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5400亿杭州房企,凶猛抢食
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发表于 2024-3-29 11:32:20
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来自:中国浙江湖州
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题图来源:视觉中国
记者丨李惠琳 编辑丨谭璐
在董事会主席张亚东的掌舵下,绿城中国一路进击。
1月初,绿城宣布,2023年合同销售3011亿元,
首次登上克而瑞操盘榜第3名
。
这是张亚东逆势扩张的结果。
入主绿城以来,张野心不小,试图带领这家总资产超5400亿的房企,迈向更高规模。
强力的考核目标下,绿城背靠中交集团,凶猛抢食。
规模野心
张亚东已操盘绿城6年,他风格大胆,敢于冒险。
早先,中交集团入主债务困境中的绿城,持股28.422% 成为第一大股东。2018年初,中交背景的张亚东,空降董事会,创始人宋卫平逐渐淡出。
“绿城既要低头拉车,更要抬头看路。抬头看路就是看到2025年的时候,公司应该有一个什么样的市场定位。”在2023年中期业绩会上,张亚东给出绿城的定位:TOP10。
首先,反映在规模上。
张亚东看重三项指标:
销售总规模、投资规模、权益规模
。他最关注权益规模,“这代表了更高的股东回报转化”。
张亚东烧出“三把火”,其中之一即改善投拓,加码投资。
此前,绿城拿地较为分散,很多低线城市项目的抗风险性不足。张亚东采取“狙击式投资”,聚焦核心一二线城市。
2021年是出手最猛的一年,绿城挥金969亿元,新增101个项目,新增货值约3137亿元。
最近两年,有所收缩,仍保持了较高规模。
中指研究院数据显示,2022年和2023年,绿城拿地分别花了451亿元、633亿元,位列第6位、第5位。
过去,
绿城在很多项目中的权益占比不到五成,增收不增利
。张亚东有意改善,增效明显。
2023年上半年,绿城的销售权益占比提升至64%,实现权益销售额633亿元,全年则以1276亿元的权益销售额,位列中指研究院榜单第8。
这比张亚东的预期早了两年。
“我没想到这么快进入前10。”他说,原计划2025年的市场份额要占到3%,现在基本接近了。
同时也带动利润增长。去年1-6月,绿城的收入同比下降12%,净利润25.45亿,同比大涨41.3%,为近五年来最高增幅。
重仓杭州
绿城倚重的长三角区域,常年贡献近五成销售额,尤其是大本营浙江。
官方披露,2023年绿城参与竞拍百余次,共获取38宗地,新增货值1400亿元。
而且,逢低布局,绿城管理层透露,2023年的拿地质量,与前几年更好。
对于在上海拿下的三宗地,张亚东非常满意。
去年8月上海的土拍中,绿城报名4宗地,与招商、保利、万科、越秀等头部房企火拼,最终凭借好运气,
摇号连摘三地,共耗资约139亿元
。
“上海连中三元,近五千分之一概率,真的很神奇。”张亚东在朋友圈感慨。
值得注意的是,去年,他重押杭州,共斩获14宗土地,涉资约296.52亿元,占总投资的一半。
这轮补仓也被解读为,绿城试图重返杭州市场首位。
绿城曾是杭城老大,后被滨江超越。根据中指研究院的数据,2023年绿城在杭州销售了631亿元,位居第二,比头位的滨江少了645亿元。
重仓杭州,绿城的压力也不小。去年12月拿下的6宗杭州地块,有4宗的溢价率超过20%。
一位绿城前员工告诉《21CBR》记者,几年前,杭州市场有两个有名的“400亿”。
一是滨江,当时大批项目的单价在4万元以上,总货值近400亿元,受限价影响拿不到预售证。
另一个是绿城,
当年在杭州市场销售了400多亿元,利润却是负的
。
现在重仓杭州,同样有成本高、利润薄的压力。
有统计称,2021年末至2023年9月,绿城新增的项目,其楼面地价从7444元/平米,升至14471元/平米,1平提高7027元。一大推手,在于集中加仓杭州。
同期销售均价,从28510元/平米,升至29156元/平方米,只增加646元,利润空间或有缩减。
挑战重重
逆势进击,张亚东的底气来自两方面。
一是中交集团的信用背书,绿城融资渠道畅通,融资成本较低。
中报显示,去年1-6月,绿城公开发行债券78.09亿元,平均利息成本3.74%。
二是提高销售转化。一个项目从拿地到开工,缩短至2.1个月,至首开缩短至4.7个月,分别同比提速25%及22%。
2023年上半年,
绿城新增货值达571亿元
,预计61%在年内实现销售转化。
比如杭州汀岸辰风里项目,拿地57天后领取预售证,81天清盘,回笼资金 44亿元。
杭州汀岸辰风里效果图
加入高周转大军,绿城引以为傲的品质优势,也在慢慢消退。
近两年,杭州、成都、青岛、济南等多地楼盘,出现质量问题。
当下,张亚东最关注的,是绿城与既定目标之间的距离。
他曾设下目标,到2025年合约销售要达到6400亿元,其中,自投项目的合同销售要达到4500亿元,
而2023年只有1943亿元
。
这意味着未来两年,年复合增长率要达到52%。在新房规模逐渐触顶的情况下,这几乎是不可能的任务。
来源:绿城中国
对于势头强劲的代管代建业务,张亚东定下的目标是1500亿元。
2023年,
绿城新签代建规模3528万平方米,居行业首位
,市占率超过四分之一。代建管理项目合同销售额为1068亿元,同比增长22%。
相比重资产的地产开发,轻资产模式的代建业务在当下更具抗跌属性。
一位熟悉代建业务的人士告诉《21CBR》记者,代建费的取费基数,基于项目销售额,行业最低标准大概是3个点,正常情况下,在项目交付之前,代建费会支付95%。
今年,张亚东将届56岁,他曾表态,绿城是他退休之前要干的最后一件事,一定要干出成果。
现在看来,要达成目标,并非易事。
来源:
https://view.inews.qq.com/k/20240111A092G400
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