷新，上海的豪宅盘——中海顺昌玖里开盘，创造了196.5亿的新销售纪录。
共738组认筹，512套房源
最后大筹结束，卖出505套，剩余7套交给小筹
总共货值约199亿，均价17.2万，套均4000万
之前的全国单次开盘记录是2020年的深圳网红盘——华润城润玺一期花园（住宅）于11月25日和26日进行线下公证选房，至26日当晚，1171套房源全部清盘。1171套房，均价13.2万/㎡，9690批客户，冻资339亿，除了89人临时弃选，第1171套房，被第1254号购房者拿下，90%以上都选购，100%销售率，收金196亿。

从数据看，中海顺昌玖里刷新了中国历史单盘单词开盘记录，而且套数要远远少于之前的润玺。平均4000万+的豪宅。


中海顺昌玖里，均价17.2万/㎡，新天地板块又一扛鼎力作。
中海顺昌玖里地处上海传统豪宅“新天地板块”，隔壁就是顶豪翠湖天地，项目由102-150米三栋地标住宅、成片别墅以及商业组成，今年首秀512套高层产品，主力面积段为建面约151-325㎡的3-4房。

3月上海公布的第三批次新房中， 6个楼盘均价超11万+/㎡，更有3个楼盘均价突破了17万/㎡。

滨江凯旋门作为陆家嘴滨江的老牌豪宅项目，是整个陆家嘴核心区最后的新房，周边是包括汤臣一品、财富海景花园等在内的顶级豪宅。项目均价17.28万/平，打破了8年前绿城黄浦湾的16.5万，创下市中心高层公寓产品的最高取证记录。
除了新天地和陆家嘴滨江，长宁区的夏都·幸福268，价格同样顶到了17万/㎡。作为华山夏都苑的新一期，项目位于长宁内环内新华路板块，东临4万方华山绿地，低头便可俯视华山路-衡复历史文化风貌区全景。

不仅仅是上海。最近的豪宅热好像已经出现了城传城的现象：3月5日深圳法拍房市场成交了一套位于深圳华侨城天鹅湖花园的豪宅。建面131平的大户型，起拍价约1465万，最终以约2348万成交，溢价约883万。成交单价17.92万/平。
在广州，珠江新城一套法拍豪宅，经历了104次竞拍，最终成交单价高达18.8万/平！
在北京，3月份第2周的新盘成交冠军，是总价5000万/套起的超级豪宅融创壹号院ONE9，单周网签金额高达4.13亿！在南京，南京的核心地段河西第二座丹若园——源尚丹若的报名数据公布，62套房源吸引了100组买房人成功报名，综合中签率约62%，平均2人抢一套房。豪宅项目越城天地，3天卖出3个亿！
那么豪宅热和二手房老破小冷这两种极端情况同时出现的背后代表了什么？首先：无论市场多冷，豪宅圈层总会是个例外。
豪宅热背后其实是资产荒的表现，全球投资恐慌加剧，股市现在普遍不受看好，在楼市中，豪宅更保值、抗风险能力更强，成为世界富豪的资产“避风港”。不仅仅是中国，全球都有这种现象。


银行利率降低，投资股票、买基金风险大，楼市中相较于刚需产品，豪宅明显更具抗跌性。这不仅是因为豪宅的稀缺和不可再生性，也因为其可持续升值性。


当下楼市正在高度分化，大部分普通住房逐渐回归居住属性，投资价值不高。只有位于城市中芯的优质房产，仍然保留着资产属性，这也是豪宅热销的原因。

其次：市场整体分化持续

倒挂是豪宅热销的最主要原因，限价相对严格。
以前几年上海的豪宅云锦东方三期为例，共推售105套房源，包含洋房、别墅，备案均价高达16.49万元/平方米。而周边的二手房均价基本都在20万/平方米以上，以链家的成交记录来看，云锦二期去年至今的成交均价在20-26万之间。

为了管控住整体的均价涨速，对于核心区地块也同样进行限价，造成了房价倒挂，这种倒挂就为这些项目形成了一个确定性的价值空间和升值的可能性，那么也就形成了对于需求端的一个拉动。
第三：注意倒挂越来越小新房套现的红利前提是周边二手房市场活跃，有足够多的接盘侠，并且没有低价新房的分流；但市场下行的周期，购买力逐渐减少，新房的价格和供应量又在涨，所谓的倒挂也就越来越小了。
所以现在看，除了少数核心区最稀缺的资源，大部分豪宅新房也面临客户减少的情况。
第四：政策宽松，一线城市限购逐渐松绑，有利于豪宅热从政策的预期可以看到：今年的房地产市场稳定是压倒一切的。房地产稳，则经济就稳，金融稳，就业稳。稳市场，是今年房地产市场调控的第一目标。在这个指挥棒下，各城市将拥有更多的精准施策自主权。

市场短期如何看政策，小阳春的延续时间与政策强相关。

2024年的小阳春启动时间要晚于往年，目前看持续到4月是大概率事件，而且可以明确的是，不用跟风抢房，当下市场以价换量依然很普遍。一线城市基本成交集中刚需学区房和郊区县中低价二手房。

最近市场上很多优质的价格调整到位二手房是可以看看了，经过持续2年多的调整，市场进入了一个新的博弈周期。
这些调整到位的二手房基本都是之前冲动已经预定了房子的业主。交易周期到了必须卖掉，所以价格已经一步到位。


北京上海的限购调整在路上，豪宅虽然很多成交是以公司名义，但对政策的敏感性也非常大。整体看当下市场已经可以更乐观一点了！当然希望限购、限贷政策最近会更给力一点。

来源：https://view.inews.qq.com/k/20240328A08H8M00
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