新选项！居民众筹5亿重建小区，不用靠拆迁了

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在土地财政越来越难以为继的语境下，为一些老旧小区松松绑，同意乃至鼓励部分小区居民自拆自建，应该成为改善民生福祉的有效途径。
撰文丨龙之朱
浙江一个老旧小区的拆建故事，或将成为现代城市居民住宅自力更新的寻常选项。
建于上世纪80年代的杭州市浙工新村，尽管建成史只有40余年，却已跻身危旧小区。其中有4幢楼房，更是几年前就出现险情，被鉴定为“C级危房”了。


▲杭州市浙工新村启动改造（图/网络）
所谓“C级危房”，通常是指房屋主体结构已严重损坏，无法正常使用，存在倒塌、坍塌等安全隐患，需要及时进行修缮、加固或拆除重建。
房犹如此，人不能躺平。
近一年来，这个已然“塌陷”的小区，居然在杭州城市中心，划出了一道拆旧建新的漂亮曲线。
去年4月项目启动、6月基本完成签约、8月完成立项、9月完成可研批复、10月完成初步设计和腾房、11月取得施工许可证并完成拆房……


▲杭州市浙工新村改造完的效果图（图/网络）
今年1月11日，浙江省住房城乡建设工作会议要求总结浙工新村等老旧小区改造案例经验做法，开展城镇老旧小区自主更新试点。
浙工新村拆改主体是居民，出资主体也是居民。整个项目居民出资比例超过80%，约5亿元，其余部分由旧改、加梯、未来社区创建等政策性补贴解决。尽管距离竣工入住还有两年时间，但他们显然已迈出了最关键的几步。
大门已经打开，作为浙江首个自主更新的危旧小区，浙工新村的故事在全国其他地方能复制吗？
01

房子病病歪歪，小区破破烂烂，物业似有实无，不光住着不舒服，出手也卖不上价钱。这是很多城市老旧小区的真实写照。
当下的中国城市，正在进入拆旧建新的高发期。这没办法，不要说杭州浙工新村建成40多年了，很多比这更年轻的小区也开始“失能”。
成都有个有名的中央花园二期，才刚刚20多年的房子，如今也已破败不堪，墙体开裂、屋顶漏水、外墙脱落……业主们5年前就张罗着“自拆自建”了。只是，惨的是，这事几经周折，到现在也没个准信儿。


▲成都中央花园二期（图/“大河报”公众号）
房子让人闹心，时隔多年，也不好再去追问质量问题，可人们也不能都拍拍屁股搬走。且不说有没有能力搬走、搬走会不会更好，生活中也总是还会有很多牵扯。
比如老旧小区一般都有个好地段，各种配套都不错，还可能会是学区房，业主们有着强烈的改造意愿，并不难理解。用时下热门的《繁花》里引用的，买块肥皂，咯支咯支遍身洗一洗，好得很哩。
然而，媒体上的“居民改造愿强烈”，只是泛泛的表述，现实中总有例外。一个小区就是一个小社会，意见分殊，心思各异，思量来盘算去，都是个体权利的正常表达，若想获得100%居民同意，谈何容易。
即便是浙工新村，从动议到居民完成签约，据说也只是拿到“近100%居民同意”，这已经相当不错了。
一个有548户居民的小区，签约率如此之高，居民如此“心齐”，足见居民自主意识之强烈。这也是能够自主更新的前提和基础。
这中间，离不开业委会有效的沟通，也与账算得清清爽爽分不开。看来，商业精神是个好东西，哪怕是在小区共建上，都是管用的。


▲成都中央花园二期公告栏（图/极目新闻）
小区重建花费分为三部分，原有住房面积部分按1350元/㎡出资；扩面部分按市场评估价出资，约34520元/㎡；地下车位每个售价20余万元。请注意，这个价格当然是参考了市场价而确定的，但居民其实也有着自己的价格认定体系。
想想看，按照这个算法，你花100万左右，就能够在原地获得一套100平方米的电梯小高层，无论是自住，还是有投资偏好，都不难接受这样的结果。
毕竟，归根结底，钱的问题往往是最核心的堡垒。钱妥，事成！不成？那就继续谈。
反观其他一些地方的自拆自建之所以疙疙瘩瘩，原因很多，但与“心不齐”有很大关系，为啥“心不齐”？谁出钱、怎么出钱，没谈妥。
02

当然，浙工新村自主更新能够这般丝滑，也与杭州大力推进城市更新政策分不开。很多时候，“堵点”究竟在哪里，并不难看出。
本来，国家层面的城市更新意见，表述已经很明白了。《国务院办公厅关于全面推进城镇老旧小区改造工作的指导意见》（国办发〔2020〕23号），几年前已下发，但城市更新的事权在地方，地方得有配套或细则，直接说，得抬抬手。
小区改造、拆旧建新、新老置换，首先自然是一项关系千家万户幸福感的民生工程，但同时也关系到地方的“钱袋子”，规划、立项、审批、设计……类似的“掌控感”，不会轻易松动。
浙工新村的强势推进，离不开去年5月杭州发布《全面推进城市更新的实施意见》的推动。这就是地方的细则。
反观前文提到的成都中央花园二期，早在2018年，小区业委会就提出“自主更新、拆旧建新”的设想。
当年12月，成都市武侯区晋阳街道办发布《告知书》：“若小区业主同意率95%以上，将规划危房旧城改造。”到2019年8月，业主签字同意率达到了95%。
然而，2020年3月，业主得到消息，称小区属于商品房，不属于棚户区，政策上不能支持危改。2021年11月，武侯区提出可以“自拆自建”，到2023年，99%业主签字同意，目前仍在等待回复。


▲成都中央花园二期（左）和经过政府旧改的一期小区（右）（图/“大河报”公众号）
部门的“谨慎”，与“没有先例”有关，与责任分担有关，当然，还可能与事权、与财政收入有关。也就是，地方上并没有“抬抬手”。
只是，在土地财政越来越难以为继的语境下，为一些老旧小区松松绑，同意乃至鼓励部分小区居民自拆自建，应该成为改善民生福祉的有效途径。
这实际上也体现了城市政府的改革精神、创新意识，当然，也不排除安全的考量。危旧小区，一出事就是大事。
老百姓有积极性，政策并未禁止，地方政府当然也就乐见其成。这也是一种行政伦理。
事实上，部门能够“放行”，背后是有着强大的体制性支撑的。一个小区的房子焕新，绝不是拆掉旧的建起新的那么简单，而是牵涉到城市规划、过程监督、安全生产、人户管理等等城市管理的诸多环节。
有个例子可见一斑。
南京虎踞路4号5幢是南京首个产权人自筹资金改造的楼房，也是国内第一个自筹自建成功的案例。该小区翻建费用按照市、区和产权人2∶2∶6比例分摊，从筹备到入住前后历时近10年。
然而，据当地媒体报道，仍未画圆最后的句号。即便是缠绵近10年之久，建成入住一年后，该楼房居民仍未完成“确权登记”。现有的政策还不能适应城市发展的新模式和新路径，相关的一系列制度没有跟上。
03

只是，无论如何，也该赶紧“摸着石头过河”了。
来自住建部数据，目前我国待改造的老旧小区约16万个，涉及居民超过4200万户，建筑面积大约是40亿平方米。
随着各地城市住宅大量“变老”，之前政府大包大揽的危旧改造模式，显然不可持续。而之前依赖拆迁置换的赚差价做法，似乎也越来越难了。
这个时候，不妨充分发挥民众更大的自主性，让老百姓参与到城市更新的过程中来。
事实上，之前的此类政策一直都在强调民众的参与。《国务院办公厅关于全面推进城镇老旧小区改造工作的指导意见》中就有类似表述：
推动构建“纵向到底、横向到边、共建共治共享”的社区治理体系”；
“激发居民参与改造的主动性、积极性”；
“合理落实居民出资责任。按照谁受益、谁出资原则，积极推动居民出资参与改造，可通过直接出资、使用（补建、续筹）住宅专项维修资金、让渡小区公共收益等方式落实。”
此外，这份指导意见也强调，“推进城市更新和开发建设方式转型”，啥是转型？想来，无非是对之前开发商主导或政府主导的反拨而已。


图/图虫创意
城市是人民的，城市更新不妨多一些自主，多一些自建，多一些自力，并不是什么坏事。以产权为区隔，“谁的孩子谁抱走”本来就具有实体正当。
政府作为公共服务基础设施的产权主体，责在公共区域更新；居民作为房屋的产权主体，负责小区楼宇等私人物业的更新，同时，政府也负责规划设计、建筑规范、过程监管等公共职责。
这些事情做好了，则城市的内核就会充盈起来。
也因此，像浙工新村这样居民自掏腰包拆旧换新的做法，相信以后会越来越多。
大门已经打开，剩下来的就是保持力道，善始善终，把已然划过长空的曲线，画成一个闭合的圆环。

来源：https://view.inews.qq.com/k/20240115A03S7S00
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